הכתבה שלנו על חברת אאורה נכתבה לפני כחודש וחצי. סקרתי את עסקת ההשקעה שביצעה אאורה שבה גייסה יותר מ-100 מיליון שקל במניות מקבוצת משקיעים הכוללת את לאומי פרטנרס, מנורה, הפניקס וקרן הגידור נוקד. עסקת ההשקעה שינתה את פניה של אאורה. המנייה זינקה ב-12% לרמה של 310 אגורות. אולם, לאחר ההתלהבות הראשונית של השוק – מניית החברה נחלשה בעקבות חולשה בכל סקטור מניות היתר. את יום המסחר הנוכחי פותחת המניה ברמה של 267 אגורות המשקף לחברה שווי של כ-515 מיליון שקל. בכתבה זו אסקור את ההתפתחויות האחרונות בכתבה וכיצד אני רואה את החברה כאשר נכנסים אל תוך 2018.
ככלל, הדעה שלי על עולם הנדל”ן למגורים היא שהשוק המקומי חייב את חברות הנדל”ן למגורים. עולם הנדל”ן נמצא בכותרות נון-סטופ. מצד אחד – הרגולטור מנסה בכל כוחו לפעול להורדת מחירי הדירות (זה לא עובד). מצד שני – גם הרגולטור מבין שחובה לטפל בצד ההיצע כאשר על היזמים לבנות במדינה שלנו עשרות אלפי יחידות דיור מדי שנה כדי לספק את הביקוש. אם זה לא יקרה – מחירי הדיור ימשיכו לעלות.
מאחר ומטרת הכתבה היא לא לספק לכם בסקירת נדל”ן – בראייה מ-20,000 רגל על הענף כולו חשוב לבחון את הפרמטרים הבאים:
1. התחלות הבנייה – רק בשבוע שעבר דווח כי מספר התחלות הבנייה ברבעון השלישי הסתכמו ב-11,203 ירידה של 20% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. ירידה זו מעידה על היצע נמוך יותר אשר יתמוך בעתיד בעליית מחירי הדיור.
2. צד הביקוש – משרד האוצר לא מצליח לרסן את צד הביקוש. הגרלות המחיר למשתכן זוכות לביקורת על כך שמשה כחלון מנסה להשיג רווח פוליטי כאשר הוא מגריל דירות על הנייר אשר יהיו מוכנות רק בעוד 5-6 שנים. גם אם זה נכון וגם אם לא – מחיר למשתכן מייצר ריסון מסוים של צד הביקוש מאחר וזוגות אשר זוכים בהגרלה – יוצאים מהשוק (וייאלצו לשכור דירה במשך 3-4-5-6 שנים עד שהדירה שלהם תהיה מוכנה).
3. הריבית הממוצעת על המשכנתאות – החולשה בחודשים האחרונים בצד הביקוש – מחזירים לשוק את המשקיעים. ולמה זה קורה? בחודשים האחרונים הריבית הממוצעת על המשכנתאות נמצאת במגמת ירידה. היקף האשראי הזמין למשכנתאות עלה – והבנקים מורידים את הריבית הממוצעת כבר 4-5 חודשים. מהלך זה הופך את ההשקעה בנדל”ן לכדאית יותר (תשואה להון גבוהה יותר).
4. גורם נוסף אשר מחזיר את המשקיעים לשוק זה הסיפור של מיסוי דירה שלישית. הצעת החוק של משה כחלון ירדה בשלב זה מסדר היום הציבורי. כאשר המשקיעים יפנימו כי המס לא מתכוון לחזור – הם שוב ירכשו דירות.
לא משנה כיצד ינסו לשבור את המשולש הזה – שוק הנדל”ן ימשיך להתקיים ולהרוויח כסף. גם אם הממשלה תרמה להורדה של- צד הביקוש, הבנקים מורידים מעט ריבית ומעודדים משקיעים לחזור ולקנות דירה וכפועל יוצא מחירי הדירות לא יורדים. או אם אתם מעוניינים להסתכל על זה בצורה שונה – המדינה לעד תהיה חייבת את חברות הנדל”ן למגורים – ותהיה חייבת שהם ירוויחו כסף. לכן – אני בדעה שגם אם קיימת חולשה נקודתית בתחום הנדל”ן למגורים בשוק המניות – לא ניתן להספיד את השוק.
השחקנית המובילה בתחום ההתחדשות העירונית
ובחזרה לאאורה. האמת היא שכבר כתבתי מספר כתבות מדוע אני אוהב את תחום ההתחדשות העירונית בחברה (הנה כתבה על כניסת המניה לתיק המניות החמות ל-2018). החברה זיהתה את הפוטנציאל כבר לפני מספר שנים ונחשבת כיום לחברה המובילה בתחום ההתחדשות העירונית כאשר בצנרת שלה יש קרוב ל-30 פרויקטים בשלבים שונים. הפרויקטים המשמעותיים אשר מבוצעים בימים אלו הינם בקרית אונו (החלה בנייה) ששם הרווח הגולמי החזוי הוא כ-200 מיליון שקל (בשני השלבים של הפרויקט) ורמת השרון (נמצא בשיווק) ששם הרווח הגולמי החזוי הוא כ-220 מיליון שקל (בשני השלבים של הפרויקט).
ככלל – בשנת 2018 עתידה אאורה להתחיל ולהאיץ קידומם של מספר פרויקטים – כגון פרויקט חדרה (ארחיב על כך בהמשך), שני פרוייקטים של התחדשות עירונית ברמת גן (שדרות התמרים, מתחם שלם), פרוייקט התחדשות עירונית בת”א (פרוייקט דפנה) ופרוייקט באור יהודה. אלו יצטרפו לפרוייקטים של רמת השרון (הושלם שיווק שלב א’) ופרוייקט הדגל בקרית אונו שיצא לבנייה במהלך 2017.
