סיור בנכסי סיטיקון בפינלנד ובשבדיה: הפוטנציאל הטמון בנכסי החברה

כאשר משקיע ישראלי שומע את השם סיטיקון, הוא בדרך כלל חושב על חברה ציבורית פינית המופיעה בדוחות של ג’י סיטי. בפועל, מדובר באחת מחברות הנדל”ן המניב הגדולות בנורדיות, המחזיקה ב-28 מרכזים מסחריים ועירוניים בפינלנד, שבדיה, נורבגיה, דנמרק ואסטוניה בשווי של כ-3.8 מיליארד אירו.

לפני מספר שבועות השתתפתי בסיור משקיעים שערכה ג’י סיטי בפינלנד ובשבדיה במטרה להציג מקרוב את הנכסים המרכזיים של סיטיקון ואת הסיבות שבגללן בחרה ג’י סיטי להגדיל את החזקתה בסיטיקון עד לכ-86% ולהכריז על הצעת רכש נוספת לרכישת מניות המיעוט במטרה למחוק את סיטיקון מהמסחר.

המהלך של ג’י סיטי מתרחש לאחר טלטלות רבות שחוותה סיטיקון בשנים האחרונות שכללו חילופי הנהלת תכופים. בחודש ספטמבר 2025 מונה למנכ”ל אשל פשטי אשר נחשב לאחד המנהלים הוותיקים בקבוצת ג’י סיטי ונחשב לאיש תפעול שצמח בתוך הקבוצה כבר קרוב לשני עשורים. עד אותו מועד ניהל פשטי את ג’י סיטי אירופה ומינויו למנכ”ל סיטיקון סימן את רצונה של ג’י סיטי לחזק את אחיזתה הניהולית בחברה.

סיטיקון היא חברת נדל”ן מניב שמרבית פעילותה מרוכזת בנורדיות. מתוך 28 נכסיה, 27 ממוקמים בפינלנד, שבדיה, נורבגיה ודנמרק, בעוד הנכס היחיד מחוץ לאזור הוא מרכז מסחרי גדול בעיר טאלין שבאסטוניה. במסגרת סיור המשקיעים נפגשנו עם הנהלת ג’י סיטי וסיטיקון, שמענו סקירות מקצועיות על הכלכלה הפינית והשבדית וביקרנו בחמשת הנכסים הגדולים של סיטיקון בפורטפוליו בשווי של כ-2.0 מיליארד אירו – שלושה בפינלנד ושניים בשבדיה.

פינלנד – הנכס המרכזי בפורטפוליו: Iso Omena

 

הכלכלה של פינלנד נחשבת לכלכה יציבה, מתקדמת וחדשנית. בכל המדינה מתגוררים כ-5.7 מיליון תושבים בלבד ורמת ההכנסה לנפש נחשבה מהגבוהות בעולם. הכלכלה הפינית הייתה מבוססת בעבר על תעשיית הנייר והיערות אך בעשורים האחרונים עברה טרנספורמציה לכיוון טכנולוגיה, תקשורת, תוכנה ותעשיות מתקדמות.

בשנים האחרונות התמודדה פינלנד עם אתגרים לא מבוטלים כגון אינפלציה, עליית ריבית והאטה בשוק הנדל”ן. כמו כן, גם הסחר עם רוסיה נפגע בעקבות המלחמה באוקראינה. למרות כל זאת, שיעורי האבטלה במדינה הינם מתונים והחוב הציבורי של המדינה נמוך ביחס למדינות מערביות רבות. פינלנד נחשבת לשוק בוגר ויציב יחסית עם כוח קנייה גבוה כאשר האוכלוסיה העירונית מרוכזת בעיקר סביב הלסינקי.

הנכס הראשון שביקרנו בו בסיור נקרא Iso Omena שהוא היהלום שבכתר של סיטיקון, נחשב לאחד המרכזים הגדולים ביותר בפינלנד ואף זכה בתואר “המרכזי המסחרי הטוב ביותר”. המרכז ממוקם בעיר הנקראת אספו (Espoo) שהיא חלק ממטרופולין הלסינקי במרחק של כ-20 דקות נסיעה בלבד ממרכז הבירה הפינית. למרות קרבתה להלסינקי, אספו היא עיר עצמאית לחלוטין עם כ־330 אלף תושבים ומהווה מרכז הייטק ותעסוקה משמעותי, בין היתר בזכות מטה נוקיה הממוקם בעיר.

