ייתכן שמי שהסתכל אתמול על דוחות חנן מור שפורסמו אתמול טעה בניתוח ובהבנה שלהם. מצד אחד, החברה דיווחה על רווח רבעוני של 19.6 מיליון שקל כמעט כמו הרווח בכל שנת 2017. מצד שני, למרות הרווח החריג – שלשום המניה ירדה כמעט 4% לאחר הדוחות ואתמול עוד 1.5%.
מה הסיבה לירידות במניה? המשקיעים העדיפו להתמקד בטווח הקצר ולא בטווח הארוך. מהו אותו טווח קצר? חנן מור דיווחה כי מכרה ברבעון השני 9 יחידות דיור ובסה”כ 27 יחידות דיור מתחילת השנה. אותם משקיעים תהו קרוב לוודאי האם החברה באמת ובתמים מסוגלת למכור למעלה מ-400 יחידות דיור השנה כפי שהצהירה בתחילת השנה. לטעמי יעד זה הוא בר השגה בזכות שני המכרזים שבהם זכתה החברה במחיר למשתכן בראשון לציון ובמודיעין – אך נגיע לכך מאוחר יותר.
לדעתי, אותם משקיעים פספסו את הסיפור המרכזי בדוחות הכספיים – ההתקדמות המשמעותית בהקמת הפעילות של המרכזים המסחריים אשר הולכת וצוברת תאוצה ואף זכתה לשערוך משמעותי בדוחות הכספיים: בעוד שנה מהיום צפויה חנן מור להיות עם ארבעה מרכזים מסחריים פעילים פלוס מלון רווחי בפולין שמייצרים לחברה NOI שנתי של 15-20 מיליון שקל יציב מדי שנה. במלים אחרות – בתוך שנה שנתיים קבוצת חנן מור תהיה הרבה יותר חברת נדל”ן מניבה מאשר קבלנית נדל”ן למגורים. על כך ארחיב עוד בהמשך.
נחזור לדוחות הכספיים. ממה נובע הרווח החריג שרשמה חנן מור בתוצאותיה הכספיות? בשתי מלים: MORE SHOP. ברבעון השני רשמה הקבוצה שערוך נכסי נדל”ן בשיעור של 17.6 מיליון שקל אשר ברובו קשור למרכז המסחרי אותו בונה החברה בחריש הנקרא MORE SHOP.
הכירו את MORE SHOP
המרכז המסחרי MORE SHOP הוא המרכז המהותי ביותר אותו מקימה חנן מור בעיר חריש. לאחר הפעלתו, המרכז עתיד לייצר הכנסה שנתית של כ-11 מיליון שקל זאת כאשר מוסיפים את ההסכם עם דור אלון לתחנת תדלוק בשטח המתחם עליו דיווחה החברה. למי שאינו מכיר, המרכז שבונה החברה משתרע על שטח של 8,850 מ”ר והוא צפוי להיפתח בערך במרץ 2019 – דהיינו בעוד שבעה חודשים. שווי המרכז עודכן במסגרת הדוחות מ-51.1 מיליון שקל ל-66 מיליון שקל. זה היה מקור הרווח המרכזי שהוביל לרווח הרבעוני הגדול.
חנן מור מצרפת במסגרת הדוחות את הערכת השווי אשר הובילה לשערוך. הערכת השווי כוללת את כל ההסכמים החתומים עד כה עם שופרסל (שוכר עוגן בקומת מרתף), סופר פארם, קפה גרג, שתי חנויות אופנה ורשת סטימצקי.
נכון ל-30 ביוני חנן מור השכירה כבר כ-54% מהשטח של המרכז המסחרי. עוד מציינת החברה כי מאז תום הרבעון השלישי נחתמו עסקאות לגבי שטחים בהיקף של 847 מ”ר כך שסך הכל החברה השכירה כבר 63% משטח המרכז המסחר, לא כולל השטח של תחנת התדלוק.
