שוק הנדל”ן למגורים בישראל רותח. מניות החברות היזמיות זינקו בממוצע 29% מתחילת 2021 כאשר הסיבה המרכזית לכך היא הצפי לעלייה חדה במחירי הדירות. לא ניכנס כאן לכל הסיבות (יש מספיק כתבות ברשת) אבל עליית המחירים פשוט תשאיר הרבה יותר כסף בכיס של היזמים – וניתן להרגיש זאת היטב בשיפור ברווחיות הצפויה של הפרויקטים בגין קרקעות שכבר נרכשו במחירים ה”ישנים” – לפני שנה ושנתיים.
בשבועיים האחרונים נראה אולי שהסנטימנט בסקטור השתנה – אך לדעתי (וזאת ממש לא המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך) מדובר בירידה לצורך עלייה מחודשת – אך ארחיב על כך בהמשך.
הכתבה היום מתמקדת באחת המניות החמות שלנו לשנת 2021 – מניית חנן מור שעלתה השנה בכ-20% (בשיא כבר רשמה עלייה של 60%). כתבתי על החברה בפעם האחרונה בנובמבר 2020. תחת הכותרת “ארבעת הפרויקטים למגורים אשר יקפיצו את קבוצת חנן מור ליגה” סקרתי בפניכם את הפרויקטים אשר מקדמת החברה שבהם חבוי הרבה ערך. מאז הכתבה – הספיקה המניה לזנק עד שער 55 שקלים ואף יותר – אך כעת בשבועיים האחרונים בשל מימושים בכל סקטור הנדל”ן, כעת היא בכ-43 שקלים.
מדוע לדעתי מדובר בירידה לצורך עלייה? תנאי המאקרו במדינת ישראל משחקים כעת לטובת הקבלנים. ניתן לראות את זה במחירים שבהן נסגרות עסקאות של רמ”י אשר מגלמות בתוכן עליית מחירים משמעותית לעומת המחירים כיום. כלומר – קבלנים מציעים מראש מחירים גבוהים עבור הקרקע מתוך ציפייה לעליית מחיר – וזה אכן מגיע.
זאת לא הכתבה שתנתח את צד הביקוש וההיצע בשוק הנדל”ן למגורים. אך בקצרה אגיד שכל עוד אין טיפול מקיף בצד ההיצע אשר יכלול הגדלה משמעותית של כמות יחידות הדיור שבונים כאן מדי שנה – אין שום כוח אשר יצליח להוריד את מחירי הדיור. ולהזיז ספינת מטוסים כזאת במדינת ישראל עשוי לקחת שנים ארוכות.
נחזור לענייננו – בכתבה היום אסקור בפניכם את ההתפתחויות בקבוצת חנן מור בחצי שנה החולפת שכדאי להכיר. למי שאינו מכיר – קבוצת חנן מור יוזמת בימים אלו הקמה של 2,947 יחידות דיור ב-11 פרויקטים ברחבי הארץ. כמו כן, פעילה הקבוצה גם בתחום הנכסים המניבים. חנן מור יוזמת 9 מרכזים מסחריים בשטח כולל של כ-49,000 מ”ר (שמתוכם שלושה מרכזים כבר פעילים).
לפני מספר חודשים בית ההשקעות לידר העניק למניה המלצת “קנייה” עם מחיר יעד של 55 שקלים. ההמלצה של לידר שודרגה לאחרונה ל-65 שקלים למניה לאור ההתפתחויות בתחום הנדל”ן וההתקדמות של החברה. כדי לעשות לכם סדר – אסקור את ההתקדמות של חנן מור בגזרות שבהן החברה פועלת.
האירועים הבולטים ברבעון השני
חנן מור אינה מספקת הרבה דיווחים מיידיים למשקיעים. עם זאת, שני דיווחים החברה כן סיפקה למשקיעים במהלך הרבעון שכן כדאי לעקוב אחריהם – ויבואו לידי ביטוי בעתיד בפעילות של החברה ובתוצאות הכספיות.