בנכס המרכזי לסיטיקון יש 102 אלף מ”ר של שטחי השכרה אשר מושכרים ל-220 חנויות ושוכרים. היתרון המרכזי של הנכס הוא המטרו המחובר אל תוך הנכס אשר נפתח בשנת 2017 ושינה לחלוטין את פני הנכס, הגדיל משמעותית את תנועת המבקרים ושיפר את הביצועים שלו. הנכס הוא הרבה יותר מאשר קניון מאחר ואינו מספק רק חווית קניות והוא כולל ספריה עירונית, מרכז בריאות ציבורי, שירותי עירייה, בתי קולנוע, חדר כושר ומתחמי בילוי. מבחינת תמהיל השוכרים כ-42% מדמי השכירות מגיעים מתחומים יציבים כגון חנויות מכולת ושירותים. מספר המבקרים בנכס נאמד בכ-17 מיליון מבקרים בשנה.

הסיפור המרכזי של Iso Omena הוא הפיכתו מקניון מסורתי למרכז עירוני משולב תחבורה, מסחר, שירותים ציבוריים ופנאי. סביב הנכס נבנו בנייני מגורים, משרדים, תשתיות תחבורה אשר הופכים אותו להרבה יותר מקניון אלא למקום המייצר תנועה קבועה של אנשים אשר אינה תלויה בשוק הצריכה או האופנה. לצד זה, ההנהלה החדשה בחברה פועלת לשיפור תמידי של תמהיל השוכרים התומך בהגדלת ההכנסות משכירות. הנכס רשום בספרי סיטיקון בסוף 2025 בשווי של 784 מיליון אירו ומהווה לבדו כ־21% מסך שווי הפורטפוליו של החברה. במקביל הוא מייצר הכנסות שכירות שנתיות של כ־40 מיליון אירו.

אחד היתרונות הגדולים של סטיקון הוא הנוכחות הגדולה שלה בעיר אספו עם מספר נכסים מניבים נוספים. אחד הנכסים הנוספים שראינו בסיור נקרא Lippulaiva אשר רשום בספרי סיטיקון בסוף 2025  בשווי של 295 מיליון אירו ומייצר NOI שנתי של כ-15.6 מיליון אירו. מדובר באחד מפרויקטי הפיתוח הגדולים והשאפתניים שביצעה סיטיקון אי פעם. על שטח הפרויקט היה מרכז מסחרי ישן אשר נבנה בשנת 1993 אך לחברה התברר כי הנכס אינו מתאים לאסטרטגיה שלה.

במקום לבצע הרחבה הדרגתית של הנכס – בשנת 2016 סיטיקון קיבלה החלטה דרמטית: להרוס את הקניון הישן ולבנות במקומו מרכז חדש שיהיה בערך פי שניים בגודלו סביב תחנת המטרו החדשה. בשנת 2022 נפתח הקניון מחדש בשטח של כ-44,000 מ”ר שבו יש כ-90 חנויות ועסקים ואליו מתחברת תחנת מטרו משולבת כמו גם מסוף אוטובוסים צמוד. הקניון נחשב לאחד ממנועי הצמיחה של העיר אספו. המהלך ממחיש את תפיסת העולם של סיטיקון, שלפיה לעיתים עדיף להתחיל מחדש מאשר להתאים בכוח נכס ישן לצרכים חדשים.

במסגרת הסיור ביקרנו גם בנכס נוסף בפינלנד אשר נקרא Myyrmani שגם הוא מרכז מסחרי אך שונה לחלוטין משני הנכסים הראשונים שבהם ביקרנו. הנכס משתרע על שטח של כ-44,000 מ”ר ונמצא כ-12 ק”מ בלבד ממרכז הלסינקי בצמוד לתחנת רכבת. ההבדל המרכזי בין הנכס הזה לבין שני הנכסים האחרים הוא שהקניון פונה בעיקר לצריכה יומיומית של תושבי האזור המתגוררים בסמוך לנכס הנמצא בעיר ונטאה. הדגש על מזון, שירותים וצריכה יומיומית (כ-65% מס מהשכירות מגיע מחנויות מכולת ושירותים) הופך את Myyrmanni לאחד הנכסים היציבים בפורטפוליו של סיטיקון מבחינת תזרימי מזומנים.

