תומר קורנפלד
מניית ארגו עלתה מתחילת השנה בכ-6% בלבד, אך מאחורי הקלעים החברה רשמה קפיצת מדרגה בפעילותה בגרמניה והגדילה משמעותית הן את היקף העסקאות החדשות והן את היקף מכירת הדירות שבהן פוטנציאל ההשקעה מוצה. על פי מחיר המניה הנוכחי, ארגו נסחרת במכפיל של 1.28 על ההון העצמי.
בשנה החולפת ביצעה ארגו קפיצת מדרגה בהיקף הפעילות שלה בגרמניה. נכון להיום לחברה יש כבר 4,766 יחידות דיור בעיקר בערים לייפציג ודרזדן. מתחילת השנה חתמה ארגו על הסכמים לרכישת נכסי מגורים בהיקף של 77 מיליון אירו – יותר מאשר כל הרכישות שבוצעו בשנת 2024. מה שאפשר לארגו להאיץ את קצב הרכישות היה גיוס הון שבוצע לפני שנה בהיקף של 220 מיליון שקל לצד תזרימי המזומנים שהחברה מייצרת.
בארגו מעריכים המשך גידול משמעותי בעסקאות לרכישת נכסים. אחד הגורמים לכך הוא שיעור המינוף הנמוך יחסית של החברה שעמד בסוף יוני על 42.1%. בתחום הפעילות של החברה ארגו יכולה להגדיל מינוף עד ל-50% שזאת רמה מקובלת בענף. כפי שמשתקף בדוחות הכספיים, לארגו בהחלט יש רצון להגדיל את היקפי הפעילות ויש לה כ-54 מיליון אירו בקופה לטובת המהלך.
החשיבות של ההאצה בקצב העסקאות טמונה בפוטנציאל האפסייד הגלום שיש לחברה בעסקאות אלה. מרבית הנכסים נרכשים מבעלים פרטיים שברובם גלום אפסייד של 70% ולעתים גם 80% מהתאמת שכר הדירה למחירי השוק. בנוסף, רובם המוחלט של הנכסים מתאימים לפעילות מכירת הדירות ואמורים להניב רווחיות משמעותית נוספת בעתיד בעת המימוש.
עצם העובדה שארגו נסחרת מעל ההון העצמי אינה צריכה להטריד משתי סיבות מרכזיות. הראשונה – בחברה יש הרבה מאוד ערך חבוי בנכסי הנדל”ן שלה. לארגו יש למעלה מ-4,300 דירות אשר ניתן למכור. על פי העסקאות שבוצעו בשנה החולפת – במידה וכלל הדירות ימכרו קיים פוטנציאל רווח של 378 מיליון אירו אשר אינו בא לידי ביטוי בדוחות הכספיים.
הסיבה השנייה טמונה בתשואה להון הגבוהה של ארגו. בשנה החולפת הציגה ארגו בממוצע תשואה להון של 15.7% – נתון אשר גבוה משמעותית מהתשואה להון המקובלת בתחום הפעילות. היכולת של החברה לייצר תשואה להון גבוהה בענף אשר נחשב לסולידי יחסית (נדל”ן למגורים) זוכה לתגמול מהשוק.
הפעילות של ארגו מקבלת גם רוח גבית מצד הבנק המרכזי באירופה. מאז אמצע 2024 הוריד הבנק המרכזי את הריבית מ-4% ל-2%, מהלך שתומך בשוק הנדל”ן ועשוי להוביל לשערוכים חיוביים בנכסי החברה. לאחרונה הבנק בחר לעצור להמתין בשל אי הוודאות שפקדה את הכלכלה העולמית. בחודש ספטמבר הבנק המרכזי לא צפוי להפחית את הריבית אבל דיון מחודש על המשך הפחתת הריבית צפוי כבר באוקטובר.
פוטנציאל עלייה של 53% בשכר הדירה בנכסי החברה
ארגו היא חברת נדל”ן למגורים אך היא לא חברת נדל”ן למגורים קלאסית. החברה פועלת בגרמניה ולאורך השנים רכשה פורטפוליו הכולל כבר למעלה מ-4,700 דירות. ארגו מתמקדת בעיקר בערים לייפציג ודרזדן אשר נחשבות למוקדי צמיחה חשובים בגרמניה אך מצד שני קיים בערים אלו מחסור חמור בדירות והתוצאה היא ביקוש גבוה אשר מוביל לעלייה במחירי השכירות. בכדי להתמודד עם התופעה בגרמניה ניסו לקדם חקיקה אשר מנסה לבלום את עליית השכירות עד שנת 2029 אך קיים עימות חריף עם תעשיית הנדל”ן אשר טוענת שהדבר מפחית תמריץ לבנייה חדשה.
בתוך הואקום הזה נמצאת ארגו אשר מאתרת מוכרים פרטיים בערים אלו ורוכשת נכסי מגורים במחירים נוחים ועם פוטנציאל השבחה. נכון להיום שכר הדירה הממוצע בנכסים של החברה עומד על 8.61 אירו למ”ר בעוד שהשכרות חדשות בוצעו לפי מחיר ממוצע של 13.12 אירו למ”ר. המשמעות היא פוטנציאל להעלות את שכר הדירה הקיים בנכסים של החברה ב-53%.
קצב מכירה של 100 דירות בשנה
בשנת 2025 ארגו לא רק רכשה נכסים אלא גם מימשה נכסים ברווח נאה. בשבעת החודשים הראשונים של שנה 2025 מכרה ארגו 61 דירות בהיקף כספי של 15.3 מיליון אירו. הנכסים נמכרו במחיר הגבוה משמעותית מהשווי בספרים. הדירות נמכרו לפי מחיר ממוצע של 4,226 אירו למ”ר – זאת לעומת השווי בספרים שעמד על 2,971 אירו למ”ר (של הדירות שנמכרו). מאחר וארגו שערכה את הנכסים לאורך השנים – מחיר המכירה הממוצע גבוה בכ-66% מעלות הרכשה.
ארגו נמצאת היום בקצב מימושים של כ-100 דירות בשנה. מכירת הדירות של ארגו היא תזרימית מאוד כך שכל דירה אשר נמכרת מאפשרת לארגו לרכוש שתיים חדשות. בנוסף, ההשבחה השוטפת של הנכסים מייצרת תזרימים גבוהים גם בדרך של מימון מחדש. כך מצליחה ארגו לייצר תשואה גבוהה על ההון – ברמה גבוהה יותר מאשר המקובל בענף.
סיכום
מניית ארגו עלתה בשנת 2025 בשיעור קל אך ההתקדמות שביצעה החברה היא משמעותית. ארגו השקיעה מתחילת השנה 77 מיליון אירו ברכישת נכסים במחיר הזדמנותי בעלי פוטנציאל השבחה ונראה שהחברה תמשיך לשמור על קצב עסקאות גבוה גם במחצית השנייה של השנה. ארגו יכולה לצמוח ב-10% בהיקף הנכסים מדי שנה רק מהתזרים השוטף אך בארגו אשר נמצאת היום בתת מינוף שואפים לצמוח בקצב מהיר יותר.
יש המון ערך חבוי בנכסים של החברה כפי שבא לידי ביטוי בעסקאות שבהן ארגו מוכרת נכסים. קצב המימושים השוטף מעניק לחברה מנוע צמיחה ייחודי – כל מכירה של דירה מממנת רכישה של שתי דירות חדשות במחירים אטרקטיביים. בכך, ארגו משיגה צמיחה אורגנית מהירה לצד שמירה על יציבות פיננסית.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה
הח”מ הינו נותן שירותים של ארגו פרופרטיז