לפני מספר שבועות חברת הנדל”ן המניב “רני צים” ציינה שלוש שנים להנפקה הראשונית של מניות לציבור. אני חושב שעבורי זהו זמן טוב להכות על חטא ולומר שפספסתי פה בגדול. מי שרכש מניות בהנפקה הכפיל את השקעתו בשלוש שנים – וזה אחרי שנה לא פשוטה בעולם המסחרי בעקבות משבר הקורונה.
חברת רני צים היא חברת נדל”ן מניב ויזמות שרעבה לצמיחה. עם שווי של למעלה מ-700 מיליון שקל אני מאמין שהחברה לא מתכוונת לעצור ואם לבחון זאת מתוך מצגת החברה – בתוך שלוש שנים הכנסות החברה מהפורטפוליו הקיים והעתידי של החברה מנכסים מניבים צפוי כמעט ולהכפיל את עצמו לעומת המצב כיום. בכתבה אסקור בפניכם את הפעילות הנוכחית המניבה של החברה, המהלכים שבוצעו בשנת 2020 ואת הדרך שבה רני צים מתכוונת להכפיל את הפורטפוליו בשלוש השנים הקרובות.
מאחר ואינני אנליסט – אני לא אוהב לנקוב במחירי יעד או בהמלצות. אבל אם בכל זאת אתם רוצים כיוון כללי – אז מחלקת המחקר של רוסאריו פרסמו סקירה שנתית עם המלצות על לא מעט מניות ובהן רני צים. השווי הכלכלי של החברה כפי שנגזר מהעבודה שפורסמה עומד על 6 שקלים למניה המשקף אפסייד של 22% על המחיר בשוק. אבל כדי להבין לעומק את הפעילות של החברה – חשוב לחזור להתחלה ולהכיר את החברה.
מי את רני צים?
חברת רני צים הנמצאת בשליטתו של איש העסקים רני צים (65%) עוסקת בייזום, הקמה וניהול של מרכזים מסחריים. נכון לסוף שנת 2020 החברה מפעילה שבעה מרכזים מסחריים בשווי של 845 מיליון שקל. ארבעה מרכזים מסחריים של רני צים היו קיימים בפורטפוליו עוד בזמן ההנפקה – מרכזים בנתיבות, מעלות, בית שאן וערד. בשנת 2018 פתחה רני צים שני מרכזים מסחריים במגזר הערבי– באום אל פחם ובירכא (באמצעות המותג “SEVEN”). המרכז השביעי ממוקם בנוף הגליל ונרכש כנכס מניב (נרכש בכינוס נכסים) בתחילת שנת 2020 תמורת 97 מיליון שקל – רגע לפני פרוץ משבר הקורונה (נגיע לזה בהמשך).
בתמונה: המרכז המסחרי של רני צים בנתיבות
לבד מהנכס בנוף הגליל אשר נרכש כנכס מניב – רני צים היא זו אשר יוזמת ומקימה את הנכסים באופן אשר מעניק לה תשואה גבוהה יותר על ההשקעה. כך למשל, את הנכס בערד אשר שווה היום בספרי החברה כ- 113 מיליון שקל הקימה החברה בהשקעה כוללת של כ- 65 מיליון שקל. את המרכז במעלות אשר שווה היום בספרי החברה כ- 201 מיליון שקל הקימה רני צים בהשקעה כוללת של כ- 70 מיליון שקל. כלומר – בפרויקטים אותם יוזמת החברה קיים רווח יזמי משמעותי.
בסה”כ שבעת הנכסים הנמצאים בבעלותה של רני צים שווים בספרי החברה כ- 845 מיליון שקל, והם נהנים משיעור תפוסה ממוצע של 91% (בנטרול הנכס בנוף הגליל, שתפוסתו נמוכה, התפוסה עומדת על כ- 96%) והמייצרים לקבוצה הכנסות נטו (NOI) של כ- 56.9 מיליון שקל. בהנחה של תפוסה מלאה של הנכסים ה-NOI השנתי מהנכסים צפוי לעלות לכ- 64 מיליון שקל.
