אין זה סוד שאחד מהסקטורים החביבים עליי הוא תחום הנדל”ן למגורים. בשנים האחרונות כתבתי כאן על הרבה חברות בתחום – חנן מור, אאורה, אלמוגים, וויי בוקס, בוני תיכון, מנרב פרויקטים (שנמכרה כבר). הכתבה שלנו היום עוסקת בחברה שטרם כתבתי עליה בעבר באתר הוט סטוקס – אך זאת חברה שאני מכיר היטב. קוראים לה אביב בניה.
אביב בניה היא חברת נדל”ן ותיקה שקיימת מאז שנת 1973 ונסחרת בבורסה בת”א מאז שנת 1993. החברה נמצאת בשליטת איש העסקים מרדכי אביב בן ה-91 אשר מוביל את החברה מיום הקמתה. יחד עם בני משפחתו – מחזיקים בעלי השליטה ב-87% מהמניות של החברה. יתרת המניות מוחזקת על ידי הציבור.
חברת אביב בניה היא חברה ממש “משעממת” ולכן שוק ההון מספק לה תמחור חסר ביחס לחברות נדל”ן למגורים אחרות. החברה נסחרת לפי שווי של 236 מיליון שקל המשקף לה מכפיל הון של 0.85 בסה”כ – חברת הנדל”ן למגורים בעלת מכפיל ההון הנמוך ביותר מבין כל חברות הנדל”ן למגורים. זאת הסיבה המרכזית להזדמנות הטמונה בחברה – שמרנות היתר.
למרות השמרנות, בשנים האחרונות הגבירה החברה את השקיפות שלה מול שוק ההון, בין היתר על ידי מינויו של ידידי אורי מור ליו”ר של החברה. בשנים האחרונות מפרסמת החברה מצגת רבעונית למשקיעים על ההתקדמות של החברה ופועלת לחיזוק הקשר עם שוק ההון דרך קשרי משקיעים. לצד זה, חשוב לציין שהשמרנות הרבה שבה נוקטת החברה היא זאת שלדעתי מונעת מן החברה לזכות במכרזים חדשים בעת הנוכחית כאשר קבלנים רבים מסתערים על כל מגרש והמחירים עולים.
וזאת בדיוק הסיבה מדוע לדעתי לאביב בניה יש קושי גדול לייצר עסקאות חדשות מעבר לפרויקטים הקיימים. לכן – אני סבור שהחברה עשויה להעמיד את עצמה על המדף ולעניין חברות קבלניות גדולות אשר ירכשו את העסק, המוניטין ויפעלו להשביח אותו. מי שיקבע את עתיד החברה הוא מרדכי אביב (שייבדל לחיים ארוכים) וכל רוכש פוטנציאל צריך יהיה לשכנע אותו למכור את מפעל חייו – ומי שמכיר את מרדכי אביב יודע שזה לא יהיה קל.
אז מה יש באביב בניה?
התוכנית האסטרטגית של אביב בניה הוא לבנות כ-150-200 יחידות דיור בשנה. אין לחברה כל תוכנית לגדול מעבר לזה בצורה עצמאית. היתרון המשמעותי של החברה הוא שהחברה הינה הקבלן המבצע של הפרויקטים למגורים – ולכן היא בונה את הפרויקטים בזול יחסית לחברות בניה אחרות. כלומר – החברה היא זאת אשר מעסיקה את הפועלים ומחזיקה את כל הציוד הרלוונטי לטובת הבניה. החברה מבצעת היום ארבע פרויקטים – שניים בירושלים, אחד במודיעין ואחד בראשון לציון.
בירושלים בונה אביב שני פרויקטים הנקראים – בניין לב העיר – בניין 3 ובניין 4. אביב כבר השלימה בעבר את בניית בניינים 1,2,5 ו-6 ונותרו לה כ-16 יחידות דיור אשר טרם נמכרו. בבניינים 3 ו-4 החברה בונה יחד 128 יחידות דיור שמתוכם מכרה החברה כבר 52 דירות. הפרויקט כולו עתיד להסתיים במהלך שנת 2021 ובו החברה צפויה למשוך עודפים של יותר מ-150 מיליון שקל (כולל הון עצמי). בניין מספר 4 צפוי להימסך לקונים לקראת הסוף השנה (עשויה להיות דחייה לדעתי) ובניין מספר 3 עשוי להימסר במהלך 2022. עד כה לא החל השיווק בבניין 3 למרות שהוא כבר ב-62% ביצוע.
שני פרויקטים נוספים אותם בונה החברה בימים אלו הינם במודיעין ובראשון לציון. במודיעין בונה החברה 118 יחידות דיור במסגרת פרויקט מחיר מטרה. מדובר בשני בניינים בני 11-12 קומות אשר 89 דירות מיועדות למכירה במסגרת מחיר מטרה ו-29 יחידות דיור מיועדות למכירה בשוק החופשי (רווח גולמי משוער של 21%). החברה השלימה את מכירת כל יחידות הדיור במסגרת מחיר מטרה ו-9 יחידות דיור בשוק החופשי (סה”כ 98 דירות). הפרויקט נמצא ב-38% בביצוע וצפוי להסתיים במהלך שנת 2021 ובו החברה תמשוך עודפים של כ-66 מיליון שקל.
הפרויקט הרביעי אותו בונה החברה הוא פרויקט פחות רווחי (רווח גולמי משוער של 11%) הכולל 108 יחידות דיור בראשון לציון. הפרויקט הינו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן אשר בו 90 דירות הינן במסגרת מחיר למשתכן (כולן נמכרו). כמו כן, יש בפרויקט 18 דירות בשוק חופשי אך עד כה לא נמכרה אף דירה. הפרויקט נמצא ב-34% ביצוע וצפוי להימסר לרוכשים בשנת 2021.
בסה”כ מהפרויקטים של החברה בביצוע ומלאי הדירות הקיים צפויה אביב בניה להכיר ברווח גולמי נוסף של 98 מיליון שקל ולמשוך עודפים של 294 מיליון שקל (כולל הון עצמי שהושקע) אשר רובם יימשך עד סוף שנת 2022.
אחד הנעלמים הגדולים בעת הזאת היא מדוע החברה לא מאיצה את המכירות שלה בפרויקטים הקיימים אשר נמצאים לקראת מסירה. עליית מחירי הדירות בעת הנוכחית אמורה להביא גל קונים משמעותי לפרויקטים שלה. קבלנים בכל הארץ מעדכנים את המחירונים שלהם כלפי מעלה אך נראה שבאביב אינם לחוצים למכור את המלאי שלהם. שווה לעקוב ולראות האם החברה יודעת להתקדם ולייצר מכירות.
פרויקטים בתכנון
שני פרויקטים נוספים שעתידים לצאת לביצוע על ידי החברה במהלך שנת 2021 נמצאים בבית שמש ובראשון לציון. שני הפרויקטים יוצאים לדרך בתקופה זו וצפויים להסתיים במהלך שנת 2023. הפרויקט המשמעותי מבין השניים הוא בראשון לציון וכולל בניה של 315 יחידות דיור (90 מתוכן במחירי שוק חופשי והיתרה במסגרת מחיר למשתכן) אשר צפוי להניב רווח גולמי של 71 מיליון שקל. בפרויקט החלה החברה בעבודות חפירה ודיפון והחברה רוצה לקדם את היתרי הבניה. לאחר קבלתם עשויה החברה להתקשר בחוזים מחייבים עם הזוכים בהגרלת מחיר למשתכן.
הפרויקט בבית שמש כולל 130 יחידות דיור – 50 יחידות דיור מיועדת לזכאי תוכנית מחיר למשתכן ועוד 80 יחידות דיור יימכרו בשוק החופשי. הפרויקט כולו צפוי להניב רווח גולמי של 32 מיליון שקל. החברה החלה כבר בשיווק של הפרויקט ועד כה נרשמו 47 הרשמות לדירות אך טרם נחתמו חוזים מחייבים. ניתן לשער שרוב ההרשמות יהפכו במהלך חודש מרץ לחוזים מחייבים והדוח השנתי שתציג של החברה יכלול מכירות ראשונות בפרויקט זה.
בנוסף לכך, לחברה יש עוד שלושה פרויקטים אותם היא מקדמת אשר מותנים בשינוי תב”ע – פרויקט ברמלה, פרויקט בבית שמש ופרויקט בנתניה. אני לא יודע לתמחר את הפרויקטים האלו ולכן בשביל השמרנות ובשביל המדקדקים הייתי לוקח אותם בשווי שקרוב לאפס. מבין השלושה דווקא הפרויקט בנתניה הוא לדעתי המעניין ביותר ועשוי לכלול בו גם דירות, גם דיור מוגן ואולי גם יכלול מעונות סטודנטים. רמז לכך ניתן לקבל מכך שהחברה לקחה אשראי של כ-16 מיליון שקל לטובת קידום הפרויקט.
נכסים מניבים
לצד פעילות המגורים – לאביב בניה יש שני נכסים מניבים במאזן. הנכס הראשון נמצא באזור התעשייה גבעת שאול בירושלים בשטח של 14.4 דונם. הנכס רשום בספרי החברה ב-128.5 מיליון שקל וכנגדו יש הלוואה של 42 מיליון שקל. הנכס מאופיין בשיעור תפוסה נמוך יחסית של 70% אך הסכם שכירות עליו חתמה החברה ברבעון השלישי בשנת 2020 אשר כלל גם עבודות התאמה הוביל לעליית התפוסה בנכס החל מינואר 2021 ל-91%. בנכס עצמו יש מרכול של אושר עד בשטח של 5,000 מ”ר. הנכס ייצר בשנת 2019 NOI שנתי של 6.8 מיליון שקל ובתשעת החודשים הראשונים של 2020 ייצר NOI של 5.3 מיליון שקל (קצב של יותר מ-7 מיליון שקל שנתי).
הנכס השני הוא קטן יותר ונמצא גם כן בירושלים. מדובר בנכס שבו נמצאת החברה וההנהלה שלה ורשום בספרי החברה בשווי של 43.5 מיליון שקל. כנגד הנכס ישנה הלוואה בנקאית בהיקף של 9.3 מיליון שקל. גם נכס זה מאופיין בשיעור תפוסה נמוך יחסית (76%), אך בחודש אוקטובר 2020 ביצעה החברה עבודות התאמה בנכס אשר נמסר לשוכר באופן שהעלה את שיעור התפוסה הכולל ל-86%.
שאר ירקות
לצד כל מה שציינתי, לאביב בנייה יש עוד ארבעה דברים אשר החברה אינה מבליטה יותר מדי וכדאי להכיר:
הראשון – לחברה יש עתודות קרקע בהונגריה בשטח של כ-19 דונם. החברה בנתה את שלב א’ של הפרויקט הכולל 129 יחידות דיור. עד כה מכרה החברה 121 יחידות דיור. יתרת המלאי הכולל 8 יחידות דיור שווה כ-5.4 מיליון שקל ועד כה מכרה החברה יחידות דיור אחת. לחברה יש קרקעות שבהן היא יכולה להקים 532 יחידות דיור נוספות אך כנראה שזה לא יקרה בקרוב.
השני – אביב בניה בונה עבור צד ג’ פרויקט של קבוצת רכישה ברמלה. הפרויקט עצמו הפך להיות בור עבור החברה וכולל תביעות הדדיות בין החברה לבין קבוצת הרכישה. נכון לסוף ספטמבר הפרויקט נמצא ב-86% ביצוע וסביר שהוא יסתיים במהלך 2021. אביב בניה לא ליקקה דבש במסגרת הפרויקט והוא צפוי להיות מאוזן או בהפסד קל. בית המשפט צפוי לפסוק בעניין הזה.
השלישי – בין החברה לבין שופרסל יש מחלוקת כספית מפרויקט עבר שבו בנתה החברה מרכול עבור שופרסל בצומת בייט. המרכול נמסר באיחור לשופרסל בשנת 2018 והחברה קיבלה את התמורה בהיקף של כ-50 מיליון שקל. אביב בניה טוענת כי שופרסל נדרשת לשלם לה סכום של 45 מיליון שקל בעקבות עבודות נוספות שבוצעו בנכס, ריבית פיגורים ושדרוג הנכס. מצד שני שופרסל טוענת כי אביב נדרשת לשלם לה 40 מיליון שקל עבור עיכובים במסירת הנכס, גריעת שטחים, מניעת רווח ועוד. הנושא נמצא בבוררות ולכן לפסיקת הבורר עשויה להיות השפעה חיובית משמעותית או שלילית משמעותית על החברה.
הרביעי – החברה מחזיקה בשרשור בכ-20% במתחם בשטח כולל של 29 דונם באזור התעשייה תלפיות בירושלים. זכויות הבניה במתחם כוללות: 200 יחידות דיור בארבעה בניינים שנבנו והושלמו ו-176 יחידות דיור נוספות שמתוכננות להבנות בשלבים הבאים ב-4 בניינים. השותפות מטפלת בהוצאת היתרי בניה והזכויות של המסחר והתעסוקה. הפרויקט הינו חלק מתכנית דגל שמקדמת הרשות לפיתוח ירושלים לחידוש הרובע והפיכתו למרכז עירוני חדשני. הדרך לפיתוח המתחם עוד ארוכה אך מתישהו זה יגיע.
סיכום:
אביב בניה היא חברת נדל”ן רצינית אשר עובדת בשמרנות רבה. החברה מתקדמת עקב בצד אגודל בפרויקטים אותם היא מקדמת. השמרנות הרבה שבה פועלת החברה תקשה עליה להתמודד על מכרזים חדשים שבהם המחירים עולים מתוך ציפייה לעליית מחירים.
לטעמי – אביב בניה הינה יעד רכישה על ידי שחקן מתחום הנדל”ן אשר רוצה לקבל לידיים שלו את הנכס המרכזי של החברה שהוא העובדים שלה. אני לא חושב שלאביב בניה יש מקום יותר כחברה ציבורית ולכן להערכתי תסריט אפשרי שאביב תחפש רוכש שיקנה 100% מהחברה.
במחיר הנוכחי שבו נסחרת החברה – 0.85 על ההון ולאור עליית מחירי הנדל”ן והקושי של החברה לזכות בפרויקטים חדשים – אני סבור שללא מכירת החברה – עלולה החברה לעבור במהרה למצב של Run-Off – השלמת הפרויקטים ומכירת הנכסים של החברה (כפי שעושה ב.יאיר).
כחברה בעלת התמחור הנמוך בת”א בנדל”ן למגורים עם צפי משמעותי למשיכת עודפים מהשלמת הביצוע של פרויקטים קיימים בשנה הקרובה – אני סבור שהסיכוי בהשקעה בחברה עולה על הסיכון. ועדיין חשוב לזכור שיש להסתכל על השקעה בעולם הנדל”ן למגורים כהשקעה ארוכת טווח – בייחוד כאשר מחזורי המסחר במניה אינם גבוהים.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה
יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של חברות ציבוריות בתחום יחסי הציבור, קשרי המשקיעים, ייעוץ להנפקות, שירותי מידע ועוד