פרויקטים של פינוי בינוי הם עסק מורכב ולא פשוט. מעט מאוד חברות בארץ השלימו פרויקטים של פינוי ובינוי אשר כולל הריסה של בניינים ישנם ובניית מגדלים יפים וחדישים במקומם. אחת החברות שעשתה זאת בהצלחה היא חברת אאורה בפרויקט ביהוד. לפני מספר חודשים החלה אאורה בפרויקט ענק נוסף בקרית אונו ובתקופה הקרובה עתידה החברה להתחיל בביצוע של פרויקט שלישי ברמת השרון.
כבר הסברנו בעבר כי שוק ההון לוקח מקדם שמרנות חריג על פרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר בשל העובדה כיוון שרמת המורכבות הינה גבוהה יותר. גם הזמן שעובר מרגע הזכייה במכרז ועד תחילת הבנייה הוא ארוך יותר. אבל כאשר זה מגיע והדחפורים עולים על הקרקע – פרויקט התחדשות עירונית הוא בדיוק אותו הדבר כמו כל פרויקט נדל”ני אחר.
הכתבה הנוכחית תעסוק בפרויקט אותו מובילה אאורה ברמת השרון אשר עתיד בימים הקרובים לעבור משלב התכנון לשלב השיווק – בנייתן 687 יחידות דיור במתחם אילת שברמת השרון – עיר שאין בה כמעט פרויקטים של נדל”ן חדשים. בסה”כ עתידה אאורה לבנות שישה מבנים בני 20 קומות כל אחד. הפרויקט יכלול גם שטחי מסחר. על פי מצגת החברה – תחילת הבנייה של שלב א’ של הפרויקט צפויה להתרחש ברבעון הראשון של שנת 2018 והשלב השני עתיד להתחיל להיבנות ברבעון הרביעי של שנת 2018. שני השלבים של הפרויקט צפויים להוביל לרווח גולמי של 218 מיליון שקל. רווח זה צפוי להיות מוכר לאורך כל חיי הפרויקט עד להשלמת הבנייה ומסירת הדירות ללקוחות. להערכתי, השלמת הבנייה צפויה להתרחש בשנת 2020 (שלב א’) ובשנת 2021 (שלב ב’).
הדמית הפרויקט. מקור: מצגת החברה -22 ביוני 2017
כדי להבין את המאמץ שהשקיעה החברה בפרויקט עד היום צריך להכיר את לוחות הזמנים בעולם ההתחדשות העירונית. הזכייה המקורית של החברה בפרויקט התרחשה כבר במרץ 2013. החברה נבחרה על ידי 180 הדיירים במתחם להוביל את הפרויקט. לקח ארבע שנים ושלושה חודשים עד שהושלם תהליך התכנון ויציאה לשיווק.
מדוע לוחות הזמנים כל כך ארוכים? זאת אחת הבעיות איתן מנסה המדינה להתמודד. בדצמבר 2013 אושרה התוכנית בוועדה המקומית והומלצה להפקדה בוועדה המחוזית. רק במרץ 2015 הופקדה התוכנית בוועדה המחוזית אשר האישור הסופי לתוכניות ניתן בפברואר 2017. במלים פשוטות – ארבע שנים של סחבת ביורוקרטית עד שהפרויקט אושר לביצוע שזה הרבה מאוד זמן.
הפרויקט צפוי לכלול דירות של 2,3,4 ו-5 חדרים כאשר בימים הקרובים צפוי הפרויקט לצאת לשיווק. כחלק מתהליך השיווק של הפרויקט הציעה אאורה לתושבי רמת השרון כמות של 42 דירות מוזלות בנות 3 חדרים בהגרלה. העלות הממוצעת לדירה בהגרלה צפויה לעמוד על כ-1.7-1.8 מיליון שקל וסביר להניח שכל הדירות שבהגרלה נחטפו. אגב – זאת לא הפעם הראשונה שבה אאורה עורכת הגרלה של דירות לתושבי הישוב. גם בפרויקט פינוי הבינוי בקרית אונו נקטה החברה באסטרטגיה דומה – דירות מוזלות לתושבי הישוב. כמו כן, על פי הערכות בשוק – במסגרת המכירה המוקדמת נמכרו עוד כ-20-30 יחידות דיור בגודל של 4 חדרים ו-5 חדרים.
שלב א’ של הפרויקט צפוי לכלול 240 יח”ד אשר מתוכן 176 יח”ד מיועדות לשיווק לציבור. העובדה שברמת השרון אין כמעט פרויקטים חדשים של נדל”ן משחקת לטובתה של אאורה בעת השיווק של הפרויקט. פרויקט פינוי אחד נבנה בימים אלו על ידי חברת יובלים וכולל 588 יחידות דיור וצפוי להתאכלס בעוד כשנתיים. סביר שרוב הדירות בפרויקט כבר שווקו.
בדיקה נוספת מגלה כי ישנו פרויקט נוסף הנמצא בשיווק שיכלול 8 יחידות דיור ונמצא ברחוב גדעון – אבל כולל 43 יחידות דיור בלבד. פרויקט נוסף שנמצא כעת בסוג של חוסר וודאות הוא של ישראל קנדה הנמצא במזרח העיר נקרא “רמת השרון החדשה” וקיבל הרבה ביקורת מצד ראש העירייה – ולא ברור מצבו התכנוני.
במלים אחרות – מי שמחפש לרכוש דירה ברמת השרון – כנראה ייאלץ לעבור במשרדי המכירות של חברת אאורה – פשוט כי אין אופציות אחרות. ברמת השרון מתגוררים כיום כ-50,000 תושבים והיא נחשבת לאחת הערים היוקרתיות באזור המרכז. השילוב של כל נתונים אלו עשויים לספק רוח גבית לפרויקט כולו הן בשיווק שלו והן ברווחיות שלו שעשויה להיות אפילו גבוהה יותר מאשר הרווחיות שהוצגה בדוחות הכספיים ומבוססת על דו”ח 0 אשר מבוסס על ציפיות הרווח בתחילת הפרויקט.