תומר קורנפלד
אחת המניות היותר מעניינות לשנת 2025 היא מגוריט. גם לאחר זינוק של יותר מ-60% במניית החברה – מגוריט נסחרת בקצת יותר מחצי על ההון החשבונאי שלה – הון מוחשי אשר מורכב מ-2,079 דירות אותן רכשה מאז הקמתה – רובן ככולן באזורי ביקוש כגון תל אביב, ירושלים, הרצליה, רמת השרון, רמת גן, קרית אונו, פתח תקווה, ראשון לציון ועוד.
עבור מגוריט – שנת 2025 צפויה להיות שנת מפנה משמעותית שבה מספר הדירות המניבות בפורטפוליו יוכפל. לחברה יש נכון להיום 876 יחידות דיור מניבות. בסוף 2024 המספר צפוי לעמוד על 941 אך בסוף שנת 2025 מספר הדירות המניבות צפוי לזנק ל-1,830.
בכתבה אסקור בפניכם את האירועים המשמעותיים במגוריט בשנה החולפת וכיצד תיראה השנה הקרובה אשר צפויה להיות שנה מרתקת בעולם הנדל”ן בכלל ובמגוריט בפרט. אנסה לשרטט לכם כיצד ייראו הביצועים של מגוריט בשנת 2025 ואסביר מדוע גם אם מסירת הדירות לידי החברה תתעכב – הדבר אינו צפוי לפגוע בחברה ואף להיטיב איתה.
רקע קצר
מגוריט היא אחת השחקניות הציבוריות המשמעותיות ביותר בשוק הנדל”ן למגורים. לאורך השנים בנתה מגוריט פורטפוליו הכולל 2,079 יחידות דיור על פני 40 פרויקטים. מגוריט רוכשת את הדירות במקבצים מידי קבלנים ובשל כך נהנית מהנחה במחיר ביחס לאדם פרטי אשר רוכש דירה. גם לקבלנים זה טוב למכור דירות למגוריט בעסקה אחת. הדבר חוסך להם הוצאות מימון ומכירה משמעותיות ובאותה העת מאפשר לקבלן לגשת עם העסקה לבנק כדי לחתום על הסכם מימון.
מתוך מלאי הדירות שבבעלות מגוריט – 876 דירות הינן דירות מניבות אשר נהנות מתפוסה של כמעט 100% (יש גם רשימת המתנה). הדירות מושכרות בהסכמים ארוכי טווח כאשר דמי השכירות מוצמדים למדד המחירים לצרכן. לכן – כמעט תמיד ישנו פער בין שכר הדירה הממוצע בפועל לבין מחיר השכרות חדשות. על פי רוב, כאשר שוכר עוזב, מכל סיבה שהיא – מגוריט מעדכנת את שכר הדירה כלפי מעלה בהתאם למצב השוק.
לצד הדירות המניבות – למגוריט יש עוד 1,203 יחידות דיור אשר את מרביתן רכשה מיזמים אשר ימסרו לה בהדרגה עד שנת 2027. כמות זו כוללת גם 377 דירות אשר צפויה מגוריט לקבל במסגרת שני מכרזים של דירה להשכיר אותן יזמה מגוריט בשיתוף עם מנרב. לאורך השנים זכתה מגוריט בארבעה מכרזים של ‘דירה להשכיר’ – שניים מבין הפרויקטים כבר אוכלסו.
במכרזים של דירה להשכיר – מגוריט נהנית מרווח כפול. הראשון הוא הרווח היזמי הנובע מכך שמגוריט רכשה את הקרקע והקימה את הפרויקט. הרווח השני נובע משערוך של ערך הדירות לאורך תקופת השכירות המפוקחת. מאחר והדירות מושכרות במחיר אשר נמוך ממחיר השוק לתקופות של כ-15-20 שנה – הערך הכלכלי של הדירות כיום נמוך יותר בגלל מגבלת דמי השכירות. לאורך תקופת השכירות – ערכן של הדירות זוחל לעבר מחירי השוק ומגוריט נהנית מרווחי הון נוספים לאורך השנים.
אירועים משמעותיים בשנת 2024
עליית הריבית במשק בשנים 2021-2023 קצת הקפיאה את תוכנית ההתרחבות של מגוריט. החברה עצרה כמעט לחלוטין את רכישת הדירות החדשות ופעלה בצורה דפנסיבית בשוק הדיור. אחת ההחלטות הטובות שלקחה על עצמה מגוריט – הוא להימנע מלרכוש קרקעות במחירים מנופחים והתמקדה ברכישת דירות מיזמים ובהשבחה של הפורטפוליו הקיים. במגוריט הבינו שכדי לרכוש דירות חדשות – הם זקוקים להנחות משמעותיות אשר יפצו על העלייה בהוצאות המימון.