הראשון – החברה דיווחה בחודש מאי על התקשרויות משמעותיות ומו”מ מתקדמים לפני סגירה עם שוכרים גדולים ומשמעותיים כגון ויקטורי, בנק הפועלים, קופ”ח מכבי, שופרסל, סופר פארם, מקדונלדס ועוד. עסקאות אלו, ככל שיבשילו יגדילו משמעותית את שיעורי התפוסה של החברה בנכסים המניבים – כך שלהערכתי, עד לתום הרבעון השלישי תחזיק חנן מור בחוזים חתומים שאמורים להניב הכנסות שכירות שנתיות של כ-30 מיליון שקל.
השני – בתחילת יוני דיווחה חנן מור על רכישת קרקע חקלאית בנס ציונה המיועדת לשינוי ייעוד למגורים בהשקעה של 13 מיליון שקל. להערכת החברה, ניתן יהיה לבנות עליה כ-100-150 יחידות דיור. בעסקה זו גלום רווח משמעותי לקבוצת חנן מור מאחר ועל פי המכרזים האחרונים של רמ”י – שווי קרקע כזו עומד על כ-120-150 מיליון שקל. מעבר לעסקה ההזדמנותית – ניתן לשער שחנן מור מאמינה מאוד במהלך שינוי הייעוד שצפוי לעבור על הקרקע אשר נכללת במתחם “המייסדים” שגם שם לחנן מור יש זכויות לייזום הקרקע.
אז כדי לסקור בפניכם את כלל ההתפתחויות בחברה – ריכזתי לכם את מה שכדאי להכיר בחברה על פי מגזרי הפעילות:
הנה הנקודות המרכזיות בחברה שכדאי להכיר בתחום הנדל”ן למגורים:
- בשנים האחרונות חנן מור העלתה את היקף הפעילות שלה באופן משמעותי. לא עוד בניינים קטנים אלא פרויקטים שבכל אחד מהם יש מאות יחידות דיור. יש לחברה אמנם קצת פעילות בפרויקטים קטנים כמו בחריש, אריאל וכפר תבור – אבל הפוקוס של חנן מור מתמקד בארבע פרויקטים משמעותיים, שבכולם כ-60%-70% מכירות מובטחות במסגרת “מחיר למשתכן”: מודיעין (242 יחידות דיור), ראשון לציון (254 יחידות דיור), אור-ים (713 יחידות דיור) ופרויקט חיפה הנמצא בתכנון (855 יחידות דיור).
- בתחילת השנה זכתה חנן מור בשני פרויקטים נוספים חדשים במסגרת תוכנית מחיר מופחת (לא עוד מחיר למשתכן…). פרויקט אחד ברמת גן (173 יחידות דיור) ופרויקט אחד בבאר יעקב (202 יחידות דיור). בשני הפרויקטים האלו צפויה חנן מור להכיר ברווח גולמי נוסף של כ-95 מיליון שקל (בהנחת שיעור רווחיות גולמית של כ-13%).
- על פי הנתונים שמספקת חנן מור – החברה תכיר מהפרויקטים שכבר בביצוע ברווח גולמי של 308 מיליון שקל (בעיקר בראשון לציון, מודיעין ואור-ים) ואלו צפויים להסתיים בטווח של עד כשנתיים מהיום. פרויקט חיפה שצפוי להתחיל ברבעון הראשון של שנת 2022 צפוי להניב לאורך ההקמה שלו רווח נוסף של יותר מ-175 מיליון שקל (בשיעור רווחיות גולמית של 16%).
- לחברת חנן מור הייתה מעין “בטן” בשנת 2020 בכל הקשור להכרה בהכנסות. הבטן נבעה מכך שלא היו כמעט פרויקטים בביצוע. הבטן התהפכה במחצית השנייה של 2020 כאשר הפרויקטים במודיעין וראשון לציון נכנסו לביצוע. ברבעון הראשון של השנה גם פרויקט אור-ים נכנס לביצוע וצפוי לתרום לתוצאות הכספיות בחודשים הקרובים.
- הזינוק המשמעותי בהכנסות יתרחש ברגע שחנן מור תתחיל לשווק את הדירות בפרויקט אור-ים במסגרת מחיר למשתכן (434 יחידות דיור). זה אמור לקרות ברבעון השלישי של שנת 2021 ואז תוכל חנן מור בבת אחת להכיר בנתח משמעותי מהכנסות הפרויקט כפול שיעור ההתקדמות בביצוע של הפרויקט עד לתום הרבעון השלישי.