 

בשנת 2023 סיטיקון שדרגה את הנכס אשר כולל שדרוג המראה שלו והשטחים הציבוריים לצד שינוי תמהיל השוכרים. בחברה הסבו כ-9,000 מ”ר של שטחי מסחר וחניה לטובת שימושי מזון וקמעונאות. מהסיבה הזאת, הנכס הזאת נחשב להרבה יותר יציב מבחינת תזרימי המזומנים שהוא מייצר. הנכס רשום בספרי סיטיקון בסוף 2025 לפי שווי של 204 מיליון אירו והוא מייצר כ-11.8 מיליון אירו בשנה.

שבדיה – נכס מסחרי בעל פוטנציאל השבחה משמעותי

שבדיה נחשבה לאחת הכלכלות החזקות, החדשניות והתחרותיות באירופה. במדינה ישנם כ-10.7 מיליון תושבים ובדומה לפינלנד גם היא נהנית מאחת הכלכלות עם התוצר לנפש הגבוהות בעולם. המשק השבדי נשען במידה רבה על ייצוא. בין השנים 2022-2024 הכלכלה השבדית חוותה תקופה מאתגרת בשל עליית הריבית אשר פגעה בשוק הנדל”ן המסחר והדיור ונרשמה ירידה בצריכה הפרטית. עם זאת, בשנתיים האחרונות ועל רקע ירידת האינפלציה והריבית הכלכלה מתאוששת עם צפי להמשך התאוששות בפעילות הכלכלית.

במסגרת הסיור בשבדיה ראינו בשני שני מרכזים מסחריים שבהם מחזיקה סיטיקון. הנכס הראשון נקרא Liljeholmstorget Galleria שהוא מרכז מסחרי עירוני בשטח של כ-41,000 מ”ר במערב שטוקהולם אשר נהנה מתפוסה מלאה. הנכס מחובר ישירות למטרו, לרכבת הקלה וליותר מ-20 קווי אוטובוס אשר מייצר תנועת מבקרים גבוהה לאורך כל השבוע ובסה”כ כ-8 מיליון מבקרים בשנה.

 

אם יש נכס בפורטפוליו של סיטיקון אשר ניתן להשביח אותו באמצעות הרחבתו הרי שמדובר בנכס הזה. לחברה יש תוכנית להרחיב את הנכס בצורה משמעותית על ידי בנייה של שטחי מסחר מעל שטח המסילות הסמוך לנכס בהיקף של כ-67,000 מ”ר על ידי הוספת שטחי משרדים, מלונאות, מסחר ושטחים נוספים.

קניון נוסף שביקרנו בו בשבדיה נקרא צ’יסטה (Kista). הוא ממוקם באזור הנקרא “עמק הסיליקון של שבדיה” מאחר ומוקף בריכוז גבוה של חברות טכנולוגיה, משרדים, אוניברסיטאות ומרכזי מחקר הנמצאים סביב ובזכות זה הקניון נהנה מתנועה משמעותית של מבקרים בשעות הצהריים באזור ההסעדה – ובסה”כ כ-15.7 מיליון מבקרים בשנה.

הקניון כולל כ-92,000 מ”ר של שטחי השכרה הכוללים גם מלון, מעונות סטודנטים, שירותי בריאות ושירותים עירוניים. גם נכס זה יושב על תחנת מטרו ומסוף אוטובוסים מרכזי. מגמה זו צפויה להתגבר בשנים הקרובות לאחר שבשנת 2029 יסתיים פרויקט תשתית ענק אשר צפוי לחבר בין החלק הצפוני והדרומי של שטוקהולם. בשנת 2030 צפוי להסתיים הקמה של קו רכבת קלה חדש אשר ישפר עוד יותר את הנגישות לאזור. שווי הנכס בספרי סיטיקון בסוף 2025 נאמד ב-326 מיליון אירו והוא מייצר NOI של כ-14 מיליון אירו בשנה.

מהלכים פיננסים בסיטיקון

 

בחודשים האחרונים ביצעה סיטיקון מספר מהלכים פיננסים אשר מגדילים את הגמישות הפיננסית שלה. החברה חתמה בחודשים האחרונים על מספר מסגרות אשראי מובטחות בהיקף של 740 מיליון אירו. עם התמורה שהתקבלה פרעה החברה את כל תשלומי האג”ח המיועדים לפירעון בשנים 2026 ו-2027 ואף חילקה לבעלי המניות, כשג’י סיטי בעלת המניות הגדולה ביותר, דיבידנדים בהיקף של כ-200 מיליון אירו.

