לאחר השבחה מהירה: אאורה נערכת להנפיק את מגידו בחודשים הקרובים

חברת הנדל”ן מגידו נערכת להנפקת מניות בחודשים הקרובים – זאת לאחר שבשנה החולפת תחת חברת אאורה ביצעה קפיצת מדרגה משמעותית בהיקפי הפעילות. בחודש ינואר הפכה מגידו לחברה מדווחת כאשר גייסה 123 מיליון שקל בהנפקת איגרות חוב. ככל שתנאי השוק יאפשרו זאת – מגידו תהפוך בחודשים הקרובים לחברה ציבורית ותגייס גם אקוויטי.

באפריל 2024 חתמה על אאורה על רכישת חברת הנדל”ן מידי רני צים תמורת 280 מיליון שקל. העסקה הושלמה ביוני 2024 ומאז הובילה מספר תהליכים משמעותיים במגידו. בין המהלכים – החלפת השדרה הניהולית, שיפור התנאים המסחריים מול המערכת הבנקאית, זכייה במכרזי רמ”י משמעותיים. למעשה – היום מגידו נהנית מהמוניטין של חברת אאורה אשר מאפשר לה למכור דירות במחירים גבוהים יותר מאשר כחברה עצמאית.

במסגרת הנפקת האג”ח בוצע תיחום של הפעילויות בין אאורה לבין מגידו – אאורה תתעסק אך ורק בתחום ההתחדשות העירונית ואילו מגידו תיזום נדל”ן דרך רכישת קרקעות במכרזי רמ”י בכל רחבי הארץ. הפעילות של מגידו מתבצעת כיום בעיקר בפריפריה במקומות כמו אופקים, מעלות, טבריה. כמו כן, החברה זכתה במכרז רמ”י לקרקע בערד עם פוטנציאל רווח משמעותי.

מגידו היא לא רק יזמית נדל”ן והיא גם חברת ביצוע אשר בונה את הפרויקטים של עצמה. העסקה עם אאורה יצרה מקור רווח נוסף למגידו – זאת מאחר והחברה צפויה לבנות פרויקטים גם עבור אאורה. בפעילות זאת טמון מקור רווח נוסף למגידו אשר היום לא נמצא בתוצאות הכספיות – אך הינו בעל ערך רב בעתיד.

רקע קצר

 

מגידו היא חברת נדל”ן ותיקה אשר לא הייתה כל כך מוכרת לפעילים בשוק ההון. החברה עלתה לרדאר בשנת 2022 כאשר רני צים רכש נתח מן החברה במספר פעימות ובעלות כוללת של 335 מיליון שקל. שנתיים מאוחר יותר נאלצה רני צים למכור את מגידו כחלק ממהלכים להפחתת מינוף ואאורה נכנסה לנעליו כאשר רכשה את מלוא הבעלות במגידו ב-280 מיליון שקל.

החשבון פשוט – אאורה רכשה את מגידו במחיר הזדמנותי ביחס למחיר אותו היה אמור צים לשלם עבור המניות. כמו כן, בשנתיים שחלפו ההון העצמי של מגידו גדל בהיקף ניכר – כך שבפועל מגידו נרכשה במכפיל הון נמוך יותר מאשר מה שהיה אמור צים לשלם. מאז שנכנסה אאורה למגידו היא יצרה הרבה ערך בחברה באמצעות הסינרגיות בין החברות.

בסוף 2024 למגידו היו חמישה פרויקטים בביצוע שבהם היא מקימה 529 יחידות דיור. מדובר בפרויקטים בעפולה, קרית מלאכי, כפר יונה, מגדל העמק ואופקים. בפרויקטים אלו תכיר מגידו ברווח גולמי של 157 מיליון שקל לאורך תקופת ההקמה של הפרויקטים.

בשנת 2025 מגידו נערכת לקפיצת מדרגה בהיקפי הפעילות עם קרוב ל-1,350 יחידות דיור שייכנסו לביצוע במספר פרויקטים. אחד מבין הפרויקטים הוא הפרויקט בטבריה אשר מתבצע בשיתוף עם אשל הירדן להקמה של 210 יחידות דיור אשר העבודות שבו החלו לפני מספר חודשים. ארבעה פרויקטים נוספים יחלו במקביל בעיר אופקים. בפרויקטים אלו טמון רווח גולמי של כ-300 מיליון שקל.

