רעיון השקעה: חברת הנדל”ן הסולידית המציעה תשואת דיבידנד של 5.9%

הכתבה שלנו היום היא על סלע נדל”ן – קרן הריט שפרסמה כבר אתמול את תוצאותיה הכספיות. בשנת 2017 מניית החברה טיפסה ב-22%, בחמש השנים האחרונות המניה הוסיפה 68% לערכה. מה ניתן ללמוד מהדוחות הכספיים של החברה לגבי העתיד? נתחיל דווקא מהסוף – המפולת האחרונה בשוק גרמה למניה לרדת משער 738 אגורות עד ל-673 אגורות. עם זאת, ההתאוששות האחרונה בשווקים החזירה את המניה מעלה ל-704 אגורות. כלומר – בערך חצי מהדרך המניה חזרה.

שווי קרן הריט כעת בשוק עומד על 1.2 מיליארד שקל – זאת בשעה שההון העצמי של החברה הוא 1.17 מיליארד שקל. כלומר – החברה נסחרת מעט מאוד מעל ההון העצמי. למי שחדש בשוק – או פספס את החברה צריך להזכיר שעד לפני שנה או שנתיים – החברה נסחרה עמוק מתחת להון העצמי שהוא הון אמיתי. זה היה עיוות בפני עצמו. מה זה אומר שהחברה נסחרת סביב ההון העצמי או מעט מעל? 1. ששוק ההון חושב שהנכסים של החברה שווים יותר 2. שיש אפסייד נוסף אשר קיים במניה כתוצאה מניצול יתרונות לגודל 3. שישנו אפסייד נוסף במניה הנובעת מהוזלה של עלויות מימון.

לא זה המקום להיכנס לחברות אשר נסחרות הרבה מעל ההון העצמי דוגמת מגה אור (2.1 על ההון), גב ים (1.57 על ההון) או עזריאלי (1.28 על ההון) או מליסרון (1.23 על ההון). זה מצדיק דיון בפני עצמו. אנחנו מתעסקים בחברה עם מכפיל הון שהוא בערך 1 ואנחנו מנסים לבחון האם ישנו אפסייד נוסף בחברה. נעשה זאת במספר מישורים.

1. סלע נדל”ן צופה שתחלק השנה דיבידנד של 71 מיליון שקל. נתון זה גוזר לנו תשואת דיבידנד חזויה של 5.9%. עד היום החברה עמדה בכל התחזיות שלה ומאחר ומדובר בחברת נדל”ן מניב אני מאמין שתשואת הדיבידנד תישמר גם בשנה הקרובה. משקיעים אשר רוכשים היום את המניה עשויים ליהנות מתשואת דיבידנד יפה בסיכון נמוך. כמובן שאם מתחיל משבר בשווקים – מניות יכולות ליפול כפי שקרה לפני מספר שבועות. מי שלמשל רכש את המניה במחיר של 673 אגורות רואה לנגד עיניו תשואה של 6.2% בערך.
2. הנתון המעניין מבחינת השוק הוא מהו ה-FFO של החברה (תזרים חופשי מהנכסים). הדוחות מצביעים על FFO של 101.7 מיליון שקל (לפי הנחיית רשות ני”ע), או 103.2 מיליון שקל (לפי גישת ההנהלה). ה-FFO לשנה הקרובה לפי התחזית צפוי להיות 68 אגורות למניה – כלומר מכפיל ה-FFO הוא 10.3. אם אתם רוצים להסתכל על זה אחרת – במלים אחרות – תחת הרכב הנכסים הקיים היום – החברה יודעת לייצר לבעלי המניות תשואה של 9.6% בערך מדי שנה. חלקו (5.9%) ילך כדיבידנד – והשאר נשאר בחברה.
3. לא מדובר במכפיל גבוה מדי מצד אחד. תשוו את זה למכפילי ה-FFO של חברות נדל”ן אחרות (גב ים, אמות, עזריאלי, מליסרון) ותגלו חברה שאינה יקרה מדי. מצד שני, איכות הנכסים נחשבת בשוק למעט נמוכה יותר ומכאן נובע התמחור הזול יותר. דבר שני, לסלע אין פעילות ייזום – כלומר כל ההשבחה של החברה צריכה להתבצע על בסיס הנכסים הקיימים, העלאת דמי השכירות, אכלוס של שוכרים איכותיים יותר וכו.
4. בסה”כ לסלע נדל”ן יש נדל”ן להשקעה בהיקף של 2.47 מיליארד שקל. רובו (54%) זה תחום המשרדים. מדובר באחד התחומים הלוהטים בעשור האחרון. מצד שני, תחום זה באזור תל אביב עלול להיכנס להאטה מסוימת עקב הבנייה המרובה באזור (תוצרת הארץ, שרונה, ועוד הרבה מגדלים אשר נבנים בימים אלו). אני מעריך את ההשפעה של גורם סיכון זה על החברה לא בצורה מהותית. הסיכון הגדול לטעמי הוא סיום עסקת מזרחי מכל סיבה שהיא. נכון – יש בחוזה נקודת סיום של עוד 7-8 שנים – אבל זה עלול עדיין לייצר רעשי רקע.
5. אפסייד נוסף שקיים בחברה הוא החיסכון בהוצאות המימון עקב השיפור בפרופיל הפיננסי. סך החוב של החברה הוא 1.37 מיליארד שקל (נכון לסוף השנה) כאשר בתחילת פברואר גייסה החברה 263 מיליון שקל. זה קרה איפושהו בתוך הבלאגן וכך החברה קיבלה ריבית טובה עבור החוב. למעשה – כל גיוס שמבצעת סלע בריבית אשר נמוכה מאשר הריבית שהיא משלמת כיום על החוב – זה אפסייד עתידי אשר קיים לטובת בעלי המניות.
6. לסיכום – סלע היא חברת נדל”ן סולידית מאוד אשר נמצאת בתמחור טוב יותר מאשר מרבית מחברות הנדל”ן מניב בשוק. למי שמחפש רעיון להשקעה ארוכת טווח בעולם המשרדים אשר מציע תשואת דיבידנד אטרקטיבית (5.9%) בסיכון שאינו גבוה – סלע נדל”ן יכולה להיות עסקה מצוינת.גילוי נאות
   אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
   נכון למועד פרסום הכתבה – הכותב אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה