למי שאינו זוכר – חנן מור היא אחת מהמניות החמות שלנו לשנת 2018. בכתבה זו אסקור בהרחבה את תחום הפעילות החדש אליו נכנסה החברה בחודשים האחרונים – ייזום מקרקעין. במקביל, אתייחס למספר נושאים נוספים והתפתחויות אחרונות בחברה שכדאי להכיר.
נתחיל מנתון מעניין אשר נוגע לביצועי המניות בשנת 2017 – מניית חנן מור הניבה את התשואה הגבוהה ביותר מבין כל חברות הנדל”ן למגורים – 44%. אאורה הייתה במקום השני עם 38% ואילו פרשקובסקי התברגה למקום השלישי עם 29%. התשואה שהניבה מניית חנן מור מצטרפת לתשואה של 65% שרשמה המניה בשנת 2016 – כך שהנתונים עצמם מרשימים ביותר.
אם למישהו היה נדמה שאחרי כל המאמצים של הממשלה להפחית את מחירי הדיור – שהמניות של חברות הנדל”ן למגורים יירדו – צר לי לאכזב אותו. ההפך הוא הנכון. למעט מניית נתנאל גרופ שירדה ב-22% – כל חברות הנדל”ן למגורים נהנו מעליות שערים נאות. אני כבר תקופה ארוכה טוען שיש בשר בחברות הנדל”ן למגורים אבל זה לא זבנג וגמרנו – והערך הרב מגיע באמצעות השקעה ארוכת טווח שבה הערך נוצר לאורך הזמן.
שאלת המפתח שצריכה להישאל היא האם מגמה זו צפויה להימשך גם בשנת 2018. מאוד מפתה אותי לומר כן – אך מאחר ואני לא מתעסק בהמלצות אני אשאיר את השאלה הזאת פתוחה. אני רק אזכיר לכם כי בתיק המניות החמות שלנו לשנת 2018 סימנו שלוש מניות מתחום הנדל”ן למגורים – הרבה מעל המשקל של החברות האלו בבורסה (חנן מור, אאורה ומנרב פרויקטים).
התרגיל השיווקי של חנן מור – הביתקוין
לפני שנגיע לתחום הייזום מקרקעין – הרבה מאוד אנשים הפנו את תשומת ליבי לפרסומת של חנן מור שהופיעה בכלי התקשורת לכך שניתן לרכוש דירה בפרויקט של החברה בנתניה ולשלם עד 25% מהתמורה באמצעות מטבע ביטקוין.
אין היום אדם בארץ שלא שמע על שיגעון הביטקוין. האם מדובר בבועה או לא – אני לא יודע. אבל ברגע שאנשים נחשפים למודעה אשר משלבת בתוכה את מילת הקסם ‘ביטקוין’ – אי אפשר להתעלם ממנה. פרוייקט נתניה של חנן מור הוא פרוייקט שכמעט נמכר כולו. מתוך 130 יחידות הדיור בפרוייקט – 114 דירות כבר היו מכורות במסגרת דוחות הרבעון השלישי. המטרה של הביתקוין – הייתה לפרסם עוד יותר את הפרויקט ולזרז את מכירת הדירות. האם זה עבד? נדע רק במסגרת הדוחות השנתיים.
ולמי שתוהה – לחברת חנן מור אין כל חשיפה למטבע הביטקוין ולשינויים החלים בערך המטבע. המטרה של המודעה הייתה להציע למשקיעים למכור את ההחזקה שלהם בביטקוין לאחר שהרוויחו מאות ואלפי אחוזים בשנה החולפת ולהשקיע את הכסף בדירה. חנן מור עצמה לא מתעסקת בהמרת הביטקוין ומקבלת לידיים שלה שקלים או דולרים בלבד. לסיכום – הפרסומת הויראלית הזאת עשויה להביא להתעניינות בפרויקט בנתניה אשר מסתיים בשנת 2018 ובו החברה צפויה למשוך עודפים של 37 מיליון שקל.
חשיבה לטווח ארוך – ייזום מקרקעין
כבר לפני מספר חודשים עדכנה החברה כי היא נכנסת לתחום חדש – ייזום קרקעות. תחום זה הולך וצובר תאוצה והחברה כבר חתמה על שתי עסקאות. המחשבה של העסקאות הוא חשיבה לטווח ארוך. אם עד כה חנן מור התמקדה בטווח הקצר (בניית דירות) ובטווח הבינוני (מרכזים מסחריים מניבים) – כעת הולכת ונבנית רגל שלישית – לטווח הארוך.
חנן מור החליטה לשנות את שרשרת הערך בתחום הדיור. אם עד היום חנן מור הייתה פוגשת את הקרקע לבנייה במכרזים של המנהל – כעת רוצה החברה להגיע לקרקע עוד בשלב שהקרקע היא חקלאית. לשם כך – על החברה לחתום על הסכמים מול בעלי מקרקעין פרטיים שבמסגרתו חנן מור תוביל השבחה של הקרקע דרך שינוי ייעוד הבנייה.
