
אחת מחברות האג”ח המעניינות ביותר בשוק החוב של האמריקאיות היא אקסטל. הסיבה לכך היא פשוטה: החברה צפויה לשלם תשלום קרן גדול למחזיקי אג”ח א’. האג”ח נסחר בתשואה ברוטו של 12.6% במח”מ של 1.52 שנים. האם החברה תשלם את האג”ח או שלא? זאת שאלת מיליון הדולר. יותר נכון – שאלת ה-150 מיליון דולר. בדצמבר 2018 אקסטל אמורה לפרוע תשלום קרן בסך של 525 מיליון שקל בתוספת תשלום ריבית בהיקף של כ-26 מיליון שקל.
נכון להיום – לאקסטל אין יכולת לשלם את התשלום אך המשקיעים מאמינים שהמפתח לתשלום החוב הזה נמצא באחד הנכסים המרכזיים של החברה – Central Park Tower. בכתבה זו נסקור את ההתפתחויות שהתרחשו בחברה לגבי הנכס המדובר – ומדוע הוא קריטי לטובת תשלום החוב של החברה. בכתבה זו אנו לא נעסוק ביתר הנכסים של החברה או ננסה לנתח את שוק מגורי היוקרה בניו יורק אשר נמצא בנסיגה.
הכירו את מגדל ה- Central Park Tower – מגדל המיליארדרים – כך הפרוייקט הוצג במצגת לקראת ההנפקה לציבור
מגדל המיליארדרים הופיע כבר במערכה הראשונה שבה אקסטל ביצעה הנפקת אג”ח ראשונית בשוק בתל אביב במאי 2014. הנכס נמצא במנהטן בין הרחוב ה-57 בין השדרה השביעית לברודוויי. אקסטל סיפרה למשקיעים כי בכוונתה לבנות מגדל בשטח של 1.155 מיליון רגל רבוע שיהיה אף גבוה יותר מאשר מגדל ה-One57 המפורסם (עליו – בכתבה הבאה). גובה המגדל יעמוד על 1,550 רגל שהם 472 מטרים. החברה עדכנה את המשקיעים גם כי 7 הקומות הראשונות של המגדל נמכרו לחברת אופנת הענק נורדסטרום שתקים בבניין את חנות הדגל שלה תמורת 394.5 מיליון דולר. בנוסף – המגדל עתיד לכלול 184 דירות אשר יוצעו למכירה.
והנה הנתונים המספריים שסיפקה אקסטל למשקיעים: סך ההכנסות הצפויות: 4 מיליארד דולר. הרווח הגולמי הצפוי: 30%. מועד ההשלמה הצפוי: 2018.
משקיעי אקסטל עשו את החשבון לבד. אם אקסטל תכיר ברווח גולמי של 1.2 מיליארד דולר בשנת 2018 – ממש אין שום בעיה להחזיר את החוב של החברה בתוך 4.5 שנים. המשקיעים אהבו את הסיפור של גארי ברנט והריבית על האג”ח נקבעה על 4.9% בעסקה של 1.05 מיליארד שקל. בהמשך – באפריל 2015 גייסה אקסטל עוד 600 מיליון שקל בריבית של 6.25%. היום – נובמבר 2017 שוק החוב סגור בפני אקסטל בשל התשואה הגבוהה שבה נסחרות איגרות החוב שלה.
המצב כיום
היום כבר לכולם ברור – הנכס לא יושלם בשנת 2018. מספר יחידות הדיור בנכס עודכן מ-184 ל-179. ההסכם עם נורדסטרום שהיקפו עמד על 394.5 מיליון דולר עודכן כלפי מעלה כבר בשנת 2015 ל-426 מיליון דולר. בערך מחצית מהסכום כבר התקבל – כאשר יתרת התשלום תגיע בשלבים. מועד ההשלמה הנוכחי של הבנייה עומד על נובמבר 2020. שיעור ההחזקות של אקסטל בחברה ירד ל-83.9%. עם זאת – במידה והפרויקט יצליח – עלול החלק של אקסטל לרדת עד לכ-70% עקב מנגנון חלוקת רווחים עם SMI (פרטים בהמשך)
מבחינת עלויות המצב בסוף 2016 היה כדלקמן: סך העלויות של הפרויקט – 2.36 מיליארד דולר. הסכום אשר נותר להשקעה הסתכם ב-1.42 מיליארד דולר. בכדי לממן את יתרת ההקמה אקסטל זקוקה למימון בכיר – הלוואת בנייה בהיקף של 900 מיליון דולר. החברה עדכנה אמנם על מזכר הבנות לקבלת ההלוואה אך עד כה הסכם מחייב טרם נחתם. מהו הרווח הגולמי שאקסטל עתידה לראות מן הפרויקט? על פי הדוחות השנתיים הרווח הגולמי החזוי הוא 1.55 מיליארד דולר.
