
שנת 2024 הייתה שנה מצוינת עבור חברת ארגו ובעלי המניות שלה. המניה זינקה בלמעלה מ-40% לשווי של יותר מ-2 מיליארד שקל. בחברה ניצלו את העליות כדי לגייס הון בהיקף של 220 מיליון שקל. מהלך זה מכין את התשתית להמשך התרחבות וגידול בהיקפי הפעילות של החברה בשנת 2025 – ואת זה כבר ניתן לראות בדיווחי החברה.
ארגו היא חברה הולנדית אשר הוקמה על ידי יוצאי בראק אן וי – גל טננבאום, אופיר רחמים, פרד גניה וגיא פריאל. ארגו מתמחה ברכישה, ניהול והשכרת מבני מגורים באיכות גבוהה בגרמניה – בדגש על הערים לייפציג ודרזדן. ארגו מתמקדת בערים בלייפציג ובדרזדן משתי סיבות עיקריות: הכלכלה המקומית מוטית תחומים המתאפיינים בצמיחה מבנית כגון שבבים, מיקרו אלקטרוניקה, לוגיסטיקה ורכבים חשמליים. בנוסף, מחירי הנדל”ן נמוכים משמעותית ביחס לערים הגדולות במערב גרמניה ואף נמוכים מעלות בנייה חדשה.
במרבית הערים הגדולות בגרמניה קיים מחסור חריף של דירות כתוצאה מהיקפי בנייה נמוכים לצד ביקושים גבוהים שתהליך העיור מייצר ולכן קיים לחץ מתמשך על המחירים שהרגולטור מנסה לרסן. בנוסף, בקיץ האחרון גרמניה הגמישה משמעותית את הדרישות ממהגרי עבודה מתוך כוונה לייבא כ- 400 אלף עובדים בשנה.
התממשות תוכנית זו עשויה לייצר ביקושים גבוהים נוספים לדיור איכותי בערים הגדולות. גם עניין הרגולציה תופס כותרות לאחרונה- גרמניה הולכת לבחירות בתחילת השנה ומפלגת השמרנים (מובילה בסקרים עם 31%) הצהירה שעידוד בנייה בהיקפים גבוהים דורש, בין היתר, הקלה ברגולציה.
ארגו זיהתה את הפוטנציאל בערים אלו כבר לפני שנים ונכון לסוף חודש נובמבר החברה מחזיקה בפורטפוליו הכולל 414 מבני מגורים שבהם יש 4,320 יחידות דיור אשר מאופיינים בשיעור תפוסה גבוה של 97%. מגמת רכישת הנכסים צפויה להתעצם בשנת 2025 וניתן כבר לראות בחודשים האחרונים שארגו לוחצת על הגז – וזה קורה בסביבת ריבית תומכת אשר הולכת ויורדת אשר מספקת רוח גבית עסקית חיובית לחברה.
רכישות במחירים הזדמנותיים
רכישת הנכסים של ארגו מתבצעות במחירים הזדמנותיים במקומות שבהם קיים פוטנציאל השבחה משמעותי. התוצאה היא שארגו מציגה כמעט באופן עקבי גידול של 8%-10% בשכר הדירה השנתי מדירות קיימות. בדרך כלל כשנתיים עד שלוש שנים לאחר רכישת הדירות ארגו מבצעת תהליך של מימון מחדש של הדירות ומחלצת היקפים משמעותיים מההון העצמי אשר הושקע ברכישת דירות – ומפנה את המשאבים לטובת רכישות דירות חדשות.
לאחר גיוס ההון שבוצע בסוף חודש ספטמבר האיצה ארגו את רכישת הדירות ובחודשים אוקטובר-נובמבר רכשה 229 יחידות דיור בהשקעה כספית של כ-34 מיליון אירו. דוגמא לפוטנציאל ההשבחה ניתן לקבל מהעסקאות אשר בוצעו בנובמבר. בחודש זה רכשה ארגו נכסים המניבים שכר דירה ממוצע של 6.99 אירו למ”ר בעוד ששכר הדירה בהשכרות חדשות באותם נכסים צפוי להסתכם ב-12.33 אירו למ”ר – המגלם פוטנציאל העלאת שכר דירה של 77%.
הדבר נכון על הנכסים שנרכשו בחודש נובמבר אבל נכון גם ביחס ליתר הפורטפוליו המניב של החברה. בעוד ששכר הדירה המשוקלל של החברה במהלך הרבעון השלישי עמד על 8.47 אירו למ”ר, שכר הדירה בהשכרות חדשות עמד על 12.46 אירו למ”ר. התוצאה היא שעל בסיס הפורטפוליו באותו המועד – ישנו פוטנציאל להעלות את שכר הדירה ב-47%.
