כך מתכננת ג’י סיטי להשביח את הפעילות בפולין בשנים הקרובות

לפני מספר שבועות יצאתי לסיור משקיעים בוורשה כדי לראות ולהתרשם מהפעילות של ג’י סיטי בפולין. המטרה המרכזית שלי הייתה לנסות ולהרגיש מעט את הכלכלה הפולנית אשר הפכה בשנים האחרונות מאוד אטרקטיבית עבור משקיעי נדל”ן ולנסות להבין מדוע ג’י סיטי אירופה נמצאת שם.

למשך מספר ימים התארחתי על ידי ג’י סיטי בפולין לסיור אישי. במהלך הסיור אשר התנהל ברובו בקור ממוצע של מינוס 6-7 מעלות ראיתי מספר נכסים מרכזיים בפורטפוליו, גם מרכזים מסחריים וגם נכסי מגורים מניבים ובתכנון. נפגשתי עם ההנהלה החדשה של החברה כדי להבין כיצד הם רואים את החברה בתוך מספר שנים והתרשמתי שבחברה יודעים מה הם עושים – ויודעים איפה הם רוצים להיות בתוך מספר שנים.

ג’י סיטי אירופה (אטריום לשעבר) היא היום חברה פרטית בבעלותה של ג’י סיטי הציבורית – זאת לאחר שבפברואר 2022 השלימה את רכישת החזקות הציבור בחברה שהייתה אז ציבורית. היום מהווה ג’י סיטי אירופה כרבע מהפעילות של ג’י סיטי הציבורית שנסחרת בבורסה. מאז השלמת העסקה הוחלפה ההנהלה והחל תהליך של מיקוד אסטרטגי. אם בעבר ג’י סיטי אירופה היא הייתה פרוסה על פני שבע מדינות באירופה – היום החברה נמצאת אך ורק בפולין (וכל הפוקוס של החברה הוא על פולין (בעיקר וורשה).

חוץ מפולין, ג’י סיטי (הציבורית) מחזיקה בנדל”ן בארה”ב, ישראל, ברזיל וסקנדינביה. לפני חצי שנה הציגה ג’י סיטי תוכנית אסטרטגית אגרסיבית לשנים הקרובות. בחברה רוצים להגדיל את ההון העצמי שלהם ל-8.5 מיליארד שקל עד שנת 2028 תוך הצגת תשואת IRR של 17%. ג’י סיטי היא היום חברה הרבה יותר מיוצבת לאחר שבשנים האחרונות פעלה לחיזוק ההון, הקטנת המינוף והגדלת הנזילות במסגרת תוכנית מימוש נכסים אגרסיבית.

במצגת שלה ג’י סיטי לא פירטה את תוכניות הצמיחה שלה ביחס לכל מדינה. בחברה ציינו כי יעדי החברה מבוססים גם על השבחת תיק הנכסים הקיים אך גם דרך רכישה ופיתוח של נכסים חדשים ביעדי המיקוד העסקי. מהתרשמותי במסגרת הסיור שערכתי בפולין – הבנתי כי ההנהלה של ג’י סיטי אירופה ממוקדת מאוד בהשגת היעדים שהוצבו להם.

 

בכתבה שלי היום אציג בפניכם את ההתרשמות שלי לגבי חלק מנכסי הליבה של החברה בפולין אותם ביקרתי ותוכניות ההשבחה של החברה לשנים הקרובות. רובם המכריע של הנכסים נמצא בעיר וורשה – הלב של פולין. בסה”כ יש בבעלות החברה 13 נכסים מניבים – עשרה מרכזים מסחריים ושלושה נכסי מגורים מניבים. הנכסים המסחריים של החברה נהנים משיעור תפוסה גבוה של 96.8%. לרוב – דמי השכירות בנכסים המסחריים הינה באירו וצמודה לאינפלציה האירופאית כך שסיכוני המטבע של החברה הינם נמוכים.

