תומר קורנפלד
כתבת היום שלנו היא על חברת הנדל”ן הוותיקה אלמוגים אשר נסחרת בכ-1.2 על ההון העצמי. כתבתי על אלמוגים מספר פעמים בשנים האחרונות אך כעת החברה נמצאת לקראת מהלך משמעותי שעשוי להציף ערך– הכנסת שותף לפעילות בתחום ההתחדשות העירונית אשר השוק כמעט ולא מעניק לה ערך משמעותי.
אלמוגים נמצאת בימים אלו בתהליך להנפקת סדרת אג”ח חדשה (סדרה י”א) ובמסגרת הדו”ח המסכם את המחצית הראשונה של השנה חשפה כי בכוונתה להרחיב את הפעילות שלה בתחום ההתחדשות העירונית אשר מהווה את אחד ממנועי הצמיחה העיקריים שלה. כחלק ממהלך זה נפגשת אלמוגים עם משקיעים מוסדיים ומסווגים כדי לקדם השקעה הונית בחברת הבת בתחום ההתחדשות העירונית בשיעור של עד כ-20% מההון. פגישות אלו מניבות תוצאות חיוביות והמניה עלתה בשבועיים האחרונים בכ-10%.
אלמוגים לא ציינה מהו תג המחיר המבוקש לפעילות זו אך ניתן להעריך בזהירות כי ככל שתיחתם עסקה שכזאת – הדבר צפוי להציף ערך רב בחברת האם הציבורית הנסחרת בבורסה. הסיבה לכך היא ששוק ההון אינו נותן כמעט שווי לפעילות שעד היום התנהלת מתחת לרדאר אך כבר כוללת פרויקטים בביצוע ובתכנון בהיקף של כ-5,000 יחידות דיור. בכתבה אתמקד בפעילות ההתחדשות העירונית של אלמוגים כפי שבאה לידי במסגרת הדוחות הכספיים של אלמוגים – לצד הפעילות המסורתית של אלמוגים בתחום הנדל”ן.
רקע קצר
אלמוגים היא חברת נדל”ן ותיקה עם ניסיון של קרוב ל-40 שנה בתחום הנדל”ן למגורים. החברה נוסדה כבר בשנת 1986 על ידי שני יזמים – עמי בר משיח ומריו זוזל. ציבור המשקיעים נחשף לפעילות של החברה רק בשנת 2010 כאשר החברה גייסה אג”ח בתל אביב. בשנת 2020 החברה הנפיקה גם את מניותיה בבורסה.
רוב הפעילות של החברה הינה בישראל אך לחברה יש גם פעילות בינלאומית קטנה בתחום המגורים בבלגרד של פרויקט אחד בביצוע ושני פרויקטים בתכנון. אלמוגים שותפה בפרויקטים אלו באחוזים נמוכים ולכן ההשפעה של פרויקטים אלו על החברה היא מאוד זניחה – הן בהשקעות ההון הנדרשות והן ברווח שפרויקטים אלו יניבו לחברה.
פרויקטים בביצוע ובתכנון
ממצגת שפרסמה החברה עולה כי היא מבצעת היום תשעה פרויקטים בהם היא מקימה 1,468 יחידות דיור. שניים מבין הפרויקטים (48 יחידות דיור בהרצליה ו-181 יחידות דיור בנשר) מסתיימים בימים אלו והחברה צפויה למשוך עודפים בהיקף של 76 מיליון שקל. הפרויקטים האלו מכורים כמעט באופן מלא ויש בהם יחד מלאי של עשר דירות בלבד אשר נותרו לשיווק.