 

בתמונה: הדמית פרויקט Kawa בטבריה שמגידו החלה בביצוע לפני מספר חודשים להקמת כ-210 יחידות דיור

שלושה פרויקטים נוספים שאותם קידמה מגידו במהירות וצפויים להיכנס לביצוע הם במעלות. מדובר ב-392 יחידות דיור בשלושה מתחמים אשר מגידו צפויה להתחיל בהקמתם בחודשים הקרובים במקביל.

למגידו יש גם עתודות קרקע נוספות בשלבי תכנון שונים בג’סר א זארקא, חיפה ובני עייש. עם זאת, הסיפור המעניין ביותר במגידו נמצא להערכתי במגה פרויקט שבו זכתה בעיר ערד שבו קרקע של 58 דונם נרכשה במחיר הזדמנותי במיוחד שעליו ארחיב מיד.

הנפקת סדרת אג”ח

בחודש ינואר השלימה מגידו הנפקת אג”ח בבורסה בת”א כאשר גייסה 123 מיליון שקל. מגידו שעבדה במסגרת ההנפקה את העודפים על שלושה פרויקטים הנמצאים בשלבי ביצוע ראשונים ועם מכירות יפות – שני פרויקטים באופקים והפרויקט בטבריה.

איגרות החוב הונפקו בריבית שקלית של 5.73% והיום החוב נושא מח”מ של 3 שנים ונסחר במרווח של כ-180 נ”ב מעל האג”ח הממשלתי. עבור חברה שהנפיקה אג”ח לראשונה – מדובר במרווח מצוין הנובע לא רק מהשעבודים הטובים – אלא גם מזהות בעלת השליטה. העודפים משלושת הפרויקטים המשועבדים צפויים לפרוע את החוב בהתאם ללוח הסילוקין.

מגה פרויקט בערד

אאורה הביאה למגידו רוח יזמית משמעותית וניתן לראות זאת היטב דרך מכרז הענק שבו זכתה מגידו באוגוסט 2024 בערד במכרז של רמ”י. מגידו רכשה קרקע בשטח של 58 דונם שבו היא יכולה להקים 360 יחידות דיור תמורת 86 מיליון שקל בלבד (כולל הוצאות פיתוח).

מגידו גברה במכרז על חסידות גור אשר הייתה המתמודדת היחידה מולה והציעה 8 מיליון שקל עבור הקרקע ותכננה להקים בעיר ערד שכונה לחרדים עם 800-1,000 יחידות דיור.

 

בתמונה: הדמיית הפרויקט בערד 

בתוך זמן קצר הצליחה מגידו לבצע תכנון מחדש של הקרקע והוועדה המקומית אישרה להגדיל את זכויות הבנייה על הקרקע ל-1,140 יחידות דיור באופן שיכלול גם כ-5,000 מ”ר של מסחר. במגידו מתכננים להקים מבנים הכוללים כ-9-10 קומות אשר יהיו מעל שטחי מסחר כשלצידם מבני ציבור.

המתמטיקה פשוטה. מגידו שילמה על הקרקע כ-75,000 שקלים בלבד לכל יחידת דיור. המשמעות פשוטה – רק על מרכיב הקרקע למגידו טמון רווח הזדמנותי אותו אני מעריך בכ-150-200 מיליון שקל. בחודשים הקרובים תשלים מגידו את שינוי התב”ע לאחר שגם הוועדה המחוזית תאשר את שינוי התב”ע.

תחת אאורה – מגידו זכתה ברכישת קרקעות גם בבני עייש ובקרית עקרון. ככלל, מגידו מתכננת להגביר את הפעילות שלה גם בשנים הקרובות באמצעות רכישת קרקעות במכרזי רמ”י – בעיקר באזור הפריפריה.