כך נראה הנכס בבנייה בחודש אפריל 2017. מקור: ויקיפדיה
שכבות הון בפרויקט
למרות שלא נחתם הסכם מימון בכיר לפרויקט – אקסטל בונה את הפרויקט משכבות הון מסוגים שונים. אחת השכבות בפרויקט היא של EB5 בהיקף של 340 מיליון דולר. השכבה השנייה הם משקיעים סינים אשר נקראים SMI אשר השקיעו סכום של 308 מיליון דולר. בין אקסטל לבין SMI יש הסכם מורכב מאוד שלא זה המקום לפרט אותו אשר מתאר את חלוקת הרווחים בפרויקט בין שתי החברות. למעשה – עבור ההשקעה שלה SMI קיבלה נתח מן הפרויקט.
למעשה – מה שחסר זה זה הלוואת הבנייה שתאפשר לבנות את מגדל המיליארדרים. הבנקים רואים את מה שמתרחש בשוק היוקרה הכולל שחיקת מחירים אשר תפגע ברווחיות של הפרויקט. ברגע שייחתם הסכם המימון והבנייה תושלם – אקסטל ו-SMI מתכננות לבצע מיחזור של החוב ולקחת הלוואה הרבה יותר זולה אשר תחליף את הלוואת הבנייה. כאשר תמוחזר הלוואת הבנייה – ניתן יהיה להתחיל ולחלק את הכסף בין השותפים
הסיכון הגדול – אופציית הפוט של SMI
מה שיכול להטריד את המשקיעים של אקסטל הוא אופציית הפוט של SMI. הסינים יכולים לדרוש מאקסטל להחזיר להם את כל ההשקעה שלהם במידה ואקסטל לא תחתום על הסכם מימון לבניית המגדל עד סוף 2017 (ולאחרונה הוארך עד יוני 2018). המחיר שבו אקסטל תידרש לפרוע את ההלוואה של SMI מבוסס על החזר ההשקעה שבוצעה בתוספת תשואה אשר לא שולמה. במלים אחרות – עבור אקסטל לא מדובר יהיה בבשורות טובות אם תידרש לפרוע את ההלוואה.
לאקסטל אין כיום מקורות בכדי לפרוע את ההלוואה. על פי ההסכם עם SMI לאקסטל תהיה שנה בכדי לרכוש את ההחזקות של SMI. במידה וזה לא יקרה – SMI יכולה לכפות על אקסטל למכור את הפרויקט בהנחה של 20% על הערכת השווי של הפרויקט. זה תרחיש שלילי מאוד עבור אקסטל שתאבד את הנכס שלה במחיר שכנראה נמוך ממחיר השוק. האפסייד הגדול הגלום בפרויקט ייעלם, SMI תקבל את הכסף שלה בחזרה – ואקסטל תקבל חלק מהשקעתה בחזרה.
שיווק הפרויקט
שיווק הפרויקט טרם החל. אקסטל לא מתכננת לעשות זאת כעת. השיווק עתיד להתחיל בשנת 2019 ולהימשך עד לשנת 2021. סך ההכנסות החזויות מן הפרויקט צפויות להסתכם ב-4.41 מיליארד דולר. במלים אחרות – הפרויקט לא צפוי להניב הרבה לחברה כרגע בטווח המיידי. עם זאת, במידה והפרויקט יתחיל להידרדר לכיוון של דיפולט – הדבר עלול להרע משמעותית את מצבם של מחזיקי האג”ח של אקסטל.
הסכם המימון המתגבש
הסכום אותו אקסטל נדרשת על מנת להשלים את בניית הנכס הוא 900 מיליון דולר. בחודש יוני עדכנה אקסטל כי בידיה מזכר הבנות לא מחייב מבנק שיממן את הקמת הפרויקט. עד כה – חמישה חודשים חלפו ואקסטל נמצאת בשקט לקראת פרסום הדוחות. לוחות הזמנים ידועים וברורים – אקסטל חייבת להשיג את המימון הזה. הבנק מודע לזה, אקסטל מודעת לזה וגם SMI מודעת לנושא הזה. האם ייחתם הסכם או שהאופציה של SMI תמומש? אין לי מושג.
סיכום
גארי ברנט הוא יזם ברמ”ח אבריו. הוא הצליח בשנים האחרונות להקים מספר נכסים מרהיבים בניו יורק. האתגר של הקמת ה-CPT הוא אתגר מימוני. בתקופה הנוכחית להשיג מימון של 900 מיליון דולר הוא אינו פשוט. אף אדם או בנק לא יעמיד הלוואה שכזו אשר עלולה שלא לחזור. עד אמצע 2018 תעמוד למשקיע הזכות לממש אופציית פוט אשר עלולה לסחרר את כל הפרויקט ולהעמיד אותו למכירה כעבור שנה מאוחר יותר. אם לא ייחתם הסכם מימון בקרוב – הסבירות למימוש אופציית הפוט עולה משמעותית. תרחיש נוסף הוא שאקסטל תגיע להסכמות עם SMI על דחייה נוספת במימוש אופציית הפוט – אך האתגרים בהקמת המגדל יישארו בעינם.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
הכותב אינו מחזיק באג”חים של אקסטל ואינו מתכוון לסחור בנייר