
הכתבה שלנו היום עוסקת במניית יתר מתחום הנדל”ן – לוינסקי עופר. אני כבר תקופה ארוכה רוצה לכתוב על החברה אך עד כה נמנעתי מלעסוק בזה מאחר והסחירות במניה אינה גבוהה. באופן אישי אני מחזיק במניה למטרת השקעה ומתוך הערכה כי שוק ההון אינו מכיר את החברה והערך החבוי במניה יתגלה בשלב כלשהו בעתיד.
מי שרוצה להכיר את החברה לבד – יכול לעשות זאת דרך המצגת המסודרת של החברה שפורסמה בחודש יולי. אני אנסה לעשות לכם קצת סדר מעבר למצגת.
פרויקט הדגל של לוינסקי עופר נמצא בחולון ונקרא אגרובנק. מדובר בפרויקט של התחדשות עירונית ענק שבו נהרסו בניינים ישנים ובמקומם מקימה לוינסקי עופר שמונה בניינים חדשים שיכללו 413 יחידות דיור. ממצגת החברה עולה כי החברה צופה עודפים בפרויקט של 118 מיליון שקל. הרווח הגולמי הצפוי בפרויקט הוא כ-100 מיליון שקל.
עכשיו – לא מדובר בפרויקט בתכנון אלא בפרויקט אשר מוקם בימים אלו. אחת לתקופה אני מגיע עם חבר לחולון כדי לראות את ההתקדמות. הפעם האחרונה שבה הייתי הייתה לפני שבועיים. הרושם שלי הוא שהפרויקט עומד יפה בלוחות הזמנים שהציבה החברה. לוינסקי עופר מסרה במצגת כי מסירת הדירות של שלב א’ (שישה בניינים ראשונים) צפויה להתרחש בתחילת 2019. לגבי שלב ב’ של הפרויקט – צפי המסירה הוא סוף 2021 אך אני מעריך כי התחזית הזאת של שלב ב’ הייתה שמרנית מדי. במסגרת הסיור ראיתי שבשלב ב’ של הפרויקט כבר החלו עבודות ההקמה של החניון ולכן אני מעריך שלוחות הזמנים יהיו קצרים יותר.
הנתון המעניין שצריך לדעת בהיבט הזה: רוב הדירות בפרויקט כבר מכורות. בשלב הראשון של הפרויקט (שש הבניינים הראשונים יש כ-215-220 דירות למכירה). עד סוף יוני נחתמו חוזים למכירת 195 דירות. כלומר – הפרויקט הזה הוא כבר בסטטוס של כמעט סגור. לגבי שלב ב’ – אני מעריך שהשיווק של הפרויקט החל במחצית השנייה של 2017 ובחצי שנה החולפת נחתמו כמה עשרות עסקאות אשר נותנות וודאות לפרויקט שלב ב’ ולהקמתו.
במלים אחרות – אגרובנק היא מבחינתי done deal. בעוד שנה מהיום החברה תראה עודפים של כ-75-80 מיליון שקל משלב א’ אשר יימסר. בעוד כשנתיים שלוש – החברה תראה עודפים של עוד 40-45 מיליון שקל משלב ב’. את ה-fine tuning נדע במסגרת הדוחות השנתיים (לוינסקי לא פרסמה את דוחות הרבעון השלישי בשל הקלות).
על בסיס פרויקט אגרובנק הצליחה החברה לגייס לפני כחצי שנה אג”ח – 70 מיליון שקל ליתר דיוק בריבית שקלית של 4.15%. עם הכסף – החברה כנראה פרעה הלוואות מימון יקרות שנטלה לטובת העמדת ההון העצמי בפרויקט (עשרות מיליוני שקלים בריבית של פריים פלוס 12-13 או משהו כזה). מה החברה עשתה עם יתרת הכסף? אני לא יודע ואת זה נדע רק בעוד חודשיים במסגרת הדוחות הכספיים.
אבל חוץ מאשר הפרויקט בחולון – ליזמים של לוינסקי עופר יש עוד הרבה פרויקטים ותוכניות לשנת 2018. רמז למה שצפוי להתרחש בשנה הקרובה ניתן לראות בהזמנה שהחברה שלחה לסיור משקיעים שייערך ב-13 בפברואר. חוץ מאשר מתחם אגרובנק – מתכננת החברה לקחת את המשקיעים לראות פרויקטים נוספים (שלא צוינו). לחברה יש עוד מספר פרויקטים מעניינים כמו פרויקט כפר המכביה שבו ייהרסו מבנים ישנים ובמקומם יוקמו שני מבנים חדשים שיכללו 27 יחידות דיור לשיווק. לחברה יש עוד פרויקטים שאמורים להתחיל בנייה בשנת 2018 ברמת גן ובגבעתיים.
שני בונוסים נוספים שקיימים בחברה: הדבר הראשון – 75% מקרקע אשר נמצאת בהרצליה ברחוב נורדאו (ממזרח לכביש החוף) אשר רשומה בספרים לפי שווי של 18 מיליון שקל. השווי הזה נקבע לפני מספר שנים אבל בשנים האחרונות מחירי הקרקעות לא ירדו – אלא עלו. אני מעריך שגם שווי הקרקע עלה משמעותית – אבל מבחינתי זה בונוס. על הקרקע מתכננת החברה להקים בניינים – והיא מנסה לשפר את התב”ע.
הבונוס השני הוא בפרויקט ענק שמקדמת החברה יחד עם קרסו נדל”ן באזור ערבי נחל חולון שיכלול 1,488 יחידות דיור. החלק של החברה הוא 50%. נכון – זה פרויקט ראשוני. אני סופר אותו באפס. אבל היום ישנו צורך גדול בתחום ההתחדשות העירונית. פרויקט אגרובנק היה יריית הפתיחה ועשוי לסלול את הדרך לפרויקטים נוספים מתחום ההתחדשות העירונית.
וכמה שווה חברת לוינסקי עופר בשוק? 88 מיליון שקל. נכון – הסחירות היא לא בשמיים בחברה. אבל מספיק שתאמינו לחברה שיש עודפים של 118 מיליון שקל באגרובנק – אז אתם מבינים שהשווי שבו נסחרת החברה הוא לא הגיוני. כאשר אני מסתכל על מה שהחברה עשתה בשנים האחרונות מאז נכנסה לבורסה – זה בעיקר דברים טובים. הגופים המוסדיים לא מכירים את החברה (למעט הראל פיא שמחזיקים קצת במניות) אבל מבחינתי זה היתרון הגדול בחברה – שכאשר הם ירצו להשקיע השווי האמיתי ייחשף.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
הכותב מחזיק במניות החברה ואינו מתכוון למכור את החזקותיו בשלושת ימי המסחר הקרובים.