דווקא הפעם אני ארצה להראות כי למרות הפעילות הענפה בתחום ההתחדשות העירונית – אאורה לא זונחת את התחום המסורתי שלה – נדל”ן למגורים. ניתן לראות זאת דרך שלושה פרויקטים אשר החברה דיווחה עליהם בחודשיים האחרונים שכדאי להכיר שאינם מתחום ההתחדשות העירונית ומצביעים על יכולת לזהות הזדמנויות ולנצל אותן.
אאורה פועלת כיום באזורי ביקוש. באזורים אלו הביקוש לדירות הינו קשיח והביקוש הוא אמיתי. ברמת גן – תמיד ירצו דירות. בקרית אונו – תמיד ירצו דירות. יהוד, נתניה, רמה”ש, חולון – כנ”ל. כמעט כל המכרזים של מחיר למשתכן מתרחשים בפריפריה. אז נכון שיש מכרזים במודיעין והרצליה – אך הרוב המכריע של המכרזים מתרחשים מחוץ לגוש דן – היכן שיש קרקעות זמינות לבנייה. כעת – נדגים את פעילות המגורים המסורתית של אאורה דרך שלוש עסקאות שנסגרו לאחרונה.
- פרוייקט חדרה – הזכרתי את הפרויקט מוקדם יותר. מדובר בפרויקט ותיק שהחברה החלה לקדם אותו כבר לפני יותר משנתיים. עם זאת, רק לפני מספר ימים העסקה לרכישת הקרקע הושלמה תמורת 80 מיליון שקל. במקביל, אאורה זיהתה אפשרות להגדיל את הפרויקט באמצעות קרקע סמוכה בשטח של 2.5 דונם ששם יבוצע פינוי בינוי.התב”ע הקיימת למגרשים מאפשרת לאאורה להקים ארבעה מגדלים בגובה של 17-21 קומות הכוללים 333 יחידות דיור. עם זאת, אאורה שואפת לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בבקשה להיתר בנייה והקלות על מנת להגדיל את הזכויות ל-430 יחידות דיור. כמו כן, במתחם לאאורה ישנה אפשרות להקים 4,200 מ”ר של שטחי מסחר ואאורה מתכננת להגדיל את הזכויות לכ-5,000 מ”ר. אאורה מציינת כי הרווח הגולמי החזוי בפרוייקט עשוי להסתכם ב-96 מיליון שקל – המשקף רווחיות גולמית של 17.3%. השיווק של הפרויקט עתיד להתחיל ברבעון השלישי של שנת 2018 כך שהתחלת הבנייה מתוכננת להתרחש להערכתי ברבעון הראשון או השני של שנת 2019.
- פרוייקט אחיסמך בלוד – בחודש ספטמבר עדכנה אאורה על רכישת שלושה מגרשים בשטח של 12.6 דונם בעיר לוד ממושב אחיסמך הסמוך. במסגרת הפרויקט תבנה אאורה 217 יחידות דיור אשר יכללו שמונה מבנים בני עשר קומות. אאורה צופה כי הפרויקט יניב לה רווח גולמי של 45 מיליון שקל המשקף רווחיות גולמית של18.6%. במסגרת דוחות הרבעון השלישי אאורה העריכה כי השיווק של הפרויקט יחל במחצית השנייה של 2018 ולכן הבנייה צפויה להתחיל לקראת סוף 2018.
- פרוייקט נוסף בלוד – מדובר בפרוייקט שלא זכה לדיווח מיידי מצד החברה. אאורה עדכנה על הפרוייקט אך ורק במסגרת הדוחות של הרבעון השלישי. אאורה הולכת לפרוייקט עם שותפים כאשר החלק של אאורה הוא 51%. בחודש ספטמבר זכתה אאורה זכויות בשטח של 10.4 דונם בעיר לוד שעליהם עתידה החברה לבנות 160 יחידות דיור. אאורה מתכננת לבקש להגדיל את הפרוייקט ל-208 יחידות דיור. הפרוייקט יכלול גם פעילות של מסחר. אאורה לא סיפקה אומדן לרווחים מהפרוייקט.
שלושת הדוגמאות שציינתי פה מצביעות על כך שאאורה לא רק מתמקדת בתחום ההתחדשות העירונית אלא גם פועלת בתחום היזמות למגורים המסורתית. רק לאחרונה השלימה החברה מסירה של פרויקט רווחי במיוחד הנקרא ‘מבואות קיסריה (הרווח הגולמי הצפוי בכלל הפרויקט הוא למעלה מ-110 מיליון שקל שרובו הוכר וחלקו יגיע ברבעון הרביעי). השילוב בין היכולות של ההתחדשות העירונית לצד ניצול הזדמנויות גם בתנאי השוק האלו באזורים של ביקוש – מצביעים כי למרות השקט מצד החברה בדיווחים לבורסה – היא עובדת כבר היום על יצירת ערך רב לטובת בעלי המניות לשנים הבאות.
דבר אחרון שצריך לזכור קשור לעדכון המדדים החצי שנתי שייערך בחודש פברואר 2018. על פי האינדיקציות כעת – אאורה תשתדרג בעדכון הקרוב ממדד ת”א צמיחה למדד ה-SME 60. השדרוג יזכה את המניה בביקוש מצד תעודות הסל ביום העדכון בהיקף של כמה מיליוני שקלים. השדרוג של המניה צפוי להוביל גם לעלייה במחזורי המסחר עקב הפעילות של תעודות הסל העוקבות אחרי המדד.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
הכותב אינו מחזיק במניות החברה ואינו מתכוון לפעול בנייר