הסיפור המעניין המופיע במסגרת הערכת השווי הוא כי חנן מור נמצאת במשא ומתן ארוך עם רשת גדולה בתחום האופנה אשר עתידה לשכור חלק משמעותי מהשטחים הנותרים. אם הייתי צריך לנחש במי מדובר – הייתי מהמר על פוקס, קסטרו או גולף. מעריך השווי טוען כי חתימה על הסכם זה תוביל לתפוסה גבוהה בנכס ולדמי שכירות של 115 מ”ר בקומות העליונות. העובדה כי מעריך השווי לוקח בחשבון את המו”מ עם הרשתף הגדולה מעידה כי המו”מ הינו לפני סגירה. אני מעריך גם כי ההסכם יכול להעלות את שיעור התפוסה במרכז לכ-75%.
עוד אנקדוטה – מעריך השווי לוקח את יתרת השטחים לשיווק בשיעור היוון 8.25% (לעומת 8% לשטחים משווים) כך שלמעשה ניתן להגיד כי מעריך השווי סבור כי השטחים הפנויים יושכרו עד מועד פתיחת המרכז בהסתברות גבוהה יחסית. עם זאת, ולמען השמרנות, נתן לשטחים אלו מקדם דחייה של חצי שנה נוספת מהפתיחה וכן מקדם תפוסה של 95%.
מעבר לנתונים האלו – לא ניכנס לחישוב המדויק כיצד הגיע מעריך השווי ל-66 מיליון שקל למרכז MORE SHOP. אם אתם רוצים אתם מוזמנים לקרוא זאת בהרחבה כאן.
סה”כ בבנייה ובתכנון: שמונה מרכזים מסחריים
המרכזי המסחרי MORE SHOP הוא המהותי ביותר אשר נבנה בימים אלו אבל צריך לזכור שמדובר רק חלק מפורטפוליו כולל של שמונה מרכזים מסחריים בשטח כולל של כ-36,400 מ”ר. שלושה מהמרכזים המסחריים נמצאים בשלבי ביצוע (שניים בחריש ואחד במודיעין). חמישה מרכזים נוספים נמצאים בתכנון – שניים בעיר חריש, אחד באריאל, אחד במודיעין ואחד בראשון לציון.
מבין המרכזים שבתכנון, על פי פרסומי החברה נפתח לשיווק בחודש יוני המתחם המסחרי MORE STREET במרכז העיר מודיעין עם ביקושים גדולים ומשמעותיים. בחנן מור מעריכים כי במהלך שלושת החודשים הקרובים תצליח להשכיר את רוב השטחים בפרויקט, מה שעשוי להביא להצפת שווי משמעותית כבר ברבעון הבא או בזה שלאחריו.
התפיסה של קבוצת חנן מור את שוק הנדל”ן היא נכונה מאוד. החברה מתמודדת על מכרזים שבהם חוץ מאשר בנייה למגורים – החברה מחזיקה במקביל גם שטחים מסחריים ברחוב. זאת המגמה החדשה בעולם הנדל”ן וחנן מור נמצאת שם – בין היתר למשל בשני המכרזים שבהם זכתה בשנה שעברה במחיר למשתכן בראשון לציון ובמודיעין הכוללים לא רק בניית יחידות דיור אלא גם שטחים מסחריים.
שוק הנדל”ן למגורים
חנן מור מזוהה אמנם עם תחום הנדל”ן למגורים אך האמת היא שבשנים האחרונות החברה עשתה Shift רציני לעולמות משיקים בתחום יזמות הנדל”ן בישראל. זה החל עם המרכזים המסחריים שמקדמת החברה וממשיך עם פעילות הייזום של הקרקעות שבו החברה זיהתה הזדמנות בשנה החולפת ועשוי לייצר לה עתודות קרקע משמעותיות אשר זמינות לבנייה בשנים הבאות, הן לתחום המגורים והן לתחום המניב.
מתחילת שנת 2018 מכרה חנן מור 27 יחידות דיור בהיקף כספי של 37 מיליון שקל. על פניו מאכזב – נכון? אבל צריך לזכור שהדירות נמכרו בפרוייקטים אשר נמצאים בביצוע כיום וכמעט כולם מכורים מראש.
והנה זה במספרים: בימים אלו נמצאת החברה בעיצומם של הקמת 781 יחידות דיור. מתוך המלאי הזה – מכרה החברה כבר 694 יחידות דיור שהם 89% מהפרוייקטים. מבחינת תקציבית, אין שום לחץ וקושי להשלים את הפרוייקטים גם אם החברה לא תמכור יחידה אחת שם במשך שלוש שנים והמלאי הזמין למכירה בפרוייקטים אלו הוא אפסי. לכן – לא מצופה מחנן מור להתקדם שם בקצב מהיר.
