אחד מהסקטורים המעניינים בצל הקורונה הוא סקטור הנדל”ן למגורים. מניות הסקטור נחבטו עשרות רבות של אחוזים מתחילת השנה ונשאלת השאלה מהי ההשפעה של הוירוס על הסקטור והאם הסקטור לא חטף יותר מדי והאם מדובר בהזדמנות רכישה. בכתבה זו נסקור את הצפי שלנו לשוק הנדל”ן לתקופה הקרובה מ-20,000 רגל.
- בימים האחרונים סקטור הנדל”ן למגורים מגלה סימני התאוששות. מכת הפידיונות אשר יצרה פאניקה בשוק נבלמה וזה החזיר קצת רוח גבית למרבית המניות ובכלל זה גם למניות הנדל”ן למגורים. ובכל זאת, רוב המניות נמצאות גם לאחר התאוששות בירידה של עשרות אחוזים מתחילת השנה – אאורה ירדה 49%, חנן מור ב-47%, נתנאל גרופ ב-43%, חג’ג’ ב-40%, אביב בניה ב-38%, דוניץ 35%, צרפתי 34%, מנרב פרויקטים 34%, ישראל קנדה 33% ועוד.
- שנת 2020 הייתה צריכה להיות שנה מטורפת לסקטור הנדל”ן עם רוח גבית חיובית אשר נובעת מסביבת הריבית האפסית, ביקושים גבוהים לדירות, מימון זול, היעדר ממשלה וכמובן עודף ביקוש על היצע. וירוס הקורונה טרף את הקלפים ושינה את תמונת המצב. כן, הוירוס אמור לפגוע בתמחור של החברות כפי שנסביר מיד, אך בטח לא בעוצמה כפי שראינו בשוק.
- מה הנזק הקיים לחברות הנדל”ן ממשבר הקורונה? א. הביקוש המיידי לדירות כנראה כמעט נעצר. בשעה שאנשים בסגר בבית הם לא מחפשים לעצמם דירות. הם מקפיאים עסקאות גדולות ונכנסים לבונקר. ב. ירידה בכניסה של משקיעים לשוק הנדל”ן – העלייה החדה בריביות על המשכנתאות מייקרת את התועלת של רכישת דירות על ידי משקיעים. ג. רצון של רוכשי דירות לבטל עסקאות שכבר נחתמו או שרוכשי דירות לא ישלימו עסקאות בשל נטל המשכנתא שהתייקר. ד. עיכוב אפשרי במסירת פרויקטים ה. דחייה בפתיחת פרויקטים חדשים לשיווק. ו. שוק ההון סגור לגיוסי חוב.
- כפי שאציג מיד – כל הגורמים לעיל הינם גורמים זמניים אשר מייצרים בטן בשוק הנדל”ן – האטה שתימשך חודש, אולי חודשיים – גג שלושה ואני מגזים. לאחר מכן – העולם יחזור למסלולו וחוקי הכלכלה יחזרו לשלוט – עודף הביקוש על פני ההיצע אשר צפויים להחזיר את הקונים לשוק הדיור אשר יובילו לגל מחודש של עליית מחירים אף עוצמתית יותר.
- אני מזהה שני סוגים של ביקושים למוצרים – יש ביקוש למוצרים אשר לא יחזור עקב משבר הקורונה – טיולים לחו”ל באביב ובקיץ שכנראה לא יתרחשו, גני ילדים, צהרונים וחוגים בחודש אפריל ואולי מאי, קניות של מוצרי מותרות ועוד. מצד שני – דירות הוא מוצר עם ביקוש קשיח עקב ריבוי האוכלוסייה, עלייה בשיעור הגירושין ועוד. לכן – זה מוצר אשר מי שזקוק לו ירכוש אותו. זה יידחה בחודש, חודשיים אפילו בחצי שנה – הביקוש הוא אמיתי. הצורך הוא אמיתי.
- בהתחשב בכך ששוק הנדל”ן לא השתנה מבחינת ההיצע (אולי אפילו קצת ירד) – אני מזהה שתהיה בטן קטנה של מספר חודשים בנדל”ן עם ירידה בביקושים אך לאחר מכן הם יחזרו במלוא העוצמה תוך עליית מחירים. מצב כזה התרחש לפחות פעמיים בשנים האחרונות. זה קרה בפעם הראשונה שיאיר לפיד כשר אוצר החזיר על תוכנית מע”מ אפס לדירות חדשות. אנשים נכנסו לבונקר והמתינו ובשלב מסוים כשהבינו שהתוכנית לא תצא אל הפועל – הם חזרו לשוק מהר מאוד והובילו לזינוק במחירי הדירות. הפעם השנייה התרחשה במחצית השנייה של שנת 2018 עם ההצפה של השוק במכרזי מחיר למשתכן. אנשים המתינו על הגדר אך בשלב מסוים התייאשו וחזרו לשוק הדיור בשנת 2019 במלוא העוצמה.