האתגר הגדול הוא לזהות את המקומות שבהם הקרקע תעבור השבחה וניתן יהיה לבנות עליה דירות. לקבוצת חנן מור יש היסטוריה מוצלחת בתחום הזה – קרית האומנים (מצליח), תלמי מנשה וכמובן – ההסתערות של הקבוצה על העיר הנבנית חריש. סביר להניח שהידע שנצבר בחברה יכול לסייע לקבוצה למצוא קרקעות שבהם המדינה תבצע שינוי ייעוד.
כאשר חנן מור מחזיקה בקרקע החקלאית, ניתן להשביח אותה בצורה טובה יותר מאשר אדם פרטי. חנן מור תתכנן את הקרקע בצורה המיטבית בהיבט החלוקה של מגורים, מסחר ותעסוקה. המשמעות הינה שהסיכוי שהפרויקט יתקדם ויימכר טוב יותר תהיה גבוהה יותר מאשר במקרה של אדם פרטי שבו הקרקע עוברת שינוי ייעוד.
מה מרוויחה חנן מור מכל התהליך? בראש ובראשונה – החברה מייצרת לעצמה עתודות קרקע משמעותיות – דבר שהיום קשה מאוד למצוא במדינתנו הקטנטונת. לא מדובר רק בקרקעות למגורים אלא גם פעילות של מסחר, לוגיסטיקה, משרדים ותעסוקה. הדבר השני – מאחר וחנן מור מצטרפת לקרקע – הסכומים אותם היא נדרשת לשלם אינם גבוהים. מצד שני – ברגע שקרקע עוברת תהליך של השבחה – יש פה יצירת ערך אמיתית אשר מאופיינת ברווחיות גבוהה וחריגה.
שתי עסקות ייזום מקרקעין
חנן מור הוא תושב העיר נס ציונה. ולכן – אין זה מפתיע כי שתי העסקאות הראשונות נחתמו ביישוב אותו מכיר חנן מור טוב מאוד, מכיר את הנפשות הפועלות ואת כל בעלי הקרקעות באזור.
העסקה הראשונה של החברה נחתמה בצד המזרחי של נס ציונה בקרקע אשר גובלת בקצה הבנייה של העיר. מדובר בשטח של 180 דונם עליו ניתן להקים כ-500 יחידות דיור לצד מתחם של מסחר, משרדים ותעסוקה. במסגרת העסקה זכאית החברה לדמי ניהול בשיעור של 7% מסכום שווי הזכויות במקרקעין לפי התוכנית החדשה.
למעשה, חנן מור תנסה להוביל שינוי ייעוד לקרקעות וליהנות מהאפסייד הגלום בהן. תהליך שכזה יכול לקחת 4-7 שנים. בשלב הבא – צריך יהיה גם להקים את הפרויקט. סביר שמי שיבנה את כל הפרויקט זה חנן מור שתהנה מנתח נוסף מהרווחים.
אזור נוסף בנס ציונה שלגביו נחתמה עסקה נמצא בדרום העיר. מדובר ב-313 דונם שבהם ניתן יהיה להקים להערכת החברה 1,800 יחידות דיור לצד מתחם של מסחר, משרדים ותעסוקה.
סיכום
קשה מאוד לכמת את השווי של העסקאות והתרומה שלהן למחיר המניה. החברה לא סיפקה הערכה כמותית לרווחים שינבעו מן הפרויקט. כמובן שגם לוחות הזמנים ארוכים מאוד ולכן היוון של רווח עתידי להיום נותן תוספת שווי נמוכה עד אפסית. עם זאת – הדבר היפה הוא שהחברה מתכננת לטווח הארוך, חושבת לטווח הארוך ובונה את החברה הציבורית לטווח ארוך.
מי שמחפש אנלוגיה מעניינת – יכול למצוא את זה בעסקאות הראשונות שביצעה חנן מור בחריש. זכייה בקרקעות לבניית פרוייקטי דיור ומרכזים מסחריים במקום נטוש שעתיד להיבנות שנים מאוחר יותר. חנן מור נהנית היום מפירות השקעה שבוצעו לפני מספר שנים, של קרקע שהערך שלה עלה משמעותית אבל עדיין לא הגיע לשיא, והחזקה בכל המרכזים המסחריים הגדולים שיפעלו בעיר אשר תמנה 100,000 תושבים בעוד מספר שנים.
חנן מור הציבה לעצמה יעד – לצמוח 20% מדי שנה בעשור הקרוב. לדעתי, העסקאות של ייזום המקרקעין שנחתמו בחודשים האחרונים – יהיו אחראיים לחלק לא מבוטל מהצמיחה שמצפה החברה להשיג בעשור הקרוב. זה לא יקרה מחר, לא בעוד שבוע ולא בעוד חודש. זה יקרה בהדרגה ככל שהפרוייקט יתקדם ויקרום עור וגידים. וזה יקרה. קצת סבלנות.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
הכותב אינו מחזיק במניות החברה ואינו מתכוון לפעול בנייר