רק במהלך שנת 2024 חזרה מגוריט לבצע רכישות חדשות – עדיין לא בהיקפים משמעותיים. לפני מספר חודשים רכשה מגוריט 85 יחידות דיור בפרויקט בפתח תקווה בשכונת נווה עוז בהשקעה כספית של 206 מיליון שקל. העסקה משקפת מחיר ממוצע של 2.4 מיליון שקל לדירה. הערכת השווי שבוצעה לאחרונה משקפת רווח צפוי של קרוב ל-18 מיליון שקל בעסקה כאשר תקבל החברה את הדירות. עסקה קטנה נוספת שביצעה מגוריט השנה התבצעה בהוד השרון – רכישה של 20 יחידות דיור הנמצאות בשלבי בנייה בהשקעה כספית של כ-57 מיליון שקל. מגוריט עדיין לא ביצעה הערכת שווי לפרויקט.
השווי ההוגן של כל הדירות שנרכשו על ידי מגוריט צפוי לעמוד בסוף שנת 2027 על כ-6.2 מיליארד שקל. שווי זה כולל את השערוכים הצפויים בעת קבלת דירות. עם זאת, שווי זה אינו משקלל בתוכו את השינוי הצפוי במחירי הדיור מהיום ועד 2027. אם מחירי הדיור יעלו בשנים הקרובות – השווי של הנכסים שבהם מחזיקה מגוריט צפוי לעלות ולתרום משמעותית לגידול ברווח ובהון העצמי.
אחת מהטענות שעלו בשנים האחרונות למגוריט נגעו לדמי הניהול שאותם גבתה חברת הניהול. לפני קצת יותר משנה סוכם בין המחזיקים הגדולים בחברה הפניקס ומור לבין חברת הניהול על הפחתה דרמטית בדמי הניהול. חברת הניהול הסכימה להפחית את דמי הניהול שעמדו על 0.85% מנכסי החברה לרמה של 0.45% – זאת לנכסים בהיקף של עד שישה מיליארד שקלים. מעל מדרגה זו דמי הניהול יעמדו על 0.3% ומעל רמה של 8 מיליארד שקל על אפס. עבור בעלי המניות של מגוריט – ההפחתה בדמי הניהול הינה רווח נקי בכיס ותוספת לתזרים המזומנים שהם רואים.
כיצד תיראה שנת 2025?
בשנת 2024 רשמה מגוריט רווח של 126 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה אשר מצטרפים לרווח של 51 מיליון שקל שנרשמו בשנת 2023. מאז הקמת מגוריט בשנת 2026 ועד היום רשמה מגוריט רווחים מצטברים של 613 מיליון שקל כך שהונה העצמי של החברה עומד על 1.7 מיליארד שקל.
קפיצת המדרגה של החברה צפויה להתרחש בשנה הקרובה כאשר מגוריט תקבל לבעלותה למעלה מ-950 יחידות דיור. מדובר בדירות שנרכשו לפני שנים, הקמת הפרויקטים מסתיימת והדירות נמסרות לחברה. ברגע שמגוריט מקבלת לידיים שלה את הדירה – היא משערכת אותה. מגוריט רושמת את הפער בין העלות של הדירה למועד קבלת הדירה לבין השווי ההוגן שלה וזה נרשם כרווח. בשנת 2025 צפויה מגוריט לרשום רווחי שיערוך משמעותיים של 300 מיליון שקל. בשנת 2025 צפויים רווחי שערוך של 87 מיליון שקל ובסה”כ עד 2028 תכיר מגוריט ברווחי שערוך של 454 מיליון שקל. ושוב, רווחים אלו הינם בהנחה שלא יחול שינוי במחירי הדירות.
את התרומה המלאה של כלל הדירות שרכשה מגוריט ניתן יהיה לראות בצורה בולטת במסגרת הדוחות הכספיים של שנת 2026 כאשר הדירות יושכרו ויתחילו להניב דמי שכירות. בתשעת החודשים הראשונים ייצרה מגוריט על הפורטפוליו הקיים תזרים של 22 מיליון שקל (קצב של כ-30 מיליון שקל בשנה). בשנת 2026 – התזרים שתציג מגוריט יהיה גבוה משמעותית מאשר התזרים הנוכחי.
