בוני תיכון היא אחת מחברות הנדל”ן הלוהטות בת”א בשנת 2021 עם זינוק מרשים של כ-210% לשווי של קרוב ל-800 מיליון שקל. על החברה כתבתי לאחרונה באוגוסט 2021 לאחר פרסום דוחות הרבעון השני של השנה ושם סקרתי את הנקודות המרכזיות מתוך הדוחות הכספיים של החברה – וציינתי את מכפיל ההון שבו נסחרת המניה (2.28) אשר נמוך ביחס לחברות אחרות.
בתוך זמן קצר מאז – המניה ביצעה מהלך עליות משמעותי של קרוב ל-200% כאשר הטריגר לראלי סוף שנה היה מצגת שפרסמה החברה ב-13 בדצמבר לקראת הנפקת סדרת אג”ח חדשה (סדרה כ’). השקף המשמעותי שם נמצא בעמוד 21 שבו התייחסה בוני תיכון לרווח הגולמי החזוי עד שנת 2026 אשר צפוי להסתכם בכ-2 מיליארד שקל.
השקף הזה מראה את הכיוון אליו הולכת החברה לשנים הקרובות – מימוש צבר הפרויקטים של ההתחדשות העירונית אותם מקדמת החברה בשנים האחרונות. נכון להיום פרויקט הדגל של החברה הוא פרויקט קרית אונו (Ono One), אבל החל משנת 2023 החברה צופה להתחיל להכיר בפרויקטים נוספים בתחום ההתחדשות העירונית.
בחברה מציינים כי הרווח הגולמי מפרויקטים אלו בשנת 2023 יסתכם בכ-37 מיליון שקל, יעלה לכ-203 מיליון שקל ב-2024, יעלה לכ-486 מיליון שקל ב-2025 ויסתכם בכ-690 מיליון שקל בשנת 2026. על פניו השקף הזה נראה מאוד פנטזיונרי אבל כאשר מסתכלים פנימה על צנרת הפרויקטים של התחדשות עירונית אותם מקדמת החברה – ניתן לראות הרבה מאוד פרויקטים אשר צפויים להיכנס לצנרת ולהוביל את החברה בשנים הבאות.
העלייה במניית בוני תיכון אינה מנותקת ממה שמתרחש בשוק המניות ובחברות אחרות אשר פועלות בתחום אשר גם הן נהנות מרוח גבית תומכת. הן מניית אאורה והן מניית הכשרה התחדשות עירונית עלו השנה בכ-200%. לכן – המהלך שביצעה מניית בוני תיכון היא חלק מהמגמה הכוללת של סקטור המניות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית.
רוח גבית נוספת אשר תומכת במניות ההתחדשות העירונית קשור לשיעור ההחתמות הנדרש לתחילת פרויקט. אם עד היום שיעור ההחתמות הנדרש עמד על 80% – הרי שהממשלה החדשה אישרה לאחרונה במסגרת חוק ההסדרים הפחתת הרוב הנדרש לשני שליש מבעלי הדירות במקבץ כדי לקדם פרויקט – שזה משמעותי.
צנרת ההתחדשות העירונית של בוני תיכון
הפעילות של בוני תיכון בתחום ההתחדשות העירונית לא החלה אתמול אלא כבר לפני מספר שנים טובות כאשר החברה זיהתה את התחום והשקיעה בו מאמצים ומשאבים והקימה לשם כך חברת בת ייעודית. החברה מנוהלת על ידי רן מלאך, בעל ניסיון רב ומומחיות בתחום ההתחדשות העירונית. לאחרונה הוקצו לרן 5% מהמניות של חברת הבת. מהלך זה מסמן את הכיוון אליו הולכת החברה בתחום ההתחדשות העירונית – ולדעתי בוני תיכון יכולה לפעול בעתיד להכנסת שותף אקוויטי בחברה ובהמשך הדרך אף להנפיק כאן בבורסה את החברה.