תוכנית הפיתוח של קניון פרומנדה (Promenada)

פרומנדה הוא אחד מהקניונים המובילים בוורשה ואחד מנכסי העוגן של ג’י סיטי אירופה בפורטפוליו. מדובר בקניון תלת קומתי אשר משתרע על שטח של כ-63,000 מ”ר ומגיעים אליו כ-8 מיליון מבקרים בשנה. בקניון יש כ-200 שוכרים שונים כאשר בין השוכרים המוכרים יש את רשת הקמעונאות קרפור, וחנויות כמו סינמה סיטי, זארה, H&M ועוד. הקניון נפתח בשנת 1996 ועבר לאורך חייו לא מעט שדרוגים אשר שיפרו את הביצועים שלו ואת החוויה של הצרכן בקניון – וזה לא הולך לעצור.

בתמונה: קניון פרומנדה מבחוץ

בחודש ינואר השנה נחשף כי רשת הביגוד הפופולרית פרימארק צפויה לפתוח חנות גדולה בקניון. בג’י סיטי חיזרו אחרי הרשת האירית הפופולרית אשר ידועה בזכות המחירים הזולים יחסית שלה. פרימארק היא חביבה מאוד לא רק הישראלים אלא גם על האירופאים. לאחר מאמצים רבים, ג’י סיטי אירופה הצליחו להביא אותם לפרומנדה ולנכס נוסף שבבעלותם בשםBiala  שנמצא ב-Bialystok. החנות של פרימארק אשר תיפתח בפרומנדה תהיה החנות הראשונה שלהם הנמצאת בגדה המזרחית של נהר הוויסלה אשר חוצה את וורשה וצפויה להגדיל את תנועת המבקרים לקניון.

ג’י סיטי אירופה לא ציינה את השטח שתשכור פרימארק בקניון – אך כן ניתן לומר שמדובר בהרחבה של הנכס (ולא החלפת שוכר קיים). ג’י סיטי אירופה תקים בהשקעה לא גדולה מדי תוספת לקניון עבור פרימארק. אני משער שהעבודות יחלו בעוד כחצי שנה ויימשכו כשנה. בסיומם, פרומנדה ייהנה מגידול  של לפחות מיליון מבקרים בשנה ובכך יהפוך לאיכותי יותר ושווה הרבה יותר.

בתמונה: מגרש המשחקים הזה הצמוד לפרומנדה יוחלף בחנות גדולה של רשת פרימארק

בראייה ארוכת טווח – יש תוכנית נוספת להשבחת הקניון בהשקעה כספית משמעותית. בצמוד לקניון ישנו מגרש חניה גדול. בחברה רוצים להרחיב את הקניון הקיים בכ-25 אלפי מ”ר (כולל החלק שמיועד לפרימארק) במקום החניון בהשקעה כספית משמעותית אשר תשביח את הקניון עוד יותר. כרגע לפחות מדובר בתוכניות על הנייר שייתכן שיתרחשו סביב 2027-2029. כרגע לפחות – מוטב להתרכז בטווח הקצר והוא ההשקעה בהקמת התוספת לקניון עבור פרימארק אשר תחל בהמשך השנה.

מנוע צמיחה נוסף של פרומנדה נמצא בתחום המגורים. בסמוך לקניון של החברה מחזיקה ג’י סיטי אירופה בפרויקט דיור להשכרה מניב עם 183 דירות. הדירות אוכלסו באמצע שנה שעברה ונהנות מתפוסה כמעט מלאה. מאחר והקרקע נמצאת בבעלותה של ג’י סיטי אירופה – בחברה מתכננים להקים עוד מספר מבני מגורים בסמוך לקניון – מגדל אחד  הכולל 259 יחידות דיור נמצא בשלב אכלוס והאכלוס צפוי להסתיים במחצית הראשונה של השנה.

התוצאה של פעילות המגורים אשר נבנית בסמוך לקניון היא רווח כפול לג’י סיטי אירופה. גם קל יהיה יותר למכור ולהשכיר דירות אשר נמצאות בקרבת קניון – וגם הקניון ירוויח תנועה נוספת ופידיון מצד מאות משפחות נוספות אשר מתאכלסות בסמוך לקניון.