מתוך הפורטפוליו – הנכס עם שיעור התפוסה הנמוך ביותר הוא המרכז המסחרי בנוף הגליל אשר נרכש לפני כשנה ב- 97 מיליון שקל ועל פי הערכות שמאיות עומד על 111 מיליון שקל. שיעור התפוסה בנכס נכון להיום עומד על 71% בלבד והוא מייצר NOI בשיעור של 5.5 מיליון שקל בשנה. בתפוסה מלאה ההכנסה מהנכס צפויה לעלות לכ- 10 מיליון שקל.
מי שרוצה להבין את התשואה אשר רואה משקיע לנגד עיניו – אז ביחס לחוזים החתומים – רני צים רואה תשואה שנתית של 6.7% על השווי בספרים. בהנחת תפוסה מלאה – התשואה השנתיתי שרואה החברה עומדת על 7.6%. מאחר ואין היום כמעט עסקאות בתחום הנדל”ן המסחרי – ניתן לשער שהערך של הנכסים שבבעלות רני צים שווים יותר מאשר השווי בספרים – ושיעור ההיוון הראוי לעסקאות בין קונה מרצון למוכר מרצון של נכסים מסחריים מתבצעים סביב שיעור תשואה של פחות מ-6% למשל עסקת מכירת 50% מהזכויות של רני צים בנכס בגני תקווה לריט1.
נכסים בייזום והקמה
בימים אלו שוקדת רני צים על הרחבת הפורטפוליו של הנכסים המניבים שלה ונמצאת בתהליכי בנייה של ארבעה נכסים מניבים נוספים. שלושה נכסים יושלמו בשנת 2021 ועוד נכס אחד יושלם בשנת 2022. בסה”כ משקיעה רני צים 225 מיליון שקל בהקמת ארבעת הנכסים האלו אשר צפויים להניב הכנסות שנתיות (NOI) של 24.8 מיליון שקל בשנה המשקפות תשואה לעלות של 11% שזה למעשה הרווח היזמי שרואה לנגד עיניה החברה – ולכן בהנחה שהחברה תשערך את ערך הנכסים כלפי מעלה עם השלמת הבנייה לשיעור היוון של כ-7% בממוצע כך שהשווי שלהם צפוי לעמוד על כ-350 מיליון שקל.
בתמונה: המרכז המסחרי של רני צים בכפר סבא הנמצא בבנייה
הנכס המשמעותי הראשון הינו נכס מסחרי בכפר סבא. מדובר בפרויקט הממוקם במזרח כפר סבא סמוך לכביש 6 בין מחלף חורשים למחלף אייל. לרני צים יש היתר לבניית שטחי מסחר וחנייה בשטח של 50,000 מ”ר, אולם לאור משבר הקורונה – החליטה החברה לפצל את הפרויקט לשניים ולבנות בהתאם להתקדמות השיווק. בחברה מקדמים כעת את שלב א’ של הפרויקט – הקמת מבנה מסחרי בשטח של 5500 מ”ר אשר מושכר ברובו לרשת הקמעונאות ‘אושר עד’. סך עלות ההקמה נאמדת בכ- 44 מיליון שקל והשלמת השלב הראשון צפויה לקראת סוף שנת 2021.
ביחס ליתרת הקרקע בכפ”ס, החברה בוחנת הקמת בניין משרדים או מבני אחסנה ומלאכה בשטח של עד 40,000 מ”ר ובגובה של שש קומות וכשלצידם שטחי מסחר, פנאי ובילוי בהיקף של 20,000 מ”ר. יתר הקרקע רשומה בספרי החברה בשווי של קצת יותר מ-200 מיליון שקל ויחד עם שלב א’ שווי הפרוייקט בכללותו נאמד בכ-250 מיליון שקל.
