תומר קורנפלד
כמעט שנתיים חלפו מאז שכתבתי על חברת הנדל”ן אביב בניה. החברה נסחרה אז בשווי של 154 מיליון שקל ובזמן הזה הוסיפה מניית החברה למעלה מ-60% לערכה. לא הרבה השתנה בשנתיים שחלפו בחברה אשר עדיין אינה מקבלת פרמיה מהשוק על פעילות הנדל”ן. המניה של החברה נסחרת ב-0.7 בלבד על ההון העצמי – אחד ממכפילי ההון הנמוכים בשוק.
למי שאינו מכיר, אביב בניה היא חברת נדל”ן ותיקה אשר נוסדה בשנת 1973 והפכה לציבורית בשנת 1993. החברה נמצאת בשליטת איש העסקים מרדכי אביב. יחד עם בני משפחתו – מחזיקה משפחת אביב בכ-87% מהמניות של החברה. יתרת המניות מוחזקת על ידי הציבור.
לצד פעילות של יזמות נדל”ן לאביב בניה יש שני נכסים מרכזיים: לחברה יש שני נכסים מניבים אשר מייצרים לה מזומנים באופן שוטף מדי שנה וערכם עלה לאורך השנים. הנכס השני הוא חברת ביצוע. אביב בניה מבצעת את הפרויקטים עבור עצמה באופן אשר תורם לרווחיות שלהם. התוכנית האסטרטגית של אביב בניה היא להקים כ-150-200 יחידות דיור מדי שנה.
באביב בנייה מסמנים מזה תקופה את תחום ההתחדשות העירונית בניסיון לאתר פרויקטים חדשים בתחום. עד היום החברה לא עדכנה על זכייה בפרויקט של התחדשות עירונית בקרב דיירים – אך ייתכן שבשלב מסוים בעתיד זה גם יקרה.
הפעילות של אביב בניה
לאביב בניה יש היום שלושה פרויקטים אשר נמצאים בשלבי ביצוע סופיים ומסתיימים השנה שבהם היא מקימה 509 יחידות דיור – בירושלים, בראשון לציון ובית שמש. לחברה יש מלאי מצומצם של דירות לשיווק בפרויקטים אלו של 45 דירות בלבד – 41 מהם נמצאים בפרויקט בראשון לציון הכולל 315 יחידות דיור. בשלושת הפרויקטים האלו אביב בניה צפויה להכיר ברווח גולמי של 33 מיליון שקל. כמו כן, החברה צפויה למשוך הון עצמי ועודפים שהושקעו בהיקף של 266 מיליון שקל.
הון זה צפוי לשמש את החברה לטובת הקמת הפרויקטים הבאים אשר נכנסים לצנרת – פרויקט בבאר יעקב וכרמי גת אשר אמורים להיכנס לביצוע בשנת 2025 ופרויקט בנתניה המתוכנן להיכנס לביצוע בשנת 2026. בפרויקטים אלו צפויה אביב בניה לבנות 564 יחידות דיור. הרווח הגולמי החזוי בפרויקטים אלו צפוי להסתכם ב-237 מיליון שקל אשר יוכרו בהדרגה עד לשנת 2028. הפרויקט המשמעותי ביותר הוא בנתניה שבו טמון רווח גולמי כ-130 מיליון שקל אך זה יחל רק בשנת 2026.
מאחר ובתחילת פרויקטים שיעור ההתקדמות בביצוע היא נמוכה – גם אם הפרויקטים בבאר יעקב וכרמי גת ייכנסו לביצוע כעת – התרומה שלהם לתוצאות הכספיות של שנת 2025 תהיה נמוכה יחסית. רוב הרווח הגולמי בשלושת הפרויקטים האלו יוכר בשנים 2026-2028 כאשר ייכנסו לשלבים משמעותיים יותר של הביצוע.
התוצאה היא שבשנת 2025 צפויה “בטן בחברה” בכל הקשור לתוצאות הכספיות. אם בשנת 2024 רשמה החברה רווח גולמי של כ-64 מיליון שקל – הרי שזה צפוי להיחתך. כמה להיחתך? זה בעיקר תלוי במועד תחילת הביצוע של הפרויקטים בבאר יעקב ובכרמי גת. אמנם – אביב מציינת כי הפרויקטים יחלו בשנת 2025 אך נכון למועד זה טרם החלה החברה בשיווק שלהם. כלומר – התרומה שלהם השנה תהיה כנראה זניחה.