נכס נוסף בתהליך השבחה – ורשבה ג’וניור (Wars Sawa Junior)

נכס משמעותי נוסף של ג’י סיטי אירופה נקרא Wars Sawa Junior. מדובר בנכס אשר ממוקם בצמוד לרוב העסקים המרכזי של וורשה ולמוקדי התרבות והתיירות המובילים בעיר. ורשבה ג’וניור הוא למעשה מרכז קניות מודרני מבוסס רחוב אשר נמצא במיקום אסטרטגי – ומשכך נהנה מתנועה משמעותית של אנשים. כ-70 מיליון בני אדם עוברים מדי שנה בשדרת הרחוב אשר הפכה ליעד אטרקטיבי לתיירים ומבקרים אשר מחפשים רוצים לעשות קניות ומחפשים מותגים בינלאומיים מובילים.

 

בתמונה: חלק משדרת הרחוב של ורשבה ג’וניור

הכניסה לחנויות מתבצעת דרך הרחוב – אך בנכס יש קומת מסחר למרתף ושתי קומות מסחר נוספות. בסה”כ מחזיק הנכס שטח של כ-37,000 מ”ר. בין המותגים המובילים ניתן לציין את יוניקלו, ריבוק, H&M, רשת HalfPrice ועוד. שוכר משמעותי נוסף היא רשת TK Maxx שאולי אינה מוכרת לישראלים אך פופולרית מאוד בעולם עם כ-600 סניפים רק באירופה. הסניף הגדול ביותר של הרשת נמצא בורשבה ג’וניור.

הנכס נמצא בתהליך השבחה וטיוב של השוכרים. חלק מהנכס נמצא תחת שיפוץ והחלפה של השוכרים. המטרה המרכזית היא לשפר את שכר הדירה של הנכס מבלי להגדיל אותו. שיפור שכר הדירה הממוצע ביותר מפי 2 יתרום לעלייה בשווי הנכס ולתזרימי המזומנים שינבעו ממנו.

פעילות המגורים של ג’י סיטי

ג’י סיטי אירופה מזוהה בעיקר עם תחום הנכסים המסחריים – אך בשנים האחרונות היא הולכת ומקימה זרוע של מגורים. הזכרתי קודם את התוכנית להרחבת פעילות המגורים בסמוך לקניון פרומנדה – אך לחברה יש עוד מספר נכסי מגורים מעניינים בפורטפוליו. נכון לסוף השנה – לג’י סיטי אירופה יש שלושה פרויקטים של מגורים מניבים שבהם ישנם למעלה מ-860 יחידות דיור.

 

ביקרתי במסגרת הסיור בשני פרויקטים למגורים – האחד הסמוך לקניון פרומנדה אשר כולל 183 יחידות דיור. נכס נוסף שראיתי נקרא רוביקון הממוקם בשכונה שקטה ומוקף בפארקים גדולים. המתחם נמצא במרחק הליכה מתחנת רכבת אשר מאפשרת גישה נוחה למרכז העיר. בסה”כ במתחם יש 541 יחידות דיור בשטח של למעלה מ-15,000 מ”ר להשכרה. הנכס מאוכלס מאז שנת 2023 ונהנה מתפוסה כמעט מלאה.

בתמונה: אני בכניסה לנכס המגורים הצמוד לפרומנדה הכולל 183 יחידות דיור

בג’י סיטי אירופה גם יוזמים פרויקטים חדשים למגורים. אחד מהפרויקטים המשמעותיים אותם מקדמת החברה נקרא Wolska וצפוי לכלול 500 יחידות דיור. ג’י סיטי אירופה רכשה את הקרקע לפני פחות משנה במיקום טוב ומתפתח בפולין. בחברה מייעדים את הדירות בפרויקט להשכרה. אני משער שתחילת עבודות ההקמה יחלו בעוד כשנה-שנתיים באופן אשר צפוי להגדיל משמעותית את פורטפוליו המגורים של החברה.