דרך אחרת להסתכל על כך הוא פוטנציאל עליית הערך של נכסי החברה בספרים. השווי של הדירות שהחזיקה ארגו בספרי החברה עמד בסוף ספטמבר על 2,585 אירו למ”ר. מדובר בשווי נמוך משמעותית מהעלות של הקמת דירה חדשה אשר מסתכם בכ-5,000 אירו למ”ר. המשמעות היא שככל שארגו תמשיך לשפר את שכר הדירה – ישנו פוטנציאל גדול לעליית ערך הנכסים בספרי החברה.
מכירת דירות ללקוחות קצה – פעילות ה-R2C
בשנת 2024 החלה ארגו לפתח מודל שבו היא מממשת דירות אשר בהן פוטנציאל ההשבחה קרוב למיצוי. עד כה נמכרו על ידי ארגו 40 יחידות דיור תמורת 8.3 מיליון אירו. את הדירות מכרה ארגו לפי תעריף ממוצע של 4,171 אירו למ”ר אשר גבוה מן השווי בספרים. לאחר פירעונות ההלוואות כנגד הנכסים – ארגו ראתה תזרים חופשי של 2,447 אירו למ”ר. על בסיס הרווח החשבונאי בעסקאות אשר בוצעו – בארגו מעריכים כי אם באופן תיאורטי ארגו תחליט לממש כ-80% מהפורטפוליו – ישנו פוטנציאל רווחים של 265 מיליון אירו על הדירות.
ארגו אינה מתכוונת כמובן למכור את הדירות (או להיפגש עם תזרים ענק ממכירת דירות) – אך תמשיך כנראה לממש דירות בשלות שבהן היא מחזיקה בקצב שעשוי להתגבר מעט בשנת 2025. כלל אצבע הוא שהתזרים שמקבלת ארגו ממכירת כל דירה – מאפשר לה לרכוש שתי דירות חדשות במחיר הזדמנותי. המשמעותי היא מקור כספי נוסף אשר מאפשר להאיץ את הצמיחה.
אגב – כדי למכור דירה ללקוח קצה – ארגו נדרשת לקדם תהליך של פרצלציה לדירות. נכון לסוף ספטמבר – כבר 2,805 דירות בפורטפוליו עברו תהליך של פרצלציה או נמצאות בתהליך מתקדם. תהליכי הפרצלציה ליתרת הדירות צפויים להימשך גם בשנת 2025 לצד המשך רכישה מוגברת של נכסים.
מנוע צמיחה נוסף – הורדת הריבית באירופה
לצד הפעילות השוטפת של ארגו – גם בזירת המאקרו ארגו נהנית מסביבה תומכת בדגש על הריבית. מאז חודש יוני האחרון הריבית בגוש האירו החלה לרדת. הריבית שעמדה באפריל-מאי על 4.5% ירדה בחדות בתוך חצי שנה וכעת עומדת על 3.15%. מגמה זו אשר אם תימשך גם בשנת 2025 מחזקת את הפעילות העסקית של ארגו.
הורדת הריבית מקטינה את הוצאות המימון של החברה ומאפשרת לקבל תנאים טובים יותר מהמערכת הבנקאית בעסקאות חדשות. מעבר לכך – הורדת ריבית מטבע הדברים גם גורמת לעליית מחירי הדיור כך שהדבר עשוי לתרום לשווי תיק הנכסים של ארגו.
סיכום
ארגו היא היום שחקנית משמעותית בתחום הנדל”ן למגורים בערים לייפציג ודרזדן ומהווה חשיפה מעניינת לשוק זול וצומח. בשנת 2024 הכינה ארגו את התשתית לקראת קפיצת מדרגה משמעותית בהיקפי הפעילות בשנת 2025. עם סביבה עסקית תומכת ארגו רוכשת בחודשים האחרונים נכסים בקצב מהיר במטרה להגדיל את הפורטפוליו שעומד כבר על 4,320 יחידות דיור. ארגו ממשיכה באסטרטגיה שלה של רכישת נכסים במחירים הזדמנותיים ובעלי פוטנציאל השבחה – ובשנים האחרונות הוכיחה כי המודל הזה עובד עם גידול של כ-8%-10% מדי שנה בהכנסות משכר דירה בפורטפוליו הקיים.
גם מודל מכירת הדירות בשלות אשר פוטנציאל ההשבחה קרוב למיצוי החל בשנת 2024 לספק קבלות עם מכירה של 40 יחידות דיור בשווי אשר גבוה משמעותית מהספרים. יהיה מעניין לראות האם בארגו יאיצו בשנת 2025 גם את מימוש הנכסים הבשלים במסגרת האסטרטגיה. ארגו בהחלט סוגרת שנה יפה – אך מבחינה עסקית שנת 2025 עשויה להיות אף טובה יותר.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה
הח”מ הינו נותן שירותים של ארגו פרופרטיז