ביצוע פרויקטים

 

אחד ממנועי הצמיחה של מגידו טמון בהיותה חברת ביצוע. למגידו יש חברת ביצוע עם סיווגים גבוהים אשר מאפשרים לה להקים בעצמה את הפרויקטים למגורים שבהם היא זוכה. נתון זה תורם לרווחיות של מגידו אשר נהנית גם מרווח יזמי אך גם מרווח קבלני. בשנת 2024 רשמה מגידו שיעור רווח גולמי של 25.1%..

במגידו צפויים להרחיב את היקפי הביצוע כך שיקימו גם פרויקטים עבור בעלת השליטה אאורה. החברה מנהלת מגעים מול אאורה להקמת שלושה פרויקטים – פרויקט לינק ביהוד, פרויקט בשכונת הקצינים בלוד ופרויקט בעפולה. גם את הפרויקט בטבריה אשר מתנהל בשיתוף עם אשל הירדן – מגידו צפויה לבצע במנגנון של Cost+.

עבור מגידו מדובר במנוע צמיחה נוסף שלא היה קיים לה בעבר. בעלת השליטה אאורה פותחת מדי שנה למעלה מעשר פרויקטים. הקמת פרויקטים עבור אאורה תייצר למגידו מקור רווח משמעותי בשנים הקרובות.

בדרך להנפקה בבורסה

בשנים האחרונות הפכה אאורה לחברת הנדל”ן למגורים הגדולה בישראל בהיקפי הפעילות המתמחה בהתחדשות עירונית. אאורה רוצה לשכפל את הסיפור גם לתחום יזמות הנדל”ן המסורתית באופן שבו מגידו מגדילה את היקפי הפעילות. גידול בהיקפי הפעילות הוא מהלך אשר דורש הון ולשם כך נערכת מגידו להנפקת מניות בבורסה.

 

אינני יודע להעריך באיזה שווי תונפק מגידו. תחת אאורה מגידו נהנית ממטריה מלאה אשר מספקת לה אאורה כאשר בראש הראשונה מדובר במותג ‘אאורה’. המותג מאפשר לשפר את מחיר המכירה של הפרויקטים, מאפשר למגידו לשפר ריביות מול המערכת הבנקאית. מגידו נהנית מכל היכולות הניהוליות והניסיון שיש באאורה. מעבר לכך, הקמת פרויקטים עבור אאורה – תתרום אף היא לשורת הרווח של מגידו.

בתמונה: פרויקט של מגידו בכפר יונה הנמצא בשלבי ביצוע מתקדמים

כאשר מגידו תלך להנפקה – אאורה תדרוש פרמיה על כל המהלכים אשר בוצעו בשנה החולפת אשר מכינים את מגידו לקפיצת המדרגה הבאה בהיקפי הפעילות שלה, ועל העסקאות אותן יזמה בשנה החולפת אשר מעניקים למגידו אופק רווחי במיוחד. כמובן שמגידו לא תצא להנפקה בכל מחיר וצריך שהשווקים ירגעו לאחר מלחמת המכסים שבה פתח הנשיא טראמפ.

סיכום

 

מאז שרכשה אאורה את מגידו לפני פחות משנה – מגידו עברה תהליכי השבחה משמעותיים הן בצד הניהולי והן בצד העסקי תוך ניצול הסינרגיות העסקיות בין אאורה לבין מגידו. כבר השנה היקפי הפעילות של מגידו צפויים לגדול בהרבה ובחברה נערכים להנפקת מניות בבורסה בת”א אשר יאפשרו להגדיל את היקף הפעילות בעיקר בפריפריה.

לאאורה יש תוכניות גדולות ביחס למגידו ובחברה רוצים להפוך אותה לחברת נדל”ן מובילה ומוכרת בפריפריה ובעתיד הרחוק אף מעבר לכך. מגידו מוכנה לקפיצת המדרגה הזאת ולכן יהיה מאוד עניין לעקוב אחרי המניה של החברה כאשר זו תונפק בבורסה בת”א.

גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בני”ע.
כל הפועל על בסיס סקירה זו, לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה, הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה
יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של חברת אאורה