נכון להיום – בוני תיכון מעורבת בתכנון של 29 פרויקטים של התחדשות עירונית שבהם היא עתידה להקים למעלה מ-16,000 יחידות דיור – פרויקטים שהחברה החתימה מעל 25% מהדיירים. לחברה פרויקטים נוספים שהיא נבחרה לקדם אולם טרם עברה את רף החתימות האמור ואני מאמין שהחברה תמשיך ותעדכן בשנת 2022 בדבר פרויקטים נוספים שייכנסו לצנרת.
קידום של פרויקט התחדשות עירונית הוא תהליך אשר לוקח הרבה זמן ולבוני תיכון לקח הרבה מאוד זמן עד תחילת ההקמה של פרויקט קרית אונו אשר נחשב היום לפרויקט המוביל של החברה. לפרויקטים הבאים ייקח כנראה הרבה פחות זמן.
תחום ההתחדשות העירונית זוכה בשנה האחרונה להרבה מאוד כותרות בעקבות הקריסה המתועדת של הבניין בחולון. משנה לשנה – מספר הבניינים הרעועים במדינת ישראל ילך ויגדל ותוכניות ההתחדשות העירונית במדינה לא ימנעו לדעתי פינוי בניינים ישנים אשר יהיו על סף קריסה על כן נראה כי לרשויות לא תהיה ברירה אלא להאיץ את קידום תוכניות ההתחדשות על מנת להוציא פרויקטים אילו בלוחות זמנים קצרים יותר.
בסה”כ מתכננת החברה להתחיל בביצוע של פרויקטים של התחדשות עירונית בהיקף של כ-2,000 יחידות דיור בשנת 2023, בהיקף של כ-3,800 יחידות דיור בשנת 2024, כ-4,600 יחידות דיור בשנת 2025 וכ-5,500 יחידות דיור בשנת 2026.
מבין הפרויקטים החדשים שמקדמת החברה – כן כדאי להזכיר גם את הפרויקטים בירושלים, כפר סבא, יבנה ונתניה שמתקדמים מאוד וכן את הפרויקט הממוקם ברמלה אשר זוכה לשם מתחם פרנקל ואשר עשוי להיכנס לצנרת עבודות ההקמה, לפי הצפי, כבר בשנת 2023. בפרויקט זה מתכננת החברה לבנות 295 יחידות דיור במקום 54 יחידות דיור שייהרסו. פרויקט זה אושר ע”י הועדה המחוזית והופקד לקבלת התנגדות מהציבור בפני הוועדה המחוזית. מימוש הפרויקט יוכל להתבצע לאחר שיוסרו ההתנגדויות (ככל שיהיו) ואישור סופי של הוועדה המחוזית.
סקטור ההתחדשות העירונית כולל בתוכו הרבה מאוד אי וודאות אולם במקביל אנו עדים לשינוי בתפיסה, תודעה ודחיפה של הממשלה שמבינה את הצורך הלאומי ביצירת היצע נוסף של דירות באזורי הביקוש וכן במתן מענה בטיחותי לבניינים הישנים שמטים לנפול. לא בטוח שכל הפרויקטים שמקדמת בוני תיכון ייבנו בסופו של דבר. גם אם חלק מהפרויקטים לא ייצאו אל הפועל – בוני תיכון הקימה בשנים האחרונות פלטפורמה משמעותית של התחדשות עירונית ונמצאת במקום הנכון בזמן הנכון.
פרויקט קרית אונו
בכתבה זו אני לא אנתח את כל הפרויקטים האחרים שבהם מעורבת בוני תיכון – רק אגיד שבשלושת הפרויקטים שבהם מעורבת החברה בכרמי גת, אשקלון ומודיעין צפויה החברה להכיר ברווח גולמי של כ-85 מיליון שקל עד סוף שנת 2022. פרויקט נוסף של החברה שבו זכתה במסגרת מחיר מופחת בבאר יעקב צפוי להתחיל לקראת סוף שנת 2022.
