הסקירה השבועית של הוט סטוקס תתמקד היום במניה שקרובה לליבי – לוינשטיין נכסים. כמה קרובה? אני מחזיק במניות של החברה כהשקעה אסטרטגית לטווח ארוך בהיקף מהותי – לטווח של חמש שנים לפחות. חלק מן האחזקה הינה אחזקה לטווח קצר שאיתה אני סוחר (קונה ומוכר).
למי שלא מכיר אתן רקע קצר על החברה: לוינשטיין נכסים היא חברת נדל”ן מניב קלאסית ושמרנית מאוד. היא מנוהלת בקפידה על ידי שאול לוטן (שאולי) ויש שם בעלי עניין חזקים (לוינשטין הנדסה – חברת האם, ואלטשולר שחם). לוינשטין נכסים היא לא מניה שיכולה לעלות 50% או לרדת 50%. היא מאוד יציבה וזאת הסיבה שלמרות שאני מחזיק בהרבה מניות של החברה – אני ישן טוב מאוד בלילה.
למי שלא מכיר – הנכסים המרכזיים בפורטפוליו של לוינשטין נכסים הינם מגדל לוינשטיין הנמצא בדרך בגין, ומגדל דיסקונט. שווי הנכסים עומד על 301 מיליון שקל ו-166 מיליון שקל. בבעלות החברה נכסים מניבים נוספים אך הם פחות מהותיים. בחברה מעריכים שתזרים המזומנים שמייצרים הנכסים המניבים שבבעלות החברה מסתכם בכ-66 מיליון שקל מדי שנה. תזרים זה אינו כולל את בית קומברס שפונה לפני כמעט שנה וטרם אויש (החברה מחזיקה ב-50% מהנכס).
נתונים אלו כשלעצמם עשויים להצדיק רכישה של המניה בפני עצמה – כשהיא נסחרת בשווי של 440 מיליון שקל. עם זאת, בחודשים האחרונים ביצעה לוינשטין נכסים מהלך אסטרטגי: יחד עם שיכון ובינוי רכשה לוינשטין נכסים את מתחם התחנה המרכזית הישנה בסכום של 560 מיליון שקל. לוינשטיין החזיקה כבר ב-23% מהמתחם ונאלצה להוסיף עוד 139 מיליון שקל עבור הסכום. החברה שעבדה את חלקה במתחם ומימנה זאת באמצעות הלוואה של 168 מיליון שקל. העודף – צפוי להישאר בקופה של החברה.
עדיין לא ברור מה התוכניות של לוינשטיין ושיכון ובינוי ביחס למתחם. הבנייה תחל קרוב לוודאי רק בעוד מספר שנים. ובכל זאת, מדובר בנכס מהותי עבור לוינשטיין אשר רשום בספריה בשווי של 296 מיליון שקל. סביר להניח שהחברות יתחילו לפתח את המתחם לאחר פינוי השוכרים הקיימים בו כאשר במקביל יפעילו את החניונים הקיימים במתחם.
אחד מגורמי הסיכון המרכזיים בחברה הוא העובדה כי שני הנכסים המרכזיים בפורטפוליו נמצאים בלב עבודות בניית הרכבת הקלה. ברבעון השני של השנה ביצעה לוינשטיין הפחתה מסוימת בשווי הנכסים בשל הצפי לירידה בדמי השכירות. עם זאת, בתוך מספר שנים – צפויים הנכסים האלו לעבור השבחה נוספת מאחר ולידם תיפתח תחנת הרכבת הקלה והדבר יקל את הנגישות של הציבור למקום. לעת עתה – מציינת לוינשטיין כי למרות העבודות – לא קיימת בעיית נגישות לנכסיה.
יתרון נוסף בהשקעה בלוינשטיין נכסים הוא האפסייד הענק הקיים בבית קומברס. הבניין אמנם אינו מאוכלס מזה קרוב לשנה, אך סביר להניח כי גם לנכס זה יימצא שוכר. מדובר בבניין הרשום בספרי לוינשטיין בשווי של 83 מיליון שקל. השכרת הנכס (לפי מחיר ממוצע של 70 ש”ח למ”ר כפי שנהוג ברמת החייל – או אפילו מעט פחות) יכולה לייצר לחברה הכנסות נוספות בשנים הבאות. כל שנותר הוא למצוא מועמד טוב שייקח על עצמו את הנכס לשנים ארוכות.
בצד היתרונות – מחזיקה לוינשטין נכסים גם בקרקע מעניינת באזור כפר סבא עליה עתיד להיבנות מרכז מסחרי. הקרקע נרכשה לפני כשנתיים מחברת מהדרין בסכום של כ-25 מיליון שקל. לאחרונה החלו עבודות הבנייה שיימשכו שנתיים (בליווי בנקאי). בתרחיש זה – תצליח החברה לייצר לעצמה נכס מניב נוסף המיועד למסחר ותייצר לה הכנסות נוספות לטווח הארוך.
לא מסובך לנתח את לוינשטיין מבחינת העסקים שלה – הנחשבים למאוד פשוטים. מצד שני, אני לא רוצה לעשות לכם את כל העבודה ולנמק מדוע לדעתי מדובר בחברה מעניינת. לא דיברתי על המינוף הנמוך, על תשואת הדיבידנד ועל יתר הנכסים המעניינים בפורטפוליו של החברה. על כך – בדוחות השנתיים של החברה שיפורסמו בחודש מרץ.
גילוי נאות: אין בנכתב לעיל המלצה לפעולות בניירות ערך. הכותב מחזיק בנייר הערך המוזכר בכתבה בהיקף מהותי ועשוי לבצע פעולות מסחר במניה.
[…] סקרתי בפניכם בעבר כאן ובאתר הוט סטוקס לפני כשבועיים (לסקירה המלאה על לוינשטיין נכסים – לחצו כאן). אתמול בערב דיווחה החברה על זכרון דברים למכירת חלקה […]
[…] להסתכל על הכתבות האחרונות שלנו על לוינשטיין נכסים: סקירה על הפעילות של לוינשטיין נכסים לוינשטיין נכסים מוכרת את בית […]