הנכס השני שאמור להיפתח השנה, הוא פרויקט גני תקווה שבו מחזיקה רני צים 50% מהזכויות. מדובר בפרויקט מסחר אשר ממוקם מתחת לשני מגדלי מגורים בעלי 250 יחידות דיור במועצה מקומית המונה כ- 25 אלף תושבים בדירוג סוציואקונומי גבוה. הפרויקט כולל 9,000 מ”ר של שטחי מסחר, שעד כה שווקו 65% מהשטחים בפרויקט ועל 15% נוספים מהשטחים מנהלת החברה מו”מ מתקדם עם שוכרים פוטנציאליים.
רני צים רכשה את הפרויקט בספטמבר 2019 בהשקעה כספית של 175 מיליון שקל. שוק ההון הביע קצת ספקות לגבי הפרויקט אך במהלך 2020 רני צים הוכיחה שהיא יודעת לייצר ערך לבעלי המניות ומכרה מחצית מהזכויות במרכז המסחרי לפי שווי של 220 מיליון שקל. התשלום צפוי להתקבל לאחר שהנכס יתחיל להניב.
המשמעות מבחינתה של רני צים הוא יצירת ערך משמעותי לבעלי המניות כתוצאה מהמהלך (למרות שהתשלום טרם התקבל). בסה”כ – כאשר מנטרלים את עסקת ריט 1 – עלות ההשקעה בפרויקט מבחינתה של רני צים מסתכמת בכ- 93 מיליון שקל והוא צפוי להניב הכנסה שנתית (NOI) של 7.5 מיליון שקל. את המרכז המסחרי מקימה קבוצת אשטרום (אשדר) וצמח המרמן ושיעור הביצוע בפרויקט עומד נכון להיום על כ-90%.
הפרויקט השלישי שהחברה מקימה ממוקם בטירה תחת המותג SEVEN. מדובר בפרויקט אשר כולל שני חלקים. החלק הראשון הינו מרכז מסחרי בהשקעה של כ- 33 מיליון שקל אשר הקמתו צפויה להסתיים ברבעון השני של שנת 2021 בשטח של 5,000 מ”ר ולהניב הכנסות שנתיות (NOI) של 4.8 מיליון שקל ושיעור ההשכרה בו עומד על כ- 81%. החלק השני של הפרויקט, אשר נמצא בתכנון, הוא הרחבה של הפרויקט בעוד 5,000 מ”ר ובהשקעה נוספת של 40 מיליון שקל.
נכס נוסף הנמצא בבנייה – גם הוא במגזר הערבי תחת המותג SEVEN ממוקם בטייבה. מרכז מסחרי בהשקעה כספית של 55 מיליון שקל אשר צפוי להניב הכנסות שנתיות (NOI) של 8 מיליון שקל. השלמת הבנייה צפויה להתרחש במהלך 2022. רני צים מנהלת מו”מ עם רשתות ארציות מתחום המזון, הפארם האופנה והסטוק להשכרת שטחים בהיקף של 3,000 מ”ר.
חוץ ממה שציינתי לעיל, לרני צים יש עוד מספר פרוייקטים בפיתוח בצנרת – ההרחבה של פרויקט טירה שציינתי, וכן עוד שלושה פרויקטים נוספים בטמרה, רהט ובאום אל פחם (שלב ב’). כל הפרויקטים צפויים להתחיל הנבה עד סוף שנת 2023. לאחר שזה יתממש – ההכנסה השנתית שתראה רני צים לנגד עיניה כמעט ותוכפל מכ-57 מיליון שקל כיום לכ- 108 מיליון שקל.
מה מתכננת רני צים לשנת 2021?
שנת 2020 הייתה שנה מאתגרת מאוד בכל העולם בעקבות הקורונה אבל את רני צים הקורונה לא עצרה והיא כללה התרחבות משמעותית בביזנס עם מספר אירועים משמעותיים. הראשון שבהם היה רכישת המרכז המסחרי בנוף הגליל ב-97 מיליון שקל בתחילת 2020. המהלך השני היה הגדלת החלק של החברה במרכזים המסחריים במגזר הערבי. בחודש ספטמבר 2020 – רני צים רכשה את ההחזקות של מידאס במרכזים המסחריים במגזר הערבי תמורת 70 מיליון שקל. רני צים רכשה את מלוא ההחזקות בנכסים המניבים באום אל פאחם ובירכא אך גם את חלקו של השותף בפרויקטים בייזום והקמה. את ההשקעות האלו מימנה רני צים בין היתר באמצעות גיוסי הון (95 מיליון שקל) וגיוסי חוב שיתמכו בצמיחה.
מהלך פיננסי חשוב שביצעה החברה התרחש בינואר 2021 – החברה גייסה כ-250 מיליון שקל באמצעות הנפקת סדרת אג”ח ב’ בריבית של 1.08% צמוד מדד. מדובר באג”ח ארוך עם מח”מ של יותר מ-6 שנים שבא להחליף למעשה מימון בנקאי. רני צים שעבדה לטובת המחזיקים שלושה פרויקטים – בית שאן, ערד ונוף הגליל בשווי כולל של כ- 370 מיליון שקל. מרבית מתמורת ההנפקה שימשה לפרעון הלוואות מבנקים המממנים אשר היו בריבית גבוהה יותר – וכך גם נשאר לחברה מזומן עודף מההנפקה ובנוסף החברה משאירה יותר כסף בכיס לבעלי המניות וזאת כתוצאה מהחיסכון בריביות.
שנת 2021 צפויה להיות שנה של המשך השקעות מבחינת רני צים כאשר הפירות יגיעו בחלקם השנה ובחלקם בשנת 2022. רני צים מתכננת להשלים עבודות להרחבת המרכזים המסחריים של החברה בבית שאן ובערד. במקביל, החברה מתכננת את פיתוח הפרויקטים בכפר סבא (שלב א’), טייבה, טירה (שלב א’) וגני תקווה. במקביל, החברה נדרשת להאיץ את השיווק של הפרויקטים בגני תקווה ובטירה לקראת האכלוס. לאחר השלמת עבודות ההקמה בפרויקטים של החברה ותחילת ההפעלה של המרכזים – צפויים להגיע להערכתי שערוכים משמעותיים אשר נובעים מהרווח היזמי של החברה.
בתמונה: הדמיה של המרכז המסחרי של רני צים בטייבה
במקביל, סביר שכבר השנה או בשנה הבאה תיזום החברה פעילויות נוספות כדי לייצר לה את מנועי הצמיחה גם לשנים הבאות באמצעות רכישת קרקעות להקמת מרכזים מסחריים במקומות שבהם החברה אינה פעילה. יש עוד לא מעט יישובים ערביים במדינת ישראל שבהם החברה יכולה ליזום מרכזים מסחריים. רני צים היא חברה שרעבה לצמיחה.
חברת נדל”ן מניב נמדדת בדרך כלל בפרמטר של מכפיל הון. רני צים נסחרת כעת במחיר של כ- 1.50 על ההון בעוד שחברות בתחום פעילותה נסחרות במכפילי הון גבוהים יותר 1.8-1.89 (ביג ומגה אור). שלוש הסיבות המרכזיות לכך הן: 1. שוק ההון מעריך ששווי הנכסים שבספרי החברה גבוה מהשווי בספרים – נובע גם מהרווח היזמי אשר צפוי בפרויקטים עם השלמתם. 2.העדר צפי למימוש נכסים ושקלול רעיוני של המיסים הנדחים כחלק מהון החברה. 3. חיסכון בהוצאות המימון של החברה בעקבות המהלכים האחרונים שבוצעו אשר משאיר יותר כסף בכיס לטובת בעלי המניות.
רני צים היא לא חברת נדל”ן קלאסית אשר קופאת על השמרים – אלא חברה שרוצה לצמוח ולגדול – על ידי ייזום, על ידי רכישות ועל ידי עסקאות. בשווי של כ-700 מיליון שקל רני צים היא בהחלט חברה שכבר הוכיחה יכולת ביצוע כבר כמה שנים – ונהנית מרוח גבית משוק ההון. כל שנותר לקוות הוא שהמומנטום העסקי החיובי יימשך כפי שהיה עד היום.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה
יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של חברת רני צים מרכזי קניות