בתקופה האחרונה אני כמעט ולא כותב על מניות חדשות. הסיבה המרכזית לכך היא שהשוק נראה לא טוב. היכולת לאתר הזדמנויות השקעה לטווחים ארוכים היא לא פשוטה. היום אנחנו ממשיכים את פרויקט המניות החמות שלנו לשנת 2018 ומסמנים את המניה הרביעית. המניה הראשונה שלנו הייתה אאורה, השנייה כהן פיתוח והשלישית היא אינטק פארמה. המניה הרביעית שאנחנו מסמנים לשנה הקרובה היא מנרב פרויקטים – שנשארת איתנו גם ל-2018.
גילוי נאות: אני מחזיק במניית מנרב פרויקטים, מופסד עליה לא מעט באחוזים וכסף, ואין בכוונתי למכור את החזקתי בימים הקרובים – ואני מתכנן אף להגדיל את החזקתי עוד
חברת הנדל”ן ספגה ירידות חדות יחד עם כל השוק. היום – החברה נסחרת לפי שווי של 345 מיליון שקל המשקף מכפיל הון של 0.8. בשנה החולפת כתבתי מספר כתבות על החברה. הכתבה הטובה ביותר היא זאת. לטעמי – ההון העצמי של מנרב פרוייקטים הוא אמיתי ומוחשי – וכפי שמופיע בכתבה – לחברה יש עוד הרבה זהב אשר מסתתר בתוך הידיים – שרק ממתין שיצוץ. אני קורא לזה נכסים חוץ מאזניים.
מאחר ואין בכוונתי להעתיק לכם את הכתבה שפורסמה לפני מספר חודשים רק נציין את ההתפתחויות החדשות שהתרחשו בחברה ובמניה בתקופה האחרונה:
1. מניית החברה שהגיעה “בשיאה” לכ-470 אגורות נסחרת היום ב-412 אגורות – ללא סיבה נראית לעין. אני טוען שמדובר בלחץ על כל מניות היתר שגרם לנפילה הזאת. במקרה של מנרב פרוייקטים – ייתכן שאחת מקרנות הנאמנות המחזיקה במניה החליטה פשוט להיפטר מהמניה ויוצרת לחץ בשוק שאינו נזיל. אני לא עוקב אחר תנועת מנהלי ההשקעות במניה – כך שאין לי יכולת להעריך מי אחראי לנפילה במניה, ולא מי סופג את ההיצעים במניה.
2. החברה צפויה לקיים סיור משקיעים לנכסיה ב-6 בדצמבר. אני מתכנן לקחת בסיור חלק שיכלול את הפרוייקט בהרצליה (פינוי בינוי), הפרוייקט בגליל ים (פרוייקט ענק אשר רשום בספרי החברה בשווי אפסי) ועוד שני בנייני מגורים בבנייה הנמצאים בחיפה ועכו. אינני יודע מי האוכלוסייה אשר צפויה להגיע לסיור – אך זה בוודאי לא מזיק שחברה דוגמת מנרב פרויקטים מראה למשקיעים את הנכסים.
3. אירוע נוסף שהתרחש בחברה הינו תביעה שהוגשה על ידי חברת המים של באר שבע נגד מכון טיהור בב”ש שמנרב פרויקטים מפעילה. בתביעה היא טוענת להפרות שבוצעו בהפעלת המתקן. אני לא מתרגש מן הנושא בשלב הזה ונצמד לדעת החברה שלתובע אין שום קייס.
4. אירוע מהותי יותר שהתרחש בחברה קשור לפרויקט פינוי בינוי בבת ים. ניתן תוקף לתב”ע של הפרויקט. החברה עתידה להחתים את 4% מהדיירים הנותרים במטרה להוציא היתר בנייה. במסגרת הפרויקט מנרב עתידה לפנות 52 דיירים ולבנות במקום הבניין הישן 220 יחידות דיור. סך ההכנסות בפרויקט צפויות להסתכם ב-360 מיליון שקל והרווח הגולמי ב-79 מיליון שקל. בכמה רשום הפרויקט בספרי החברה? אפס עגול. החברה מעריכה את השווי של הפרויקט ב-48 מיליון שקל. אני חושב שמדובר בהערכה קצת גבוהה – אבל גם 30 מיליון שקל שאינם רשומים במאזן – זה 7-8% במחיר המניה.
מהו הדבר היחיד שמטריד אותי במנרב פרויקטים? החברה הונפקה לפני יותר מחצי שנה, גייסה הרבה מאוד כסף מהגופים המוסדיים ומהציבור. עד כה – החברה לא עשתה שום שימוש בכסף שגייסה. הוא יושב בחשבון הבנק שלה. הייתי מצפה שהחברה תיכנס לעסקאות חדשות, תשתתף במכרזים. חצי שנה מאז ההנפקה – החברה לא דיווחה על שום דבר חדש – ועד כה רק קידמה את הפרויקטים הקיימים. מצד שני – אני לא מצפה מהחברה שתעשה עסקאות בכל מחיר – אלא שתבצע עסקאות חכמות ורווחיות. ייתכן והדבר לוקח זמן – ולכן שווה לעקוב. בינתיים הכסף שבקופה לא צובר ריבית – אבל יש ערך גדול בפרויקטים הקיימים ובנכסים אחרים של החברה (כמו הקרקע באשדוד או פרוייקט הרברט סמואל). כמו כן, חשוב לציין לחיוב שלמרות המינוף הנמוך – החברה מצליחה לייצר תשואה נאה על ההון העצמי שלה.
אירוע יוצר ערך נוסף (אולי) מבחינתי יתרחש בהמשך החודש. החברה תפרסם את תוצאותיה הכספיות לרבעון השלישי של השנה. בשתי הפעמים שבהם החברה פרסמה דוחות כאשר הייתה חברה ציבורית, מניית החברה עלתה ב-4-5% במסחר היומי. אינני יודע אם זה יקרה הפעם. מנרב פרוייקטים התקדמה בחצי שנה החולפת בביצוע הפרויקטים אך המניה שלה התקדמה לצד השני. זה לטעמי – לא מייצג כלל.
ועוד דבר אחרון – שני אנליסטים מובילים מעריכים את מניית החברה בשווי של 6.2 שקלים למניה. אם בשער 4.7 שקלים – חשבתי שמדובר בעסקה טובה – בשער 4.12 דעתי בנושא רק מתחדדת ומתחזקת. השקעה במניות נדל”ן למגורים זה לא קסם. הערך נצבר לאורך הזמן, מכניסת פרויקטים חדשים, קידום פרוייקטים קיימים, וקיצור הזמן עד לשחרור העודפים של הפרויקט. מניית החברה יותר מראויה להישאר בתיק המניות החמות גם לשנה הקרובה.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
הכותב מחזיק במניית מנרב פרויקטים, אינו מתכנן למכור את המניה בשלושת ימי המסחר הקרובים, אך עשוי לרכוש מניות נוספות