אין זה סוד שאני חובב גדול של סקטור הנדל”ן בשוק. בכל שיחת מסדרון תמיד ישנו סיפור על האדם אשר קנה דירה בחצי מיליון שקל ואחרי כמה שנים מכר אותה ב-1.5 מיליון שקל. היום – כאשר מחירי הנדל”ן למגורים בשיא – הסיכוי שבעוד חמש או עשר שנים נשמע על סיפורים כאלו פה במרכז – הוא אינו גבוה.
כמשקיע אשר כל הזמן מחפש הזדמנויות בשוק ההון – התחלתי לחשוב על העיר חריש כרעיון השקעה לרכישת דירה. לצערי – לא חשבתי על רעיון ההשקעה בעיר הזאת לפני מספר שנים כשכל כלי התקשורת עסקו בזה – אך גם היום כאשר העיר רק הולכת ונבנית זאת עשויה להיות הזדמנות מעניינת במיוחד.
העיר חריש נמצאת במקום אסטרטגי מצוין – סמוך לכביש 6. ניתן להגיע מהעיר חריש לחיפה ב-40 דקות נסיעה. אם תרצו להגיע לתל אביב – זה ייקח לכם 50 דקות נסיעה. היום – כתושב פתח תקווה לוקח לי יותר משעה להגיע בבוקר עם הרכב לרמת גן – אז מה ההבדל? לא הרבה.
מפה של העיר חריש. מקור: harish.co.il
למי שלא מכיר – בניית העיר חריש הוא פרויקט שבו משקיעה המדינה הרבה מאוד כסף. מאז שנבנתה העיר מודיעין בשנות השמונים של המאה הקודמת לא נבנתה עיר חדשה בישראל – והפוקוס של המדינה הוא על חריש. היתרון בבנייה של עיר חדשה היא שניתן לתכנן אותה כמו שצריך ברמת התשתיות – כבישים, מבני ציבור, גני משחקים, מרכזים מסחריים. ניתן גם לוודא שהצפיפות של התושבים לא תהיה גבוהה באופן אשר מקטין את פקקי התנועה ועוד.
חריש הייתה אמורה להיות בתחילת דרכה עיר חרדית. בשנת 2012 התקיים מכרז של מנהל מקרקעי ישראל על הקרקעות לבנייה בעיר. במכרז התמודדו 13 קבוצות חרדיות. עם זאת, בסיום המכרז וועדת המכרזים פסלה 12 הצעות חרדיות עקב תיאום מחירים שבוצע מהן מראש. מהלך זה סלל את הדרך לכך שחריש תהיה עיר שפתוחה לכלל הציבור בישראל – בדגש על זוגות צעירים.
המרוויחים הגדולים בפרוייקט בניית העיר חריש
סביר להניח שמי שהשכיל ורכש דירה בפרויקט בחריש לפני מספר שנים – עשה הרבה מאוד כסף. גם קבלנים אשר השכילו לזהות את הפוטנציאל של העיר יגרפו רווחים גבוהים מההשקעות שהם ביצעו. קחו למשל את חנן מור שנכנסה לחריש כבר בשנת 2013. בתחילת אותה שנה זכתה חנן מור במכרזים לחכירת שני מתחמים בעיר חריש לבניית 235 יחידות דיור ובנוסף קיבלה חנן מור זכות לבניית מרכז מסחרי בשטח של 3,450 מ”ר.
התשלום ששילמה חנן מור עבור זכות זו נראה כיום מגוחך – 12.4 מיליון שקל תשלום למנהל בתוספת 17.8 מיליון שקל הוצאות פיתוח – קצת יותר מ-30 מיליון שקל בסה”כ. כבר ברגע הזכייה העריכה חנן מור שהרווחיות מהפרויקט תסתכם ב-31.6 מיליון שקל – 19% מסך המכירות. אפילו הם לא צפו את הבוננזה הגדולה של העיר שתגיע.
היום – ארבע שנים אחרי אותה זכייה – זכויות הבנייה בשני הפרויקטים עלו ל-278 יחידות דיור. המרכז המסחר גדל ל-4,000 מ”ר. והרווח? אותם 31.6 מיליון שקל אותם ציפתה החברה לגזור כבר הפכו ל-89 מיליון שקל – וזה רק משני הפרויקטים של הדיור. יחד עם המרכז המסחרי (שבשלב זה קצת קשה עדיין לתמחר את הרווח שלו) – קבוצת חנן מור תראה רווח של יותר מ-100 מיליון שקל. מדהים.
לא רק חנן מור פעילה בעיר חריש. בין הקבלנים אשר זיהו את הפוטנציאל בעיר מבעוד מועד וזכו בקרקעות במחירי בדיחה נמצאים קבלנים רבים כגון דמרי, קבוצת נמדר ועוד. העלויות לדירה ממוצעת של ארבעה חדרים עומדת על כ-11,000 שקלים למ”ר – שזה בערך כמיליון שקל, אולי קצת יותר – 1.1 מיליון שקל. מדובר במחיר נמוך בהרבה מאשר המחירים כיום באזור המרכז.
עיר של 100,000 תושבים
נחזור לעיר חריש אשר נבנית כיום – העיר חריש צפויה לכלול בשלב ראשון 6,000 יחידות דיור בשתי שכונות אשר נקראות ‘אבני חן’ ו’החורש’. בשלב הבא – צפויה להיבנות שכונה נוספת של 3,000 יחידות דיור אשר נקראת שכונת הפרחים. בשלב הבא יתווספו לעיר עוד 2,500 יחידות דיור בשכונת ‘אור המזרח’ וגם ייבנה מרכז עסקים ראשי שיכלול תעסוקה, מסחר, בית מלון, תחנת דלק ותשתיות.
החל משנת 2016 – העיר חריש קורמת עור וגידים וגם התושבים מתחילים להגיע אליה. בחודש אפריל – 100 יחידות דיור ראשונות נמסרו לתושבים. עד שנת 2018 יהיו בחריש 50,000 תושבים ובתוך 5-10 שנים יהיו בעיר למעלה מ-100,000 תושבים – סדר גודל של עיר כמו בית שמש, כפר סבא או הרצליה.
אז האמת היא שמי שקנה את הדירות הראשונות בחריש ונכנס לעיר שאין בה תשתיות כנראה שקצת סובל. נכון – אין עדיין סופר גדול ונורמלי בישוב – אך יש כבר ארבעה בתי ספר יסודיים שפועלים, למעלה מ-20 גני ילדים ומערכת החינוך שמתפתחת בקצב מהיר. בעוד מספר שנים כאשר העיר תתפתח עוד יותר ותגדל לממדים של עיר – יהיו בה יותר תשתיות, יותר תושבים, יותר בתי ספר, יותר מתקני ציבור, המרכזיים מסחריים יחלו לפעול– והעיר חריש תהיה עיר שוקקת ותוססת וצעירה. בתרחיש שכזה – כנראה שלמחירי הדירות המוצעים כיום בעיר – יש עדיין לאן לטפס. לכן כנראה שעדיין טמון בעיר חריש עוד פוטנציאל רווח לא קטן.