בנוסף לכך, בין ג’י סיטי לבין סיטיקון נחתמה מסגרת אשראי בין חברתית בהיקף של 200 מיליון אירו. כל אחת אחת מן החברות יכולה להלוות או ללוות מהצד השני עד 200 מיליון אירו בתנאי השוק. מהלך זה משפר את הגמישות הפיננסית של כל אחת מן החברות.

מהלך נוסף שמקדמת סיטיקון עשוי לחזק את הנזילות שלה בצורה משמעותית. ג’י סיטי מתכננת להקים יישות משפטית אשר תרכוש מספר נכסים מידי סיטיקון בפינלנד בשווי כולל של למעלה מ-400 מיליון אירו. ג’י סיטי תמכור את השליטה בתאגיד החדש באמצעות הצעת מכר או דיבידנד בעין כאשר התאגיד החדש יגייס חוב מובטח שיעמוד כנגד הנכסים. העסקה דומה למה שביצעה ג’י סיטי בשלהי 2025 בעסקת אוריון שבה חיזקה את נזילותה באמצעות מכירת מספר נכסים בפולין.

לצד ההחזקה בנכסי ליבה, סיטיקון עדיין מצפה לממש נכסים שאינם בתחום הליבה. מימוש של נכסים במחיר הקרוב לשווי בספרים עשוי להציף את הפער בין מחיר המניה הנוכחי שהוא סביב 2.9 אירו למניה לבין ההון העצמי החשבונאי של החברה אשר מסתכם ב-7.61 אירו למניה. אם הצעת הרכש של ג’י סיטי לסיטיקון תצליח – הרי שבאמצעות השקעה כספית נוספת שאינה גבוהה (72 מיליון אירו), ג’י סיטי תחזיק במלוא הבעלות של סיטיקון והונה העצמי יגדל במאות מיליוני שקלים הנובעים מהרכישה ההזדמנותית.

סיכום

 

לאחר יומיים של סיור בנכסים המרכזיים של סיטיקון בפינלנד ובשבדיה, קל יותר להבין מדוע ג’י סיטי בחרה דווקא כעת להגדיל את החזקתה בחברה ומדוע היא פועלת למחיקתה מהמסחר. מאחורי המספרים בדוחות מסתתר פורטפוליו של נכסים עירוניים איכותיים, המחוברים למערכות תחבורה ציבורית, משולבים בשירותים קהילתיים וממוקמים בלב אזורי ביקוש חזקים. בניגוד לקניונים המסורתיים שנפגעו בשנים האחרונות מהמסחר המקוון ומשינויי הרגלי הצריכה, מרבית נכסי סיטיקון הפכו למרכזים עירוניים רב-שימושיים המייצרים תנועה יומיומית קבועה של תושבים, עובדים ומשתמשי תחבורה ציבורית.

האתגרים עדיין קיימים. שוק הנדל”ן הסקנדינבי עבר טלטלה משמעותית בעקבות עליית הריבית, וסיטיקון נדרשת להמשיך ולשפר את מבנה ההון, לממש נכסים שאינם בליבת הפעילות ולהוציא לפועל את תוכניות ההשבחה והפיתוח שעל הפרק. אולם לאחר הסיור, נראה כי הנהלת ג’י סיטי מאמינה שהשווי הכלכלי של הנכסים גבוה משמעותית מזה המשתקף כיום במחיר המניה. אם ההנהלה תצליח לממש את תוכניותיה, לצמצם את פער התמחור ולהמשיך לשפר את ביצועי הנכסים, ייתכן שבעוד מספר שנים תיזכר הצעת הרכש הנוכחית כאחת העסקאות המשתלמות ביותר שביצעה ג’י סיטי בשנים האחרונות.

גילוי נאות:

אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בני”ע.
כל הפועל על בסיס סקירה זו, לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה, הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה.
הח”מ הינו נותן שירותים של ג’י סיטי והיה אורח של החברה במסגרת סיור המשקיעים של סיטיקון בפינלנד ובשבדיה