כיצד תיראה שנת 2021 אצל חברת אאורה? על השאלה הזאת הכתבה הזאת תנסה להשיב. אאורה היא אחת מעשר המניות החמות שלנו כבר כמה שנים והיא נשארת איתנו גם לשנה הקרובה. לפני שנתייחס לחברה באופן ספציפי – אתייחס תחילה לשוק הנדל”ן בכלל ושל אאורה בפרט.
צפי לזינוק חד במחירי הדיור בשנת 2021
אם אתם לא עוקבים אחרי הכותרות התקשורתיות של השבועות האחרונים אני אנסה לעשות לכם סדר: מחירי הדירות מזנקים וצפויים לטפס בשיעור חד בשנה הקרובה. יש כל כך הרבה סיבות לכך שהסקטור צפוי ליהנות מרוח גבית: 1. ירידה בהתחלות הבנייה כאשר הביקוש נותר יציב 2. סיום תוכנית מחיר למשתכן 3. הפחתת מס הרכישה למשקיעים מ-8% ל-5%. 4. היעדר ממשלה והבחירות שבפתח.
הסיבה האחרונה שתדלקה את ענף המגורים התרחשה ב-14 בדצמבר. בנק ישראל הודיע שהוא מאפשר לקחת שני שליש מהמשכנתא במרכיב צמוד ריבית (פריים) במקום שליש מהמשכנתא עד היום. המשמעות הינה שמשקי הבית יכולים להקטין את ההחזר החודשי של המשכנתא והמשמעות הינה שהקבלנים יכולים להעלות את המחירים של הדירות. והם עושים את זה.
עדות לכך שהקבלנים מצפים לעליית מחירי הדיור ניתן לקבל מהעסקאות האחרונות שבוצעו במקומות אטרקטיביים כמו מודיעין, ראשון לציון ועוד. כך למשל, במכרזים שנערכו בצריפין לבניית 818 יחידות דיור הוגשו 85 הצעות. מדובר בשיטת דיור חדשה במחיר מופחת (שמחליף את מחיר למשתכן). הזוכה הבולט במכרז הוא הקבלן רמי שבירו שזכה בכ-700 יחידות דיור. בסה”כ תקבל המדינה סכום שיא של 895 מיליון שקל.
כאשר מנתחים את המחירים האלו של המכרזים (מיליון שקל ליחידת קרקע) – הדרך היחידה של הקבלן להרוויח הוא ציפייה שלו לעליית מחירי הדיור אשר נמכרים בשוק החופשי. ניתן לשער שרמי שבירו צופה עליית מחירים של כ-10% ואולי אף 15% כדי לרשום רווח בעסקאות שבוצעו. המיעוט היחסי של המכרזים לרכישת קרקעות לצד כמות כמעט אינסופית של מציעים – מעלה את מחירי הקרקעות וכפועל יוצא גם יוצרת עלייה נוספת במחירי הדיור.
ערך המלאי הלא מכור מזנק
וכעת כאשר כולם מבינים שמחירי הנדל”ן הולכים לטפס – בואו נחזור רגע לאאורה שכלל לא נמצאת בתחרות הזאת. אאורה נמצאת בעולם של ההתחדשות העירונית ששם היא מקבלת את הקרקעות בחינם כאשר בתמורה החברה מתחייבת לספק לבעלי הקרקע (הדיירים המפונים) שירותי בנייה ובכך אאורה מחליפה לדיירים דירה מיושנת בת עשרות רבות של שנים בדירה חדשה, גדולה יותר, עם מרפסת וחניה.
למי שלא מכיר, חשוב להזכיר שכמעט כל הפרויקטים של אאורה נמצאים בלב אזורי ביקוש ( טווח חדרה-גדרה) כאשר רמת המחירים של הפרויקטים שבהם מעורבת החברה נעים בין 1.5-2.5 מיליון שקל. אאורה משתדלת להתרחק בפעילות שלה מאזורי פריפריה, או מאזורי יוקרה. למעשה, הדירות שלה מכוונות למעמד הביניים אשר מעוניין לרכוש דירה ראשונה, למשפרי דיור או למשקיעים.
בשעה שהמוני קבלנים מתחרים על קרקעות במכרזים במחירים הולכים ועולים, לאאורה יש כבר היום צבר פרויקטים בתכנון לבנייה של כ-30 מתחמים שבהם היא תקים כ-12,000 יחידות דיור (זאת בנוסף ל-3,000 יחידות הדירות אשר נמצאות בביצוע ובשיווק). אאורה מקדמת את הפרויקטים האלו אשר ייכנסו בשנים הבאות לביצוע ובהם החברה צפויה ליהנות באופן מלא מעליית מחירי הדיור בלי לשלם יותר עבור הקרקע.
הסיפור המעניין של אאורה לא נמצא רק בפרויקטים העתידיים – אלא גם בפרויקטים הקיימים שבהם ערך המלאי הלא מכור עולה משמעותית. נכון לסוף 2020 אאורה הייתה מעורבת בבנייה ושיווק של 2,679 יחידות דיור שמתוכם נמכרו כבר על ידה 1,437 יחידות דיור (עד סוף נובמבר). יתרת המלאי הלא מכור של החברה ונמצא בשיווק עומד על כ-1,242 יחידות דיור.
חשבון סנדלרים קטן – בואו נניח שמחיר המכירה הממוצע של דירה של אאורה הוא כ-1.8 מיליון שקל ונניח גם שמחירי הדירות יעלו בשנה הקרובה רק ב-5%. המשמעות הינה תוספת רווח בפרויקטים אלו של 112 מיליון שקל. במלים אחרות, ערך מלאי הדירות אשר נמצא בידי החברה שווה היום ב-100 מיליון שקל יותר לעומת לפני מספר חודשים אשר יתרום לעלייה ברווחיות של הפרויקטים. אני מחזיק בדעה אישית שמחירי הדירות יכולים לזנק השנה אפילו ב-10% ושתוספת הערך של המלאי מעלייה זו יכול להגיע אף ל-200 מיליון שקל. אבל שכל אחד ייקח את המספרים שהוא רואה לנגד עיניו.
נכון לסוף ספטמבר בפרויקטים אשר בשיווק וביצוע לאאורה יש רווח גולמי שטרם הוכר של כ-620 מיליון שקל. מעניין יהיה לראות האם ובכמה הרווחיות של הפרויקטים הקיימים שהחברה משווקת ומבצעת תעלה לאורך השנה בעקבות עליית מחירי הדירות הצפויים.
בהקשר הזה – חשוב לי להגיד משהו על קרן הריט שאאורה תכננה להנפיק והעסקה טרם הושלמה. אאורה מתכננת במסגרת העסקה למכור לקרן הריט 252 יחידות דיור בפרויקטים מובילים שלה כגון בן שמן, קרית אונו, חדרה, רמת חן ורמת השרון בשווי כולל של 442 מיליון שקל. ניתן רק לשער מהו הרווח התיאורטי שממנו היו נהנים המשקיעים אם ההנפקה הייתה יוצאת לדרך והמשקיעים היו רוכשים את יחידות הדיור במחיר שהוצע להם (6% הנחה על השוק). אני חושב שהעלייה האחרונה במחירי הדיור כפי שבאה לידי ביטוי במכרזים האחרונים – עשויים להאיץ את הסבירות להשלמת העסקה בקרוב.
אאורה מכוונת גבוה לשנת 2021
שנת 2020 הייתה שנה לא פשוטה עבור אאורה. כאשר החל משבר הקורונה חברת הדירוג מעלות הורידה את אופק הדירוג של החברה בשל החשש כי החברה לא תצליח לעמוד בהתחייבויותיה בשל עומס הפירעונות הגדול הצפוי לקראת סוף השנה. באאורה הופתעו מהצעד הזה וביצעו שורה של מהלכים לחיזוק האיתנות הפיננסית.
החברה מכרה שלושה נכסים שאינם נכסי ליבה בעשרות מיליוני שקלים, ביצעה הנפקת זכויות בהיקף של 20 מיליון שקל ולקראת סוף השנה גם נכנסו לקופה עוד 24 מיליון שקל כתוצאה ממימוש כתבי האופציה שהיו בכסף. במעלות נרגעו והורידו את האיום להפחית את דירוג החוב של החברה.
השיא של השנה התרחש בחודש נובמבר. אאורה חיזקה את האיתנות הפיננסית שלה כאשר גייסה כ-100 מיליון שקל באמצעות הרחבת סדרת אג”ח ט”ו. היום האג”ח נסחר בתשואה של 3.83% בסה”כ המשקף את הבעת האמון של השוק ביכולת החזר החוב. מזכיר לכם כי בשיא המשבר בחודש מרץ נסחרה סדרת האג”ח בתשואה של יותר מ-22%.
כאשר מסתכלים על שנת 2020 בשלמותה, אאורה פרעה במהלך השנה תשלומים בהיקף כספי של 227 מיליון שקל והקטינה משמעותית את התחייבויותיה. יחד עם גיוס האג”ח האחרון – אאורה פותחת את 2021 עם רמת נזילות גבוהה כשקופת המזומנים שלה מכילה למעלה מ-100 מיליון שקל.
שנת 2021 צפויה להיות שנה מעניינת מאוד עבור אאורה. בין דצמבר 2020 ועד הרבעון השלישי של השנה, אאורה תמסור קרוב ל-1,200 יחידות דיור. החברה צפויה להשלים את פרויקט קרית אונו (שלב א’ ושלב ב’) הכולל 672 יחידות דיור, למסור את פרויקט אחיסמך (הכולל 217 יחידות דיור אשר נמכרו במלואן) ולמסור את חמשת הבניינים אותם היא בונה ביהוד (299 יחידות דיור).
משיכת העודפים מהפרויקטים האלו יסייע לחברה לעמוד בהתחייבויות שלה ל-2021 די בקלות. ב-2021 אאורה תפרע את סדרה י’ בסוף שנה (64 מיליון שקל), תפרע קצת מסדרה י”ב (18 מיליון שקל) ותפרע מחצית מסדרה י”ד (55 מיליון שקל). כמו כן, ישנם תשלומי ריבית בהיקף לא מהותי מדי.
פרוייקט ההסתדרות מתחם א’ בגבעתיים – הדמיה
בשנה הקרובה מספר פרויקטים משמעותיים צפויים לצאת לדרך מבחינת אאורה – החברה צפויה להתחיל לבנות פרויקט התחדשות עירונית בינוני בקרית אונו הנקרא רחבת האורן הכולל 276 יחידות דיור (מתוך זה 180 יחידות דיור לשיווק). פרויקט נוסף אשר ייצא לתחילת ביצוע זה פרויקט התחדשות עירונית בגבעתיים (ההסתדרות מתחם א’) שבו תבנה החברה 164 יחידות דיור (מתוך זה 104 יחידות דיור לשיווק). פרויקט שלישי שייצא לדרך הוא פרויקט קטן בתל אביב (אליהו ברלין) הכולל בנייה של 41 יחידות דיור (מתוך זה 22 יחידות דיור לשיווק). הפרויקט האחרון שיהיה זמין לבניה הוא מגדל התמרים מגדים ברמת גן שיכלול 198 יחידות דיור (מתוכם 135 יחידות דיור מיועדות לשיווק).
לצד אלו, הפרויקט המשמעותי ביותר אותו צפויה אאורה לקדם השנה הינו פרויקט אאורה רמת חן ברמת גן. גם פרויקט זה הוא פרויקט התחדשות עירונית אבל עבור אאורה מדובר במגה פרויקט אשר יכלול בנייה של 522 יחידות דיור. מתוך זה אאורה תשווק 359 יחידות דיור. מדובר בשלושה מגדלים אשר כוללים כ-30 קומות כל אחד. זמן הביצוע של הפרויקט הוא כשלוש שנים. עוד בטרם עליית מחירי הדיור אאורה ציפתה לרווח גולמי של 165 מיליון שקל בפרויקט אבל סביר להניח שההחלטה של בנק ישראל בעניין המשכנתאות ועליית המחירים הצפויה יהפוך את הפרויקט הזה לרווחי הרבה יותר עבור החברה.
פרוייקט רמת חן ברמת גן – הדמיה
כדי להקים את הפרויקט – אאורה תידרש להערכתי להעמיד הון עצמי של כ-120-160 מיליון שקל ולשם כך סביר גם שתפעל בשלב זה או אחר לגיוס סדרת אג”ח חדשה אשר תכלול שעבוד על העודפים הצפויים בפרויקט. האתגר הוא לתכנן את סדרת האג”ח באופן שבו פירעון החוב יהיה לאחר סיום הפרויקט ומסירת הדירות. המועד המתוכנן לסיום הבנייה נכון להיום הוא שנת 2025. אאורה ציינה שהקמת הפרויקט מתוכננת להתרחש ברבעון הראשון של 2021 אבל לאור הסגרים והקורונה – לא אופתע אם תהיה דחייה קלה בתחילת העבודות.
אאורה תעבור לרווח קבוע מדי רבעון
ככל הנראה אחד מהדברים אשר הטעו את השוק בתמחור של אאורה היה העובדה כי בכמה שנים עד שנת 2019 החברה רשמה הפסדים חשבונאיים. הסיבה לכך היא טכנית ומקורה בעלייה בהיקפי הפעילות אשר גוזר סוגיות חשבונאיות של הכרה בהכנסות. כך או כך, העלייה החדה בהיקפי הפעילות צפויים להערכתי לשנות את תמונת המצב וניתן לראות זאת כבר בביצועים של החברה בשנת 2020. בתשעת החודשים הראשונים של השנה רשמה החברה רווח של כ-24 מיליון שקל.
ההון העצמי של החברה שבאמצעותו ניתן להשוות בין חברות עלה בתשעת החודשים הראשונים של השנה מ-282 מיליון שקל ל-328 מיליון שקל. מימוש כתבי האופציה בסוף שנה צפוי להגדיל את ההון של החברה ליותר מ-350 מיליון שקל ואם יהיו רווחים של כ-8-10 מיליון שקל ברבעון הרביעי אז ההון יעמוד על כ-360 מיליון שקל בסוף השנה.
אאורה מודל 2021 היא חברה בריאה יותר, ממונפת הרבה פחות ויכולה אף לפעול להעלאת דירוג החוב של החברה (וכפועל יוצא גם להוזיל את עלויות המימון של החברה). החברה נמצאת בלב אזורי הביקוש עם מלאי קרקעות נעול בחוזה ולא לוקחת חלק במכרזים של המדינה שבהם מחירי הקרקע מתנפחים באופן המגלם עליית מחירים משמעותית במחירי הדירות השנה. לאאורה יש היום יכולת לבנות, לשווק ולמכור אלפי יחידות במקביל והעוצמה הזאת תבוא לידי ביטוי בתוצאות הכספיות של שנת 2021 והלאה.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה, הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה
יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של חברות ציבוריות בתחום יחסי הציבור, קשרי המשקיעים, ייעוץ להנפקות, שירותי מידע ועוד