מלחמת חרבות ברזל
אחת מההשפעות של המלחמה אשר מתנהלת כבר למעלה משנה וחודשיים על מגוריט היא עיכוב במסירת פרויקטים עקב הקפאת עבודות שהתרחשו בתחילת המלחמה, מחסור בפועלים ועוד. החוק במדינת ישראל קובע כי קבלן אשר מאחר במסירת דירה בלמעלה מחודשיים – יידרש לשלם לרוכש הדירות פיצוי בשיעור של 150% שכר דירה – זאת רטרואקטיבית ליום מועד המסירה החוזי. התוצאה היא שהעיכובים במסירת הדירות לחברה אינן שליליות עבור מגוריט.
חלק מהקבלנים מהם רכשה מגוריט דירות כבר הודיעו על אפשרות לאיחור במסירת דירות. מגוריט אינה צפויה לוותר על הפיצוי הקבוע בחוק ונכון להיום החקיקה במדינת ישראל מגנה על רוכשי הדירות כנגד איחורים. מגוריט רשמה השנה פיצוי של 2.6 מיליון שקל בגין עיכוב מסירה בפרויקט – ובשנה הקרובה ככל הנראה תקבל מגוריט פיצויים נוספים מיזמים.
צפי לחלוקת דיבידנדים משמעותית
למגוריט יש מדיניות חלוקת דיבידנד אשר אומצה בשנת 2019 על פיה תחלק לבעלי המניות מדי שנה דיבידנד בשיעור של 1.5% מההון העצמי כפי שיהיה בתחילת אותה שנה קלנדרית אך לא יותר מ-30% מהרווחים באותה השנה (הנמוך מביניהם). בחודש ספטמבר חילקה מגוריט לבעלי המניות דיבידנד בשיעור של 7.7 מיליון שקל. ביולי חילקה מגוריט לבעלי המניות עוד כ-1.4 מיליון שקל כחלק מפשרה אשר הושגה בבית משפט. ניתן להעריך שככל שמגוריט תמשיך לייצר תזרימי מזומנים אשר יילכו ויגדלו – מגוריט תחל לחלק דיבידנדים שוטפים בהתאם למדיניות הדיבידנד בקצב אשר הולך ועולה.
סיכום
מניית מגוריט רשמה בשנת 2024 עליות שערים של 60% וגם לאחר מהלך עליות זה נסחרת במחצית על ההון העצמי אשר מסתכם ב-1.7 מיליארד שקל. בשנת 2025 צפויה קפיצת מדרגה משמעותית בהיקפי הפעילות. רק ממסירת דירות אשר יימסרו לחברה תרשום מגוריט רווח של כ-300 מיליון שקל. אם מחירי הדירות יעלו בשנה הקרובה בכ-5% – הפורטפוליו המניב בלבד ירשום רווח חשבונאי נוסף של כ-140 מיליון שקל. כמובן שגם ערך הדירות של מגוריט אשר טרם התקבלו יעלה בשיעור דומה.
הפורטפוליו המניב של מגוריט יודע לייצר תזרים שוטף של כ-30 מיליון שקל בשנה – תזרים אשר צפוי לגדול בשנים הקרובות בצורה משמעותית. הדיבידנדים אשר חולקו בשנת 2024 עשויים לגדול בהיקף משמעותי בשנים הקרובות.
אחד מהיתרונות שיש היום למגוריט הוא ההבנה העמוקה שיש לחברה על שוק המגורים בישראל. מאחר ולחברה יש 40 פרויקטים בעיקר באזורי ביקוש במגוון רחב של ערים – היא יכולה לנצל זאת כדי לפעול על מנת למקסם את שכר הדירה אשר מתקבל בכל נכס ולאתר הזדמנויות עסקיות בפרויקטים חדשים אשר בהם ניתן לרכוש נכסים בהנחה ביחס למחירי השוק.
בשנה החולפת של המלחמה – שוק הדיור הראה חוסן עם זינוק חד בפעילות העסקית של חברות הנדל”ן למגורים. נראה שמגוריט מוכנה היטב לשנת 2025. סיום המלחמה בחזית הצפונית לצד הציפיות לסיום המלחמה בעזה מעלים את הציפיות לגידול בביקושים לדירות בכל הארץ מה שיגרור עלייה במחירי הדירות בשנה-שנתיים הקרובות. אם זה יקרה – מגוריט צפויה ליהנות מכך בשל הפורטפוליו המגוון הכולל למעלה מ-2,000 יחידות דיור.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק בניירות המוזכרים בכתבה.
יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של מגוריט.