חופשת חג הסוכות עושה לנו טוב ואנחנו רוצים לפנק אתכם עם עוד כתבות. אז היום תכירו מנייה חדשה שלא כתבתי עליה עד היום. לחברה קוראים חירון שנסחרת בבורסה לפי שווי של 663 מיליון שקל. בשנת 2017 רשמה המניה תשואה מרשימה של 39% אך השנה השתנתה המגמה במניה שאיבדה 10% מערכה. למעשה – מאז השיא שרשמה המניה ביולי 2017 איבדה המניה כשליש מערכה.
מה שמשך אותי לכתוב על המניה זה העובדה כי המומנטום במניה הוא שלילי. מאחר ואני אוהב ומחפש רעיונות השקעה לטווח ארוך – ירידות במחיר המניה שלא לצדק מאפשרות לי לבחון אפשרות לבצע ניצול הזדמנויות.
אז איך זה שלא שמעתם על המניה עד היום? הסיבה לכך היא שהמניה סובלת מסחירות נמוכה מאוד. בעלי השליטה בחברה מחזיקים ב-84% מהמניות, הראל מחזיקה ב-6.5% נוספים מהחברה ולכאורה לציבור נשאר נתח קטן מאוד של 9.2%. למיטב ידיעתי – במניית חירון נמצאים גם מספר משקיעים פרטיים אשר מחזיקים יחד בכ-4% מהמניות והנה קיבלתם סיפור על חברה מרתקת שבה כמעט ואין הון צף.
אז מה עושה החברה?
למעשה לחירון יש שני תחומי פעילות מרכזיים – תחום הנדל”ן ותחום יבוא ושיווק עצים. למעשה – כמעט כל השווי של החברה נגזר מתחום הנדל”ן. זה התחום שבו אתמקד בכתבה מאחר והוא מעניק לחירון את רוב השווי שלה.
נכון לסוף יוני – לחירון היה נדל”ן מניב בשווי של 719 מיליון שקל. רוב השווי מחולק על פני מספר נכסים מצומצם: נכס ברחוב הבושם באשדוד (236 מיליון שקל), נכס ברחוב היהלומים באשדוד (102 מיליון שקל), נכס ברחוב תל גיבורים בתל אביב אשר נקרא בית טפר (94 מיליון שקל) ונכס ברחוב האומן באשדוד (73 מיליון שקל).
כמו כן – לחברה נכסים אשר מהותיים פחות – שני מגרשים ברחוב עציון גבר בת”א, מגרש בדרך בן צבי בת”א, מגרשים נוספים באשדוד ברחוב היהלומים, מגרש קטן בחיפה, מגרש בראשון לציון, מגרש בצריפין ומגרש במודיעין. כאשר אני אומר מגרש – אתם מדמיינים לעצמכם שטח קרקע לא בנוי אך למעשה המגרשים שבבעלות החברה מושכרים לבתי קירור, מחסני ערובה, ארכיב, מחסנים לוגיסטיים, תעשיה קלה ועוד.
תזרים חזק מנכסים מניבים
אם נסתכל על התוצאות הכספיות של שנת 2017 – הרי שהנכסים המניבים סיפקו NOI של 51 מיליון שקל, זאת לעומת 46.5 מיליון שקל בשנת 2016 ו-46 מיליון שקל בשנת 2015. לגבי שנת 2018 – עד כה מסתמנת ירידה קלה בהכנסות מהשכרת נכסים לכ-49 מיליון שקל בקצב שנתי אך במקביל רשמה החברה שערוך על הנכסים שלה בהיקף של 4.6 מיליון שקל.
אז בואו נסתכל רגע על תחום הנדל”ן מניב בחברה. אני חושב שאם יש לנו נכסים בשווי של 719 מיליון שקל וכנגדם ישנו אשראי בנקאי של 63 מיליון שקל הרי שווי הנכסים נטו הוא 656 מיליון שקל – כמעט כמו כל שווי החברה. אם אתם חושבים שיש פוטנציאל השבחה (ואני מעריך שכן) – הרי שיש פה אפסייד נוסף על מחיר המניה.
