שבוע טוב. הכתבה שלנו היום עוסקת בחברת הנדל”ן אירפורט סיטי. מניותיה של חברת הנדל”ן מניב טיפסו ב-41% בשנת 2019 ומתחילת 2020 הן נסחרות ביציבות. בכתבה נסקור את הפעילות של החברה ונדבר על מספר מנועי הצמיחה של החברה לשנים הקרובות.
אירפורט סיטי נסחרת במדד המעו”ף לפי שווי של 8.4 מיליארד שקל. חברת הנדל”ן מחזיקה ב-101 נכסים מניבים בישראל ו-19 נכסים מניבים באירופה. שווי הנדל”ן שבבעלות החברה מסתכם ב-10.4 מיליארד שקל.
בואו נסתכל קצת על תמחור – נכון לסוף הרבעון השלישי הנכסים שנמצאים בישראל נסחרים בשיעור היוון משוקלל של 7.9%. שיעור ההיוון של הנכסים באירופה עומד על 8.4%. המשמעות הינה שבסביבת הריבית הנוכחית יש עוד פוטנציאל לעליית ערך הנכסים. לשם השוואה – חברת אמות דיווחה לאחרונה על כך שברבעון הרביעי היא צפויה לרשום שערוך של יותר מ-500 מיליון שקל כתוצאה מירידה בשיעור ההיוון.
אם שיעור ההיוון של אירפורט סיטי תעמוד על 7% (ולא 7.9%) הרי שיש לנו פוטנציאל השבחה של 970 מיליון שקל. ההנחה הזאת היא הנחה שמרנית ביותר כאשר עסקאות בתחום הנדל”ן המניב מבוצעות גם בסביבת ריבית של 6%. בהנחת שיעור היוון של 6% – יש פוטנציאל להצפת ערך של 2.3 מיליארד שקל (!!!).
שוק ההון אינו טיפש וכבר מתמחר עלייה בשווי הנכסים. אירפורט סיטי נסחרת לפי מכפיל הון של 1.24 – כלומר נותן ערך של 1,600 מיליון שקל לערך החבוי בנכסים של החברה. לטעמי הערכת שוק ההון הינה שמרנית יתר על המידה ומכפיל ההון צריך להיות דומה יותר לחברות אחרות בתחום הנדל”ן המניב.
הפעילויות שהשוק כמעט ואינו מתמחר
לצד הפעילות המניבה של אירפורט סיטי ישנו ערך לא מבוטל ביזמות בתוך החברה. בבעלותה של אירפורט סיטי פרויקטים בהקמה ששווים בספרים 1.82 מיליארד שקל. אירפורט סיטי נדרשת לממן את ההקמה של הנכסים בטרם יהפכו לנכסים מניבים ויתרמו לתזרימי המזומנים. נסקור בקצרה חלק מהפרויקטים היזמיים שבהם מעורבת החברה.
הסיפור המרכזי שבו מעורבת אירפורט סיטי הינו פרויקט נצבא סיטי ביזנס פארק בראש העין. מדובר בפארק עסקים בשטח של 80,000 מ”ר אותו התחילה החברה להקים במהלך 2019. אירפורט סיטי צופה להשלים את ההקמה סביב 2021-2022. לא צריך להסביר כיצד ראש העין הפכה למוקד עלייה לרגל לזוגות צעירים. מדובר באחת מהערים בגוש דן המבוקשות כיום עם בנייה מאסיבית מאוד בשנים האחרונות.
התקציב של הבנייה מסתכם ב-720 מיליון שקל וכבר רשמה החברה רווחי שערוך מסוימים על ההשקעה בהיקף של כ-100 מיליון שקל. הנכס רשום בספרי החברה לפי 308 מיליון שקל כאשר נדרש עוד כ-512 מיליון שקל על מנת להשלים את הבנייה. פרויקטים נוספים שבהם מעורבת אירפורט סיטי הם הקמת מרכז מסחרי נצבא סנטר בראש העין שבנייתו תושלם בשנת 2020, ופעילויות נוספות במתחם האירפורט סיטי ליד נתב”ג ובאזור עפולה.
פרויקט הענק למגורים – נצבא סיטי
פרויקט נוסף שכדאי לשים אליו לב בחברה נקרא נצבא סיטי – מדובר בפרויקט מגורים הכולל 1,244 יחידות דיור שבנייתו הסתיימה בסוף 2019 או בימים אלו. כ-600 מבין הדירות בפרויקט מיועדות להשכרה במסגרת החוק לעידוד השקעות הון. יתרת הדירות מיועדת למכירה. נכון למועד הדוחות הכספיים – החברה חתמה על הסכמים למכירת 594 יחידות דיור בפרויקט ונותר מלאי גדול של 650 דירות.
עצם העובדה שאירפורט סיטי לא הזדרזה למכור את הדירות משחק לטובתה. מחירי הדיור טיפסו בשנה החולפת וכנראה שימשיכו לעלות בשנת 2020. המלאי שלא נמכר – יימכר כעת במחיר גבוה יותר מאשר בעבר. כך למשל, עד שנת 2017 דירות נמכרו לפי 12,300 שקלים למ”ר ואילו בשנת 2019 הדירות נמכרו כבר לפי 14,300 שקלים למ”ר. המשמעות הינה שכל דירה שתימכר לאחר תום הפרויקט – עשויה לייצר רווח גדול יותר מאשר הרווח החזוי בתחילת הפרויקט. על פי דוחות הרבעון השלישי של השנה – הפרויקט עתיד להניב הכנסות של 1.98 מיליארד שקל ורווח גולמי של 714 מיליון שקל.
מגזר נוסף שיש לתת עליו את הדעת ועשוי לייצר משקל רב בפעילות של אירפורט סיטי הוא תחום המלונאות. בימים אלו מעורבת החברה בבנייה ושיפוץ של חמישה פרויקטים בתחום. הפרויקט המרכזי הינו פרויקט מלונאות בשרונה שבת”א אשר יכלול 800 חדרי מלון. הפרויקט נמצא בראשיתו ויושלם בשנים 2022-2023 בתקציב של 835 מיליון שקל. פרויקטים נוספים של החברה אשר יבואו לידי ביטוי בשנים הקרובות נמצאים במושבה הגרמנית בחיפה, פרויקט הלאום בירושלים, פרויקט שער הים בנתניה ושיפוץ של מלון הנסיכה באילת אשר צפוי להיפתח מחדש תחת מפעיל זר.
סיכום
אירפורט סיטי היא אחת מחברות הנדל”ן מניב המעניינות שיש בשוק. רק בשנים האחרונות השוק למד להעריך את החברה ואת העוצמה התפעולית שלה. בתוך החברה יש הרבה ערך חבוי הנובע מכך שנכסי החברה רשומים בספרים בשיעור היוון גבוה, פרויקטים יזמיים אשר צפויים להניב בשנים הקרובות, פרויקט הנדל”ן למגורים נצבא סיטי אשר חבוי בו רווח גולמי גדול כמו גם הפעילות המלונאית של החברה. התמחור הנוכחי של החברה – מכפיל הון של 1.24 הינו מכפיל נמוך ביחס לחברות הנדל”ן מניב האחרות הפועלות בשוק ועל כן לדעתי מניית אירפורט סיטי היא מעניינת מאוד.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק בנייר ואינו מתכוון לפעול בנייר בשלושת ימי המסחר הקרובים