אני כן ארצה להתעכב בכתבה על ההתקדמות שביצעה החברה בפרויקט קרית אונו – והרווחיות החריגה שרואה בוני תיכון בפרויקט ההתחדשות העירונית המשמעותי אותו היא מקדמת. בוני תיכון נמצאת בימים אלו בעיצומם של עבודות הקמה של שני מתחמים מתוך חמישה שבהם היא בוני 487 יחידות דיור (343 יחידות דיור למכירה).
במתחם D שבו יש 163 יחידות דיור אשר מיועדות למכירה – מכרה בוני תיכון כבר 120 יחידות דיור (74%). החברה השלימה ביצוע של 35% מהפרויקט והוא צפוי להסתיים בסוף שנת 2023. במתחם C שבו יש 180 יחידות דיור מיועדות למכירה – מכרה בוני תיכון כבר 112 יחידות דיור (62%), הפרויקט צפוי להסתיים בסוף 2024 ושיעור הביצוע עומד על 7%. עליית מחירי הנדל”ן בשנה החולפת הזניקה את הרווחיות של הפרויקט בצורה משמעותית והרווח הגולמי בשני המתחמים האלו הוא כ-26-27% מההכנסות.
במצב השוק של היום שבו יש מחסור בדירות לשיווק באזור המרכז – בוני תיכון יכולה למכור דירות בפרויקט כמו לחמניות. אני לא חושב שהחברה צפויה להתקשות במכירות הדירות בפרויקט במחירים הנוכחיים ושני המתחמים האלו יהיו הלחם והחמאה של בוני תיכון בשנים הקרובות. בשני מתחמים אלו צפויה החברה להכיר ברווח גולמי של 200 מיליון שקל עד להשלמת הפרויקט בסוף 2024.
וזה רק בערך 40% מהפרויקט. בשנת 2022 צפויה החברה להתחיל בביצוע של יתרת הפרויקט. ברבעון הראשון של 2022 תפתח החברה לשיווק את מתחמים A ו-E אשר זוכים לשם – Ae (המתחמים חוברו יחד לפרויקט אחד). לקראת סוף שנת 2022 תפתח החברה את המתחם האחרון בפרויקט – מתחם B.
בחברה מציינים כי הרווח הגולמי ביתר המתחמים צפוי להסתכם ב-145 מיליון שקל המשקף שיעור רווחיות של כ-15%. בפועל – כנראה שהנתונים שמספקת החברה הינם מתוך דוחות אפס והערכות חברה ביחס למתחמים אלו. בפועל – הרווחיות במתחמים שטרם החלה בנייתם תהיה דומה לרווחיות במתחמים C ו-D אבל מאחר וטרם החל שיווק – בוני תיכון נוקטת בקו שמרני בהצגת הרווח החזוי.
סיכום
בוני תיכון זוכה בתקופה האחרונה לרוח גבית מהפעילות שלה. שוק ההון מזהה את הפוטנציאל במניות ההתחדשות העירונית בכלל ובבוני תיכון בפרט. אם עד היום הסתכלו על בוני תיכון כחברה עם פרויקט התחדשות עירונית אחד – בשנה החולפת השוק הבין שבשנים האחרונות החברה שקדה על פלטפורמה ענקית של התחדשות עירונית אשר צפויה להוביל את החברה בשנים הבאות.
החל משנת 2023 צפויים להיכנס לביצוע פרויקטים רבים של התחדשות עירונית בהדרגה אשר יקבעו את הטון בחברה בעשור הקרוב. בוני תיכון היא לא עוד חברה קטנה אשר פועלת בתחום המחיר למשתכן והיא אחת החברות הדומיננטית והמובילות בתחום ההתחדשות העירונית.
עליית מחירי הדיור בשנה החולפת והמודעות ההולכת וגוברת לתחום ההתחדשות העירונית – הם שני כוחות אשר סיפקו לחברה רוח גבית חיובית הן לחברה והן למניה בשנת 2021. האם מגמה זו תימשך אל תוך שנת 2022? שווה לעקוב.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה
הח”מ הינו נותן שירותים של חברת בוני תיכון