- בוא נעבור לדבר רגע על הקבלנים עצמם. החשש הראשון הוא שהם יתקעו עם מלאי של דירות לא מכורות של משק במיתון. החשש הזה הוא לדעתי אינו מוצדק בעליל. ניקח למשל את אאורה עם פרויקט הדגל שהיא מבצעת בקרית אונו. בפרויקט מקימה החברה שמונה בניינים במסגרת תוכנית של התחדשות עירונית הכוללת 672 יחידות דיור (מתוכם 456 יחידות דיור מיועדות לשיווק לשוק). הבנייה של הפרויקט נמצאת בעיצומה. עד לסוף שנה – בשלב א’ מכרה החברה 88% מן הפרויקט ו-42% משלב ב’. נכון למועד הדוחות בשלב א’ החברה על 91% בשלב א’ ו-46% בשלב ב’. בניית הפרויקט עצמו לא מתעכבת ומתנהלת כסדרה וגם בתרחיש של האטה במכירת דירות לכמה חודשים – לא צפויה להיות פגיעה ברווחיות של הפרויקט שעומדת על 19% (!!!) ורווח גולמי שטרם הוכר שעומד על 124 מיליון שקל. עודפי הפרויקט (255 מיליון שקל) צפויים להימשך במחציתם השנה לאחר השלמת בניית ארבע בניינים ומחציתם בשנת 2021 לאחר השלמת עוד ארבע בניינים.
- תמונת המצב מפרויקט נדל”ן אחד למגורים של אאורה מאפיין את מרבית הפרויקטים של הקבלנים הגדולים בארץ אשר נמצאים בביצוע (ותבחרו איזה חברה שאתם רוצים)– אחוזי מכירות גבוהים, מימון מלא לפרויקט, עמידה בלוחות זמנים ושיעורי רווחיות יחסית גבוהים של 12-20% אשר מותירים לקבלן שוליים משמעותיים להרוויח כסף גם בתרחיש של מיתון או האטה שיימשכו תקופה ארוכה.
- ככל הנראה חלק לא מבוטל מהחשש של המשקיעים מתייחס לשמועות על כך שבתרחיש של סגר מלא על המדינה – ישתקו גם את העבודות באתרי הבנייה. אז למרות הכתבות והשמועות – במשרד האוצר כבר אמרו והכריזו כי אין כוונה לעצור את עבודות הבנייה ברחבי הארץ אשר נחשב למקום עבודה חיוני. זה לטעמי החשש הגדול ביותר בשוק הנדל”ן למגורים. אגב, גם אם יהיו חלילה עיכובים במסירת הדירות עקב משבר הקורונה – הקבלנים לא יידרשו לשלם פיצוי לרוכשי הדירות מאחר ואלו יטענו שזה “כוח עליון”.
- הבעיה המרכזית כפי שאני רואה אותה בשוק הנדל”ן למגורים נמצאת בפתיחת פרויקטים חדשים וגיוסי חוב לטובת מימון הון עצמי להקמת הפרויקטים. כאשר תשואות האג”ח של מרבית החברות היא דו ספרתית – אין מי שיהיה מוכן להעמיד הלוואות (אג”ח) לחברות הקבלניות לטובת העמדת ההון העצמי לפרויקטים. המשמעות הינה שעד שהשווקים לא מתייצבים והמשק חוזר לתעסוקה תוך ירידת תשואות משמעותית באפיק החוב – ייתכן שפרויקטים חדשים יידחו בכמה חודשים.
- עכשיו תחליטו אתם – האם בטן של שלושה חודשים בשוק הנדל”ן מצדיקה ירידת מחירי מניות של כ-40% בממוצע בשוק הנדל”ן למגורים. לדעתי, הפאניקה מוגזמת וסקטור הנדל”ן למגורים בעת הנוכחית – מהווה הזדמנות אטרקטיבית בייחוד לאור עליית המחירים אשר תתרחש במחצית השנייה של השנה אשר נובעת פשוט מביקוש קשיח לדירות. פשוט תבחרו.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
כל הפועל על בסיס סקירה זאת – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו