שנת 2021 היא ללא ספק שנת הנדל”ן. על פי רוב החזאים, מחירי הנדל”ן צפויים השנה לזנק בכ-10% וגם ב-2022 לא נראה שיש משהו שיכול לעצור את הגאות בענף. בשנה האחרונה סקרתי בפניכם לא מעט חברות נדל”ן למגורים – אאורה, חנן מור, אלמוגים, בוני תיכון, אביב בניה ועוד. היום – אנחנו נתמקד בחברת הנדל”ן רותם שני שנסחרת בבורסה לפי שווי של כ-180-190 מיליון שקל.
רותם שני היא סיפור של חברת נדל”ן שבה העבר אינו רומז דבר לגבי העתיד. ההנפקה בתל אביב של החברה בתחילת 2021 וגיוס החוב שהגיע לאחר מכן שינו את מבנה ההון של החברה. מהלכים אלו הקטינו את הוצאות המימון בצורה דרמטית ומאפשרים לה להגדיל משמעותית את הפעילות העסקית בשנים הקרובות.
בהנפקת המניות של רותם שני גייסה החברה 46 מיליון שקל לפי שווי של 120 מיליון שקל. בהמשך, גייסה רותם שני כ-101 מיליון שקל בריבית של 4.49%. המשקיעים בהנפקת המניות של רותם שני מורווחים כ-25% על ההשקעה. גם תשואות האג”ח של החברה ירדו בצורה משמעותית והאג”ח נסחר בתשואה לפדיון של 3.32%
בכתבה הנוכחית אסקור בפניכם את הפעילות של החברה. נתמקד גם בהנפקה בת”א אשר תומכת בצמיחה אך גם בהזדמנויות של החברה בטווח הבינוני והארוך.
מי את רותם שני?
רותם שני היא חברה ותיקה שהוקמה בשנת 1996 – לפני 25 שנים על ידי דידי (יהודה) ידידיה ואבי טוריסקי. החברה פועלת בתחום הנדל”ן היזמי בישראל, בעיקר בנדל”ן למגורים ומתמחה בעסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ”א 38/2 ו-תמ”א 38/1). רותם שני מתמקדת במה שהיא טובה בו – יזמות והשבחה. החברה מתמקדת באזורי הביקוש ויודעת לטפל בעסקאות מורכבות ומחפשת את הערך המוסף בכל עסקה.
בניית שכונת רותם שני בגני תקווה
הפעילות של רותם שני מחולקת לשלושה חלקים:
- עסקאות טווח קצר – עסקאות אורבניות – עסקאות עם זמינות תכנונית (תב”ע בתוקף). מדובר בעסקאות בינוניות הכוללות בד”כ עשרות (רבות) יחידות דיור. מדובר בעסקאות אשר מאופיינות ברווחים ומשיכת עודפים בפרקי זמן קצרים של שנים בודדות.
- עסקאות טווח בינוני – הקמת שכונות מגורים (כולל במתאר של “התחדשות עירונית”). מדובר בעסקאות הכוללת הקמה של מאות יחידות דיור ובעלות מרכיבי השבחה מורכבים (למשל שינוי ייעוד או תכנון תב”ע). משך הזמן של עסקאות אלו נע בממוצע בין שלוש לשש שנים.
- עסקאות טווח ארוך – עסקאות בהיקפים גדולים מאוד הכוללים הקמה של מאות רבות ואף אלפי יחידות דיור. מדובר בפרויקטים שבהם קיימת מורכבות מבחינה תכנונית, עירוב שימושים ועוד. לרותם שני יש פרויקט אחד כזה שנקרא “קריית שחקים” שארחיב עליו בהמשך.
רותם שני לא מבצעת את הפעילות של הבניה בעצמה. לכן – היתרון הגדול של החברה טמון במרכיב היזמי של העסקאות שבהן מעורבת החברה. רותם שני סוגרת את הביצוע של הפרויקטים בהסכמים מול קבלני מפתח – כאשר העסקאות מתבצעות בהסכמים פאושליים סגורים – מחיר קבוע וידוע מראש לפרויקט.
נכון להיום מעורבת החברה בקידום, תכנון ובניה של 14 פרויקטים בתחום הנדל”ן היזמי למגורים – כולם באזורי הביקוש הקשיח של המדינה – תל אביב, גני תקווה, רעננה, נתניה וגבעתיים. שישה פרויקטים נמצאים בביצוע וכוללים 394 יחידות דיור. בתכנון נמצאים שישה פרויקטים הכוללים 446 יחידות דיור. בנוסף, לרותם שני יש שתי עתודות קרקע שבהן עתידה החברה להקים 104 יחידות דיור. במקביל, החברה פועלת לתכנון וייזום של פרויקטים נוספים ונמצאת בשלבים שונים של משאים ומתנים מול בעלי המקרקעין באזורים בהם היא פועלת – יפו, אבן יהודה ועוד.
נכס משמעותי נוסף שנמצא בחברה הציבורית נקרא “קריית שחקים”. מדובר בפרויקט הנמצא בתכנון הכולל הקמה של כ-300,000 מ”ר של שטחי מסחר ותעסוקה וכ-1,650 יחידות דיור. הפרויקט ממוקם בסמוך למחלף שבעת הכוכבים. רותם שני מחזיקה בשרשור ב-25% מהזכויות לתעסוקה ומסחר. בנוסף, באותו מתחם לרותם שני יש 100% מהזכויות בעסקת קומבינציה תמורות עם בעלי קרקע פרטיים להקמת 307 יחידות דיור. נרחיב על פרויקט “קריית שחקים” בהמשך.
ההנפקה בת”א אשר שינתה את המבנה הפיננסי ויוצרת צמיחה
רותם שני בנתה צבר פרויקטים משמעותי בשנים האחרונות אשר כולל כ-1,500 יחידות דיור לביצוע. הרציונל העיקרי מאחורי ההליכה להנפקה הייתה לתמוך בהון הנדרש לצורך ביצוע הפרויקטים וכן לאפשר לחברה “מכפיל כוח” לצורך כניסה לעסקאות חדשות. פרט לכך, ההנפקה סייעה לחברה לשפר באופן משמעותי את איתנותה הפיננסית ומבנה ההון והחוב שלה.
כדי להבין את התהליך, צריך לחזור אחורה. רותם שני היא חברה ותיקה ובנתה את הפורטפוליו של הפרויקטים עם הון עצמי נמוך. לכן – לצורך ביצוע הפרויקטים נדרשה החברה להתקשר עם מממני הון עצמי חיצוניים.
יש לא מעט חברות בתחום אשר מעמידות מימון לטובת פרויקטים – מניף, וולת’סטון, הראל גמלא ועוד. ברותם שני בחרו לעבוד בעיקר עם קרן הגשמה אשר מימנה את ההון העצמי הנדרש על ידי הבנקים המלווים בפרויקטים (בשיעור משתנה של עד 100%). הדבר איפשר לחברה, על אף ההון העצמי הנמוך יחסית, כניסה וביצוע למספר פרויקטים במקביל, דבר שהביא לצמיחה מהירה.
רותם שני התקשרה עם הגשמה בהסכמי הלוואה ייחודיים, במנגנון non-recourse (נפרעים רק מעודפי הפרויקט) הקושרים את הגשמה לתוצאות הפרויקט (לטוב ולרע) – כלומר הגשמה הייתה בפועל כעין “שותף אקוויטי” בפרויקטים. החיסרון בשותפי אקוויטי היא ההשתתפות ברווח כאשר הפרויקטים מוצלחים והפרויקטים של רותם שני הם כאלה. זאת הסיבה מדוע הגשמה ראתה בעסקאות עם רותם שני ריבית אפקטיבית של כ-14%.
לאחר ההנפקה בת”א, רותם שני פעלה לשינוי מבנה ההון שלה – באמצעות גיוס אג”ח בהיקף של כ-101 מיליון שקל. רותם שני העניקה למלווים שעבוד עודפים בארבעה פרויקטים – שניים בגני תקווה, אחד בגבעתיים ואחד בנתניה.
עם הכסף שגייסה – רותם שני פרעה את הלוואות המממנים המשניים בכל הפרויקטים פרט לפרויקט אחד (גני תקווה בניין 6). נדגיש כי ההסכמים מול הגשמה כוללים אפשרות לפירעון מוקדם כאשר בעת החזר מוקדם של קרן ההלוואה – כך שרותם שני חוסכת בעלויות מימון.
התוצאה של מהלכים אלו הינם שרותם שני מממנת את עצמה כעת בעלות של כ-4.5% (לעומת ריבית אפקטיבית של כ-14%). כל הפער בהוצאות המימון משרת למעשה את בעלי המניות מאחר והוצאות המימון של החברה צפויות לקטון משמעותית. מעבר לכך, מהלך ההנפקה שביצעה רותם שני מגדיל את הגמישות הפיננסית בכל הקשור להתנהלות העסקית. החברה יכולה להאיץ את קצב הביצוע של הפרויקטים, לנהל יותר פרויקטים במקביל ומאפשר לחברה גמישות בעת בחינה של עסקאות חדשות.
הפרויקטים בביצוע של החברה
נכון לדוחות הרבעון הראשון רותם שני מבצעת שישה פרויקטים שבהם היא מקימה 394 יחידות דיור (מתוכן 269 יח”ד לשיווק על ידי החברה) – שלושה פרויקטים בגני תקווה, פרויקט אחד ברעננה ושני פרויקטים בגבעתיים. בפרויקטים אלו צפויה החברה להכיר עד שנת 2023 ברווח גולמי של 101 מיליון (אומדן בהתאם לנתונים המפורסמים של החברה לדוחות השנתיים לשנת 2020 ולרבעון הראשון של 2021). כל הפרויקטים של החברה הנמצאים בביצוע מאופיינים בשיעורי מכירות גבוהים.
שכונת רותם שני בגני תקווה
נקודה חשובה הינה הרווחיות של הפרויקטים והתשואה שהחברה רואה על ההון העצמי המושקע בפרויקטים. מעצם טבעם של הפרויקטים, שהינם פרויקטי קומבינציה והתחדשות עירונית, החברה לא משקיעה עלויות משמעותיות עד הגעת הפרויקט להיתר בנייה כאשר ההון העצמי הנדרש על ידי הבנק המלווה מושקע עם העלייה על הקרקע. לפיכך, החברה רואה תשואה ממוצעת על ההון העצמי (IRR) הנושקת ל-40%. במונחי רווח על העלות – הפרויקטים מאופיינים ברווחיות ממוצעת של 20%.
בגני תקווה בונה רותם שני שלושה פרויקטים – בניין 5, בניין 6 ובניין 12. מדובר בהסכמים אשר מקורם בהסכמי קומבינציה שנחתמו עם מספר קבוצות בעלי קרקע. רותם שני היא זו אשר הובילה את התב”ע והליך האיחוד והחלוקה באזור. בסה”כ מקימה רותם שני 174 יחידות דיור שמתוכם 134 הינם דירות המיועדות לשיווק וכולם נמכרו. שני בניינים צפויים להסתיים ברבעון השלישי של שנת 2022 ופרויקט אחד ברבעון הראשון של שנת 2023.
פרויקט משמעותי נוסף שכדאי לעקוב אחריו נמצא ברעננה ברחוב ברנדייס. כאן מדובר בפרויקט של התחדשות עירונית (“פינוי בינוי”) הכולל הקמה של 136 יחידות דיור (83 מיועדות לשיווק). הפרויקט נמצא בשיעור ביצוע של כ-60% ועד כה נמכרו 73 דירות (88%). הפרויקט צפוי להיות מושלם ברבעון השני של שנת 2022 ועד להשלמתו תכיר רותם שני ברווח גולמי של כ-42 מיליון שקל (נכון לדוחות השנתיים של שנת 2020).
פרויקט רותם שני ברנדייס רעננה – הבנייה בעיצומה
עוד נציין כי לרותם שני יש שני פרויקטים בגבעתיים. פרויקט סירקין גבעתיים אשר הסתיים ברבעון הראשון של השנה. פרויקט נוסף בגבעתיים אשר נכנס לביצוע לאחרונה הוא פרויקט התחדשות עירונית להקמת 56 יחידות דיור (מתוכן 32 יחידות דיור מיועדות לשיווק). רותם שני מכרה כבר 21 יחידות דיור בפרויקט והוא צפוי להיות מושלם ברבעון השני של שנת 2023 והרווח שלו צפוי להסתכם בכ-15 מיליון שקל.
פרויקטים בתכנון
שנת 2021 צפויה להיות שנה שבה צפויים להיכנס מספר פרויקטים חדשים לביצוע אשר עשויים להגדיל משמעותית את הפעילות העסקית של החברה. פרויקט הדגל לדעתי נמצא ברחוב הרצוג שבנתניה (רותם שני ריזורט) הכולל הקמה של 206 יחידות דיור. מדובר בפרויקט התחדשות עירונית אשר נמצא בסמוך לחוף הים הצפוני וכולל פינוי של 48 יחידות דיור.
דניה סיבוס תבנה עבור רותם שני מגדלי מגורים בני 23-27 קומות. שיווק הפרויקט כבר החל וניתן יהיה להתרשם מקצב השיווק בדוחות הרבעון השני שיפורסמו עד סוף חודש אוגוסט. עודפי הפרויקט משועבדים לאיגרות החוב ובסה”כ צפויה החברה לראות בפרויקט רווח של למעלה מ-74 מיליון שקל המשקף שיעור רווחיות של 26%.
שלושה פרויקטים (מתוך 4 צמודים) אשר יחלו להיבנות בהדרגה נמצאים ברעננה שבהם תקים רותם שני 180 יחידות דיור ברחוב הגדוד העברי. שלושת הפרויקטים כוללים 108 יחידות דיור לשיווק ובהם היא צפויה לראות רווח של כ-34-35 מיליון שקל.
רותם שני הגדוד העברי, רעננה
פרויקטים עתידיים
כמו כל חברת נדל”ן, רותם שני חושבת על העתיד ומקדמת במקביל לפרויקטים האלו גם פרויקטים עתידיים אשר יחלו להתבצע החל מהמשך השנה ובמהלך 2022.
מהלך משמעותי שמקדמת רותם שני מכניס את החברה למקום חדש – יפו. בהתאם לדיווח המיידי של החברה – היא מקדמת פרויקט אשר יאפשר (לפחות) הקמת כ-430 יח”ד ביפו. עבור רותם שני מדובר בפרויקט עם יכולת השבחה משמעותית שיכניס לה הרבה מאוד עבודה ורווח בשנים הבאות.
לפני מספר ימים נכנסה רותם שני לעסקת קומבינציה מעניינת באבן יהודה. במסגרת הפרויקט תקים החברה 155 יחידות דיור בהשקעה של 195 מיליון שקל. הרווח החזוי בעסקה מסתכם בכ-25 מיליון שקל.
בנוסף, נזכיר שלחברה יש עוד פרויקטים עתידיים בתל אביב, נס ציונה ורעננה שצפויים להתקדם ולצאת להקמה בשנים 2022-2023.
קריית שחקים
קריית שחקים הוא מגה פרויקט שבו מעורבת רותם שני – ומדובר בעסקה שתימשך שנים. החברה (יחד עם שותפיה) תקים 300,000 מ”ר שטחי מסחר ותעסוקה. הפרויקט ממוקם בסמוך למחלף שבעת הכוכבים וכולל מתחם עירוב שימושים ייחודי וכן מרכז תחבורה מטרופוליני המשלב את כל אמצעי התחבורה הציבוריים במקום אחד. רותם שני מחזיקה 25% מהזכויות בפרויקט ושותפיה הם חברת ICR (25%) וקיבוץ גליל ים (50%). בתחום המסחר והתעסוקה הרווח החזוי לרותם שני (חלק החברה) מסתכם בכ-182 מיליון שקל כאשר העלות של הפרויקט בספרי החברה מסתכם ב-1.5 מיליון שקל בלבד.
הבונוס מבחינתה של רותם שני נמצא בתחום המגורים בפרויקט ששם סגרה החברה (ללא שותפים נוספים) עסקת קומבינציה תמורות שבו תקים 307 יחידות דיור. הרווח הצפוי שם מסתכם בכ-65 מיליון שקל. רוב יתרת היחידות למגורים במתחם יופצו במכרז על יד רמ”י. עם מחירי הקרקע שהולכים ומזנקים – הערך של העסקה של רותם שני בקרית שחקים עשוי אף להיות שווה הרבה יותר.
ביחס לקריית שחקים – אני מעריך שתחילת עבודות הבנייה בפרויקט יתרחשו עוד כ-2-3 שנים אך זהו חלום רטוב שצפוי לבוא לידי ביטוי בצורה משמעותית בשנים הבאות של רותם שני.
סיכום
רותם שני היא חברה ותיקה, עם המון ניסיון בתחום הנדל”ן היזמי ובהתחדשות העירונית בפרט ועם יכולת מוכחת בקידום עסקאות מורכבות. המהלכים האחרונים שבצעה החברה בבורסה בת”א – גיוס ההון, גיוס סדרת האג”ח ופירעון כמעט מלא של המממנים המשניים יובילו את החברה למקומות טובים יותר – חיזוק משמעותי של מבנה ההון והחוב של החברה, צמצום עלויות המימון ובעיקר, תמיכה בצמיחה המהירה של החברה ובהוצאות הפרויקטים בצבר אל הפועל.
כמו כן, גיוסי ההון והחוב יאפשרו לחברה תמיכה משמעותית בפעילות הפיתוח העסקי ותאפשר לחברה מכפיל כוח בכניסה לאיתור עסקאות חדשות ומשמעותיות. אם החברה יצרה צבר משמעותי בהון יחסית נמוך טרם ההנפקה, נותר רק לשער מה עשויה החברה לעשות עם האמצעים הנזילים אשר ברשותה כיום.
רותם שני נהנית מהעלייה של המחירים בשוק הנדל”ן, בין היתר בשל העובדה כי היא מתמקדת גיאוגרפית באזורי הביקוש הקשיח במדינה (גבעתיים, רעננה, תל אביב גני תקווה ונתניה) והדבר בא לידי ביטוי ברווח של קרוב כ-30% למשקיעים אשר לקחו חלק בהנפקה. רותם שני גייסה הון בעיתוי הנכון – והמהלך יסייע לה להאיץ את הצמיחה וכבר ניתן לראות את זה בתיאבון של החברה – כמו בעסקה שהחברה מקדמת ביפו ובאבן יהודה.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק בניירות המוזכרים בכתבה
יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של רותם שני