פרויקטים מותלים
לחברת אביב יש מספר פרויקטים נוספים בצנרת אך אינם צפויים להתחיל בתקופה הקרובה. המשמעותי שבהם נמצא ברמלה שבו תקים החברה 278 יחידות דיור. לפני כשנתיים אישרה החברה תב”ע לפרויקט אך נכון להיום אין מועד משוער שבו צפוי להתחיל הפרויקט ולצאת לדרך. לחברה יש עוד שני פרויקטים קטנים בתכנון בבית שמש ובנתניה אבל ניתן להעריך בזהירות שגם הם לא יצאו לפועל בשנים הקרובות.
נכסים מניבים
לאביב בניה יש בפורטפוליו שני נכסים מניבים בירושלים. המרכזי שבהם נמצא ברחוב בית הדפוס והשווי שלו בספרי החברה מסתכם ב-165 מיליון שקל. השוכר המרכזי בנכס הוא רשת הקמעונאות אושר-עד. הנכס ייצר לחברה NOI של 10.5 מיליון שקל בשנת 2024. כנגד הנכס – לאביב בניה יש הלוואה בנקאית בהיקף של כ-31 מיליון שקל – כך שהנכס אינו ממונף. על הנכס ישנן זכויות בנייה לא מנוצלות – אך לא ברור האם אביב מתכננת לממש אותן בטווח הקרוב.
נכס מניב נוסף של אביב בניה נמצא ברחוב אגריפס והשווי שלו מסתכם ב-51 מיליון שקל. כ-11 מיליון שקל מהשווי מיוחס להנהלת אביב בניה אשר נמצאת בנכס – כך שאינם מייצרים מזומנים. יתרת הנכס ייצרה בשנת 2024 NOI שנתי של 3.1 מיליון שקל כאשר בין השוכרים בנכס ישנם מרפאות ואף מרכול קטן.
סיכום
לחברת אביב יש הון עצמי של 366 מיליון שקל אך החברה נסחרת לפי שווי של 256 מיליון שקל בלבד. יש לכך מספר סיבות ובראשן העדר אופק חיובי לחברה לטווח הקצר והבינוני. החברה יודעת להרוויח כסף – אבל היא אינה מראה סימנים לכך שבחברה רוצים להאיץ את הצמיחה ומעדיפים לשמר את המצב הקיים פחות או יותר.
בשנת 2025 צפויה החברה לסבול מבטן הנובעת מסיומם של מספר פרויקטים משמעותיים מצד אחד לצד היעדר הכרה בהכנסות מפתיחת פרויקטים חדשים אשר כנראה יתרחשו רק במחצית השנייה של השנה. התוצאה היא פגיעה ברווחיות של החברה בשנה הקרובה. אביב בניה אמנם נתפסת כחברת נדל”ן למגורים – אך הנכסים המניבים אשר בהם היא מחזיקה מעניקים לה עוגן יציב ותזרימים שוטפים אשר הינם חיוניים דווקא בעת הנוכחית.
אביב בניה סבלה לאורך הרבה מאוד שנים משמרנות יתר – בין היתר בשל בעל השליטה בחברה – מר מרדכי אביב. לדעתי נדרש דם חדש אשר יתרום לגידול בהיקפי הפעילות של החברה אשר נכון להיום כמעט ואינה נהנית מהעובדה שהחברה היא ציבורית (למעט הנגישות לשוק החוב שבו החברה עושה שימוש נכון).
למעשה – אני בדעה שאביב היא חברה אשר צריכה להימכר לחברת נדל”ן גדולה ממנה אשר מחפשת לעצמה חברת ביצוע. בעיניי הסיכויים שאביב תסגור עסקה אסטרטגית שכזאת אינם גבוהים. זאת הסיבה מדוע להערכתי קיים אפסייד בחברה – אך הוא דיי מוגבל בשלב זה ועד שהחברה לא תבצע מהלכים אופרטיביים על מנת לייצר צמיחה וניצול הזדמנויות בשוק הנדל”ן למגורים בישראל. לסיכום – אביב בניה היא מניה עם שווי סביר ותזרים יציב, אך ללא קטליזטור ברור – המניה עשויה להמשיך לדשדש.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה