תומר קורנפלד
אנחנו ממשיכים בסדרת הכתבות שלנו על חברות הנדל”ן למגורים. והיום – פרשקובסקי. את החברה אינני מכיר כל כך טוב וחבל שכך. המניה הניבה למשקיעים תשואה של 472% בחמש השנים האחרונות. מתחילת 2019 המניה טיפסה ב-77% וכעת שווי החברה הוא כ-750 מיליון שקל. האם יש עוד בשר במניה? אינני יודע להשיב כמובן. עם זאת – בכתבה זו כן אנסה לספק לכם ערך מוסף בנושא הזה.
פרשקובסקי הייתה כבר שנתיים מועמדת אצלי למחיקה ממסחר בת”א. בעלי השליטה הגדילו את החזקתם במחירים נמוכים בהרבה מהמחירים הנוכחים. הרמז הראשון לכך היה כאשר הם השתלטו על סדרת האג”ח להמרה רגע לפני הפקיעה והמירו את ההשקעה למניות. בהמשך, החברה אימצה מספר תוכניות בייבק של מניות – וניקתה מהשוק מוכרים עקשנים. כיום, בעלי השליטה מחזיקים ב-89.5% ממניות החברה כאשר הציבור אינו באמת שותף.
אני חשבתי לתומי שהדרך למחיקת המניה ממסחר במצב הזה הינה קצרה – אך מספר אינדיקציות שהחברה מספקת לשוק – מלמדת שמחיקה ממסחר כנראה לא תהיה. האירוע הראשון קרה ב-10 ביולי. החברה פרסמה מצגת למשקיעים. זאת אומרת שהחברה נמצאת כבר שבוע וחצי בסוג של רוד-שואו בשוק שאינו קשור להנפקת סדרת אג”ח חדשה או משהו.
האירוע השני התרחש ב-11 ביולי. אז פורסמה המלצה אוהדת במיוחד מצד ווליובייס הנוקבת במחיר יעד של 60 שקלים למניה – אפסייד של 34% על המחיר בשוק כעת (45% כאשר הסקירה יצאה לשוק). השילוב בין שני האירועים האלו מזכיר לי את ההתנהלות של חברת קנדה ישראל. גם שם – בעלי השליטה אספו את הסחורה מכל המוסדיים הגדולים והגיעו להחזקה של כמעט 90%. גם שם צפיתי הצעת רכש – אבל אז הגיע מהלך שבו בוצעה הפצה גדולה לשוק – והמניה נכנסה למדד ת”א 125. אני חושב שיש הרבה דימיון בין פרשקובסקי לקנדה ישראל בהיבט הזה.
אחרי זינוק של 77% השנה – אני מצפה למהלך שבו ייכנסו משקיעים מוסדיים בחזרה לחברה. אם החברה תשכיל לגייס הון בשיעור של 25% ממניותיה – המניה עתידה להיכנס בפברואר 2020 למדד ת”א 125 בדיוק כפי שקרה עם קנדה ישראל.
1,997 יחידות דיור בשיווק בישראל
נחזור לפרשקובסקי – עיקר הפעילות של החברה הינו בתחום הנדל”ן למגורים בישראל. לצד זה – לחברה יש נכסים מניבים להשכרה בישראל ובארה”ב. כמו כן, פרשקובסקי מעורבת בתחום ההשכרה ארוכת הטווח בישראל. מתוך מצגת החברה – לחברה יש 1,997 יחידות דיור בשיווק שמתוכן נמכרו כבר 1,413 יחידות דיור (71%). בסה”כ צופה החברה להכיר ברווח גולמי של 654 מיליון שקל עד סוף שנת 2022.
מה שמעניק לפרשקובסקי את עיקר השווי הוא ההון העצמי של החברה – 566 מיליון שקל. עם זאת – שוק ההון מתמחר את החברה מעל ההון העצמי (מכפיל הון 1.32) לאור הציפיות לרווחים בשנים הקרובות. בווליובייס מעניקים לפעילות המגורים שווי של 597 מיליון שקל המתבסס על שיעור היוון של 6% לפרוייקטים בביצוע ושיעור היוון של 7.5% לאלו אשר טרם הוחל בביצוע.
לחברה יש היום מספר מצומצם של פרוייקטים בביצוע – חמישה בלבד. שני הפרוייקטים המובילים של החברה הינם ברמלה במסגרת מחיר למשתכן. שם לחברה יש רווח גולמי שטרם הוכר בשיעור של 63 מיליון שקל. הפרוייקט המשמעותי ביותר של פרשקובסקי אשר הינו מהותי לחברה נמצא בהרצליה במסגרת מחיר למשתכן. הפרוייקט נכנס לביצוע לאחרונה ונכון לסוף הרבעון הראשון שיעור הביצוע הסתכם ב-7.2%. בפרוייקט זה בונה פרשקובסקי 430 יחידות דיור והיא מצפה לרווח גולמי של 182.8 מיליון שקל.
פרוייקט משמעותי נוסף שכדאי לעקוב אחריו נמצא בחיפה ובו החברה עתידה להכיר ברווח גולמי של 101 מיליון שקל עד יוני 2022. מדובר בפרוייקט פינוי בינוי שיכלול 4 מגדלים בני 16 קומות ו-6 בניינים בני 8 קומות. מתוך 359 יחידות הדיור בפרוייקט מכרה פרשקובסקי כבר 147 יחידות דיור.
פרוייקט נוסף שכדאי לשים אליו לב נמצא ברמלה בביצוע במסגרת מחיר למשתכן (מה שקרוי בפרסומות “נווה דורון”). לפרשקובסקי יש שני מגרשים שבהם היא בונה חמישה מגדלים בני 22 קומות ומגדל אחד בן 28 קומות. כמו כן, לחברה שני פרוייקטים נוספים ברמלה של שני מגרשים נוספים אשר נמצאים בתכנון וטרם הוחל בביצועים.
הפעילות המניבה של פרשקובסקי
הפעילות המניבה של החברה היא עדיין מאוד מצומצמת אבל הולכת ורוקמת עור וגידים. בבעלותה של פרשקובסקי מרכז מסחרי ברחובות (מחזיקה 25%) יחד עם יוחננוף וקרן הריט מניבים. הנכס נמצא בתהליך השבחה ומניב לפרשקובסקי הכנסות שנתיות של 3.9 מיליון שקל וצפוי לטפס עד לקצב הכנסות שנתי של 5 מיליון שקל. פעילות מניבה קטנה נוספת של פרשקובסקי נמצאת בחדרה עם מרכז מסחרי שמניב כ-1.9 מיליון שקל בשנה ונמצא בתפוסה מלאה.
הסיפור המרכזי נמצא בנכסים אשר בתכנון. פרוייקט הדגל נקרא מתחם האלף בראשון לציון. בחודש יוני פרשקובסקי זכתה במכרז של העירייה תמורת 82 מיליון שקל. לפני כחודשיים חתמה פרשקובסקי על הסכם למכירת מחצית מהזכויות בפרוייקט לידי מגדל כשהוא מושלם תמורת 300 מיליון שקל שעבורה הפרוייקט תהפוך להיות נכס מניב קלאסי. פרשקובסקי עתידה לראות במסגרת הפרוייקט הכנסות שנתיות של 20 מיליון שקל החל משנת 2023.
הפעילות הבינלאומית
לצד הפעילות המקומית המוצלחת של החברה – לפרשקובסקי יש פעילות בינלאומית בארה”ב. החברה מחזיקה ב-576 יחידות דיור להשכרה בפלורידה שבהם הושקעו 46 מיליון דולר. נכון להיום – שווי הנכסים שוערך לכ-71 מיליון דולרבחודש מאי – חתמה פרשקובסקי על שתי עסקאות נוספות לרכישת 180 יחידות דיור להשכרה תמורת כ-24-25 מיליון דולר. ההכנסות השנתיות מהנכסים המניבים מסתכמים נכון לחודש מאי ב-4.5 מיליון דולר בשנה. יחד עם העסקאות הנוספות – ההכנסה השנתית צפויה לעלות בכ-6 מיליון דולר נוספים.
סיכום
פרשקובסקי היא חברה שצמחה אל תוך שוק הנדל”ן למגורים בישראל ועשתה זאת בענק. רק בשנת 2010 שווי השוק של החברה הסתכם בפחות מ-50 מיליון שקל ומאז החברה ביצעה קפיצה אמיתית בהיקפי הפעילות שלה, ברווחים שלה ובביצועים. החברה הרחיבה את פעילותה לתחום הנכסים המניבים, ונכנסה לפעילות בארה”ב שנמצאת במומנטום חיובי וצומח.
נכון להיום – הציבור אינו שותף אמיתי לרווחים של החברה (רק 10% מהמניות מוחזקות על ידי הציבור). עם זאת – אני מעריך כי בחודשים הקרובים החברה תבצע מהלך פיננסי לחיזוק ההון שלה (או הפצת מניות מצד בעלי השליטה) – זאת על מנת לממן את המשך הצמיחה של החברה בשנים הקרובות. להערכתי, הצמיחה האמיתית של החברה לא תגיע מהפעילות המקומית אלא דווקא מארה”ב ומתחום הנכסים המניבים.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
נכון למועד פרסום הכתבה – הכותב אינו מחזיק במניית פרשקובסקי ואינו מתכוון לפעול בנייר