התוצאות הכספיות של ג’י סיטי אירופה

קצת מספרים כדי לתת לכם את התחושה לגבי העוצמה של ג’י סיטי בפולין והתוצאות של מהלכי המיקוד שבוצעו בחברה. לאחרונה פרסמה ג’י סיטי את תוצאותיה הכספיות אשר מראות כי הפעילות של החברה נמצאת בצמיחה. בשנה החולפת ביצעה החברה שערוך חיובי של תיק הנכסים בהיקף של כ-123 מיליון אירו. סוף השנה לג’י סיטי אירופה יש הון עצמי של כמיליארד אירו – וזאת לאחר שהחברה העלתה לג’י סיטי השנה דיבידנדים בהיקף של כ-90 מיליון אירו.

כאשר מסתכלים על הביזנס רואים את העלייה בפעילות של הנכסים המסחריים שנהנתה בשנה החולפת בגידול של 3% בתנועת המבקרים. השוכרים של החברה ראו בשנה החולפת עלייה של 6.6% בפידיונות ובג’י סיטי אירופה חידשו חוזי שכירות בעליית מחיר ממוצע של 7.1%. ההשקעות של החברה בהשבחת הנכסים שלה בשנה הקרובה כפי שציינתי קודם צפויים להערכתי להוביל להמשך מומנטום חיובי בשני נכסי הליבה האלו וייתכן שיובילו לעליות ערך נוספות.

סיכום

כלכלת פולין היא היום הכלכלה העשירית באירופה ובשנים האחרונות התחזקה מאוד לאחר תחילת מלחמת בין רוסיה לאוקראינה. הממשלה החדשה אשר מכהנת מאז דצמבר 2023 הצליחה לייצב את כלכלת פולין והריבית במדינה עומדת היום על 5.75% כבר קרוב לשנה וחצי. האינפלציה בפולין עדיין גבוהה יחסית מאשר היעד של הבנק המרכזי במדינה לאינפלציה בשיעור של 1.5%-3.5%. עם זאת, כיום ישנו צפי להורדת ריבית במדינה החל מהמחצית השנייה של השנה.

בג’י סיטי אירופה מחזיקים היום במספר נכסי עוגן בפולין אשר רובם נמצאים בוורשה ולחברה יש תוכניות להשבחת הנכסים האלו. כך למשל, את קניון פרומנדה מתכננת החברה להשביח באמצעות הכנסה של רשת פרימארק לקניון כך שיעלה את הטראפיק שלו. גם שדרת החנויות ורשבה ג’וניור הנהנית מטראפיק של כ-70 מיליון בני אדם בשנה צפויה לעבור מתיחת פנים ולשפר את דמי השכירות הממוצעים מהנכס. לצד הפעילות המסחרית – בג’י סיטי אירופה החלו לבנות זרוע של נדל”ן למגורים. לחברה יש כיום כבר קרוב ל-1,000 יחידות דיור מניבות בפורטפוליו והיא צפויה להקים עוד כמות דומה בשנים הקרובות.

 

ג’י סיטי אירופה היא היום חברה מיוצבת וממוקדת רק בפולין לאחר שבשנים האחרונות השלימה את המימוש של הנכסים שהיו לה במדינות נוספות באירופה. תהליכים אלו הובילו לקיטון במינוף של החברה אשר עומד היום על 34.6% (ללא האג”ח ההיברידיות) ועל 52.9% (בשקלול האג”ח ההיברידיות). עם ההנהלה החדשה – ג’י סיטי אירופה ממוקדת הרבה יותר בהשבחת הנכסים ויש לה תוכנית השקעות מסודרת לשנים הקרובות להשבחת הפורטפוליו – הן בתחום המסחר והן בתחום המגורים.

גילוי נאות:

אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בני”ע.
כל הפועל על בסיס סקירה זו, לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה, הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה.
הח”מ הינו נותן שירותים של ג’י סיטי והיה אורח של החברה במסגרת הסיור בפולין