ביחס לשוק הנדל”ן כן חשוב לומר משהו. הכותרות על כך שמחירי הדיור יורדים הובילו לדעתי לעצירה מסוימת במכירת דירות בכל השוק במחצית הראשונה של השנה. זוגות צעירים ממתינים ומקווים שיזכו במכרזים של מחיר למשתכן. בינתיים הם מתגוררים בשכירות עם מחירים שהולכים ועולים.
התופעה הזאת אינה חדשה. לפני מספר שנים שר האוצר לשעבר יאיר ליפד קידם יוזמה של מע”מ 0% על דירות חדשות. שוק הנדל”ן נכנס לעצירה מוחלטת למשך הרבה חודשים כיוון שזוגות צעירים חיכו שהחוק יאושר והדבר יוזיל את מחירן של דירות חדשות וכפועל יוצא גם את מחירי דירות יד שנייה. זה לא קרה ולאחר זמן לא רב הקונים חזרו אל השוק.
אגב, משיחות שערכתי עם מספר קבלנים מתחום הנדל”ן עולה כי בחודש יולי התחילה להשתנות המגמה מצד רוכשי דירות וישנה התעניינות מחודשת ברכישת דירות. ניתן לראות זאת בצורה מסוימת בדוחות של חנן מור ששם ניתן לראות כי החברה מכרה שש דירות נוספות מתוך המלאי של הפרוייקטים בביצוע כך שהמלאי הזמין למכירה עומד על 70 דירות בלבד.
חשוב לציין – חוץ מאשר הדירות אשר נמצאות בתהליכי בנייה שונים – חנן מור מקדמת עוד פרוייקטים נוספים הנמצאים בתכנון בערים חריש, מודיעין, ראשון לציון ואריאל. בסה”כ מתכננת החברה את בנייתן של עוד 811 יחידות דיור. לגבי דירות אלו – חנן מור עתידה כבר בחודשים הקרובים למכור עוד כ-350 יחידות דיור במסגרת ההגרלות של מחיר למשתכן. יחידות הדיור האמורות למעשה מכורות מכיוון שמס’ הנרשמים בהגרלה לדירות אלו הוא מטורף (כ-60 נרשמים בממוצע לכל דירה).
במלים אחרות – גם מתוך המלאי אשר נמצא בתכנון – החברה עתידה לדווח על מכירת למעלה מ-40% ממנו במסגרת מחיר למשתכן בטווח של 4-5 חודשים + כאשר בנוסף ישנו מלאי של 150 יחידות דיור לשוק החופשי באזורי ביקוש שלגביו לא יהיה קושי גדול למכור לדעתי.
לסיכום:
תחום הנדל”ן למגורים בקבוצת חנן מור מקבל חיזוק בשנים האחרונות מכיוון נוסף. החברה הולכת ומפתחת את תחום פעילות הנדל”ן המניב שהופך להיות יותר ויותר דומיננטי בנפח הפעילות שלו, כך ששיווי המשקל של החברה, הן מבחינת חלקו במאזן, הן מבחינת התרומה לרווחיות ולהון והן מבחינת יציבות התזרים. המרכזים המסחריים עשויים לייצר עבורה תזרים מזומנים משמעותי ויציב לאורך זמן. שוק ההון עדיין תופס את חנן מור כחברת נדל”ן למגורים בלבד ולכן אינו מתמחר את הסיפור של הנדל”ן המניב, לפחות לא במימדים ההולכים ומשתקפים בדוח הנוכחי.
לדעתי השינוי התפיסתי הגדול של השוק בערכם של המרכזים המסחריים יתרחש כאשר החברה תשלים את השכרת המרכז המסחרי MORE SHOP ותתחיל להפעיל את המרכז המסחרי. אז – החברה תיבחן לא כחברת נדל”ן למגורים אלא כקבוצת נדל”ן עם פעילות יזמית ופעילות ומניבה. אז – אולי “ייפול האסימון” בקשר לערך אשר חבוי במרכזים המסחריים בעיר חריש – גם אצל המשקיעים.
גילוי נאות
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
נכון למועד פרסום הכתבה – הכותב אינו מחזיק במניות החברה ואינו מתכוון לפעול בנייר