ועוד כמה דברים קטנים – פעילות העץ היא זניחה ביחס לשווי של חירון. הפעילות הרוויחה 700 אלף שקל בחצי שנה שזה בערך 1.5 מיליון שקל בקצב שנתי. קחו מכפיל 5-6 על הפעילות ותגלו שהיא שווה בערך 10 מיליון שקל. רוצים להיות לארג’ים? 20 מיליון שקל.
מבנה הון לא בריא
מבנה ההון של החברה הוא לא בריא. החברה אינה ממונפת כלל בעוד שאני מצפה מחברת נדל”ן להיות ממונפת בשיעור של 30% לפחות. המשמעות הינה זה שאם החברה הייתה רוצה לדאוג לבעלי המניות שלה – היא הייתה יכולה להחליף את ההלוואה הקיימת היום בהיקף של 63 מיליון שקל בהלוואה חדשה בהיקף של 250-300 מיליון שקל ולחלק לבעלי המניות 150 מיליון שקל באופן מיידי.
ודבר אחרון – השקיפות של החברה היא נמוכה ביותר. אין מצגות למשקיעים, המידע המפורסם הוא המידע המינימלי אשר דרוש ולא ניתן גילוי טוב למי שרוצה לבחון השקעה בחברה. מבחינת תזרימי המזומנים – החברה מייעדת את כל התזרים השוטף מהנכסים ומניבים לשתי מטרות מרכזיות: הקטנת החוב הפיננסי וחלוקות דיבידנד. במלים אחרות – החברה אינה משקיעה כמעט כלל בצמיחה.
כיצד הדבר בא לידי ביטוי? בשנת 2017 ייצרה החברה 42 מיליון שקל מפעילות שוטפת. החברה הקטינה התחייבויות ב-30.4 מיליון שקל, חילקה דיבידנד של 4 מיליון שקל ורכשה מניות של עצמה ב-5.7 מיליון שקל. במחצית הראשונה של השנה ייצרה חירון 15.3 מיליון שקל מפעילות שוטפת. מתוך זה הקטינה החברה את הלוואותיה ב-10.8 מיליון שקל וחילקה דיבידנד של 4 מיליון שקל.
האם מתוכננת הצעת רכש במניה?
זה מביא אותי למסקנה החשובה הבאה: מבנה ההון של החברה הוא קלאסי לטובת הצעת רכש מלאה לבעלי המניות. בשנת 2017 רכשה החברה מניות של עצמה בהיקף של כמה מיליוני שקלים בשערים של 178-185 אלף שקלים למניה. רכישות אלו הובילו לאופטימיות מצד השוק לכך שהצעת רכש קרובה מאוד. עם זאת – המגמה בשוק התהפכה והמניה חזרה לשערים נמוכים בהרבה.
בכדי שהצעת רכש תצליח לעבור – בעלי השליטה בחירון נדרשים להשיג את ההסכמה של הראל למחיר שבו יסכימו למכור את החזקותיהם. כמו כן, נדרשת הסכמה של המחזיקים הפרטיים אשר מחזיקים בכ-4% מהמניות של החברה. במלים אחרות – אם בעלי השליטה רוצים לסיים את הסאגה הציבורית של מניית חירון – צריך לשלם פרמיה על המניות פעם אחת ואז יוכלו ליהנות ממלוא האפסייד בחברה.
כך או כך – מי שרוצה לבחון השקעה בחברה צריך לזכור שמדובר בחברה מצוינת אך בחברה שלא מציעה חלום אמיתי למשקיעים. השקיפות של החברה נמוכה, אין דיווחים מיידיים ולמעשה הערך האדיר שיצרה חירון למשקיעים לאורך העשור האחרון – נוצר ונבנה על ידי הזמן. המניה אינה מומלצת למי שמחפש לעשות סיבוב קצר טווח בחברה מאחר והסחירות במניה הינה נמוכה ביותר.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
נכון למועד פרסום הכתבה – הכותב אינו מחזיק במניית החברה ואינו מתכוון לפעול בנייר בשלושת ימי המסחר הקרובים