שבעת הפרויקטים הנוספים נמצאים בשלבי תחילת ביצוע, כך שההכרה בהכנסה מהם כעת נמוכה (ורלוונטית רק לפרויקטים שקיבלו היתר בניה מלא). אחד הפרויקטים המעניינים שנכנסו לביצוע נמצא באילת ונקרא ונציה שלב א’. בפרויקט זה מקימה אלמוגים יחד עם היזם יוסי אברהמי 138 יחידות דיור על שפת הלגונה המזרחית של העיר. עד למועד פרסום המצגת נמכרו 15 דירות בפרויקט אך בפרויקט נחתמו 35 בקשות רכישה לפרויקט אשר עשויות ברובן להפוך להסכמים מחייבים. בפרויקט זה צפויה אלמוגים ליהנות מרווח גולמי של כ-62 מיליון שקל אשר יוכר החל מקבלת היתר בניה מלא ולאורך תקופת ההקמה של הפרויקט אשר צפוי להיות מושלם בסוף שנת 2026. בשלב ב’ של הפרויקט מתכננות השותפות להקים עוד 60 יחידות דיור כשלצידן בית מלון הכולל 95 חדרים ו-1,200 מ”ר של מסחר.
פרויקט מעניין נוסף של אלמוגים ממוקם ברחובות שם החלה בנייה של 311 יחידות דיור בפרויקט אשר נקרא ‘שמיים וארץ’. מדובר בפרויקט אשר צפוי לכלול שלושה מגדלים בני 20 קומות כל אחד כשלצידם שני בניינים קטנים בני חמש קומות כל אחד. הפרויקט צפוי להסתיים בתחילת שנת 2028 כאשר עד כה נמכרו 60 יחידות דיור בפרויקט. בפרויקט זה, שאותו מבצעת אלמוגים לבדה טמון רווח גולמי של 94 מיליון שקל.
הדמיה: פרויקט אור-ים 2 של אלמוגים הנמצא בתחילת ביצוע
פרויקט משמעותי נוסף של אלמוגים נמצא בנווה צדק בתל אביב. שם מקימה החברה יחד עם שותף 18 יחידות דיור (החלק של אלמוגים הוא 40%). פרויקט זה חורג מעט מהנוף של העסקאות המאפיינות את אלמוגים אך הוא מאופיין בשיעור רווחיות חריג של 32%. המחיר הממוצע של דירה בפרויקט צפוי לעמוד על כ-13 מיליון שקל כאשר עד כה נמכרו שתי יחידות דיור. בפרויקט ישנו רווח גולמי של 75 מיליון שקל שמתוכו הכירה אלמוגים עד כה במיליון שקל בלבד.
פרט לפרויקטים בביצוע לאלמוגים יש עוד שישה פרויקטים בתכנון בארץ שבהם היא עתידה להקים למעלה מ-1,100 יחידות דיור. אחד מהם כבר הזכרתי מוקדם יותר (ונציה שלב ב’). עם זאת, המשמעותי שבהם הוא מכרז שבו זכתה החברה במבואות הדרומיים של חיפה במסגרת מחיר מטרה. אלמוגים זכתה במכרז יחד עם חברת מגידו אשר היום נמצאת בבעלותה של אאורה. שם יקימו החברות 406 יחידות דיור. הרווח הגולמי אשר צפוי לכל אחת מהחברות בפרויקט נאמד בכ-50 מיליון שקל.
פרויקט נוסף אשר נמצא בתכנון נמצא בתל אביב ממוקם ברחוב הרצל. בחודש ספטמבר 2022 זכתה אלמוגים יחד עם ישראל קנדה ויוסי אברהמי במכרז שבו הסכימו לשלם 685 מיליון שקל עבור קרקע בשטח של 12.4 דונם ברחוב הרצל 156, הרצל 158 והרצל 160. בתחילת השנה הכניסו החברות שותף בהחזקה של 20% כך שחלקה של אלמוגים דולל ל-16%. על הקרקע מתכננות השותפות להקים 339 יחידות דיור באופן שיניב לאלמוגים רווח גולמי צפוי של 80 מיליון שקל.
פעילות ההתחדשות העירונית של אלמוגים
מנוע הצמיחה של אלמוגים טמון בתחום ההתחדשות העירונית. בימים אלו מקדמת החברה 18 פרויקטים של התחדשות עירונית שבהם היא מצפה להקים קרוב ל-5,000 יחידות דיור. בשנת 2024 זכתה אלמוגים בשישה פרויקטים של התחדשות עירונית שבהם היא צפויה להקים כ-800 יחידות דיור. הפרויקטים שמקדמת החברה נמצאים ברובם באזורי ביקוש כגון ת”א, בת ים ואפילו חיפה. רוב הצבר של החברה מיועד להתחיל ביצוע בשנים 2026-2027 ולאחרונה החלה אלמוגים בביצוע פרויקט התחדשות עירונית בעיר יבנה.
הדמיה: פרויקט ההתחדשות העירונית של אלמוגים ביבנה שנכנס לביצוע
אלמוגים יחד עם שותף החלו בעבודות להקמה של 273 יחידות דיור מתוכן 209 הינן לשיווק. למרות שהפרויקט רק בראשיתו – עד כה נמכרו כבר 53 דירות. אלמוגים מחזיקה ב-60% מהזכויות בפרויקט – והשותף ביתרת ה-40%. פרויקט שני של התחדשות עירונית צפוי לצאת לדרך בשנת 2025 בעיר תל אביב. מדובר בפרויקט שייקרא Tomorrow וממוקם ברובע 9 במזרח העיר. בפרויקט זה אלמוגים תבנה 309 יחידות דיור שמתוכן 213 דירות מיועדות לשיווק.
ניתן להעריך בזהירות שהשותף אותו מחפשת אלמוגים נועד לתמוך בעיקר בפרויקטים המשמעותיים אשר צפויים לדרך בשנים הקרובות. פרויקטים אלו דורשים הון עצמי ושותף פיננסי שיוכל ליהנות מהחשיפה לפלטפורמת ההתחדשות העירונית המגובשת של אלמוגים אשר צפויה בשנים הקרובות לקבל יותר ויותר נפח ומשקל בפעילות של החברה.
התוצאות הכספיות
מבט אל התוצאות הכספיות של אלמוגים אינן מספרות את התמונה המלאה של החברה וההתקדמות שהיא ביצעה בשנה החולפת. החברה רשמה בחצי שנה הפסד של כ-900 אלף שקל אך הסיבה לכך היא הירידה בהיקפי הביצוע ביחס לשנה שעברה והשלמת פרויקטים בשנת 2023. עם זאת, כאשר מסתכלים על קצב המכירות – רואים כי אלמוגים מכרה מתחילת השנה עד מועד פרסום המצגת 141 יחידות דיור בישראל בפרויקטים השונים הנמצאים בביצוע. לחברה יש עוד בקשות רכישה אשר צפויות להפוך להסכמים מחייבים ברבעון השלישי של השנה.
נכון לסוף יוני לאלמוגים יש הון עצמי של כ-240 מיליון שקל אשר תומך כיום בפרויקטים בחברה. לחברה יש היום בשוק ארבע סדרות אג”ח בהיקף כספי של יותר מ-300 מיליון שקל אך אלו נושאים מח”מ קצר יחסית של קצת יותר משנה בממוצע. המהלך לגיוס סדרת אג”ח חדשה נועד להאריך את המח”מ של האג”חים של החברה אשר הוא דיי קצר ולפרוס בצורה טובה יותר את ההתחייבויות של החברה אל מול הפרויקטים הנמצאים בביצוע.
סיכום
אלמוגים נסחרת כיום לפי מכפיל הון של 1.19 – פרמיה לא גבוהה ביחס להון העצמי של החברה ונמוך ביחס לחברות אחרות מתחום ההתחדשות העירונית. המהלך להכנסת שותף פיננסי לפעילות ההתחדשות העירונית עשוי לקבע תג מחיר לפעילות זאת באופן אשר מציף ערך בחברה למעלה. מהלכים דומים בוצעו בחברות אחרות מתחום ההתחדשות העירונית כגון אפריקה מגורים והכשרה התחדשות וככל שיושלם מהלך זה – הוא יהיה חיובי עבור אלמוגים.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בני”ע.
כל הפועל על בסיס סקירה זו, לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה, הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה.
יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של אלמוגים