- בסה”כ מכרה חנן מור 43 יחידות דיור ברבעון הראשון של השנה בהיקף כספי כולל של 70 מיליון שקל. הפוקוס צריך להתמקד בהתקדמות במכירת דירות בשוק החופשי בראשון לציון, מודיעין ואור עקיבא ששם נמכרו 26 יחידות דיור. מאז אפריל ועד פרסום דוחות הרבעון הראשון – מכרה חנן מור עוד 17 יחידות דיור (15 מתוכן זה בפרויקטים המשמעותיים).
- לדעתי היתרון הגדול שיתדלק את התוצאות הכספיות של חנן מור בתחום המגורים טמון באור-ים. אני לא מדבר על הדירות מחיר למשתכן שמחירן קבוע וידוע מראש אלא על אותן 279 יחידות דיור למכירה בשוק חופשי. עד כה נמכרו 36 יחידות דיור בלבד. הדבר המעניין הוא שערך המלאי שלא נמכר מזנק לאור עליית המחירים וכל דירה שטרם נמכרה שווה יותר.
הנה הנקודות המרכזיות בחברה שכדאי להכיר בתחום הנכסים המניבים:
- כפי שציינתי קודם – לחנן מור יש תשעה מרכזים מסחריים שהיא מקדמת – שלושה מרכזים כבר עובדים (שניים בחריש ואחד במודיעין) ויפיקו השנה דמי שכירות של 15.7 מיליון שקל בשנה. שווי המרכזים המניבים שכבר פועלים בספרי חנן מור מסתכם ב-211 מיליון שקל.
- המרכז המשמעותי הוא קניון MORE בחריש אשר רשום בספרי החברה בשווי של 108 מיליון שקל. שיעור התפוסה בנכס הוא כ-81% ועל רקע ההתאוששות ממשבר הקורונה אני מעריך שהחברה תשלים את השכרת יתרת השטחים בעתיד תוך זמן לא רב.
- האפסייד הנוסף במניבים יתרחש בשנת 2022 – שלושה מרכזים נוספים של החברה נכנסים להנבה – חריש 420, מודיעין וראשון לציון. הפרויקט המשמעותי מבין השלוש הוא חריש 420 – מרכז מסחרי בעיר חריש בשטח של 13,500 מ”ר שבו יושקעו 110 מיליון שקל. כאמור, החברה דיווחה על התקשרויות משמעותיות ומו”מ מתקדמים לפני סגירה עם שוכרים גדולים ומשמעותיים אשר יעלו את שיעור ההשכרה בנכס מ-19% בסוף 2020 ל-48%.
- תחום המרכזים המסחריים הפתוחים כמעט ולא נפגע בקורונה (למעט בתקופה שבה המרכזים היו סגורים). המימון הזול בשוק והמחסור בנכסים על המדף – מעלים את השווי של המרכזים המסחריים גם כתוצאה מעליית דמי השכירות אך גם כתוצאה מירידה בשיעורי ההיוון. חנן מור הכירה בשנים האחרונות ברווח יזמי משמעותי משערוך בפרויקטים אותם הקימה וכנראה שגם בשנה-שנתיים הקרובות תכיר החברה ברווח יזמי נוסף בתחום המניבים.
הנה הנקודות המרכזיות בחברה שכדאי להכיר בתחום הייזום מקרקעין:
- הפרויקט המשמעותי העיקרי בתחום זה הינו פרויקט המייסדים ש”נכנס לצנרת” לפני מספר שנים כזכות סירוב ראשונה להיות היזם של הקרקע, ומתחיל לקרום עור וגידים. התוכנית כוללת 350 דונם לטובת שינוי ייעוד ושם עתידה חנן מור להקים כ-3,500 יחידות דיור – שזה יותר מכל הדירות שמקדמת החברה כיום. כמו כן, הפרויקט יכלול עוד כ-100,000 מ”ר של מסחר, משרדים ותעסוקה.
- ביוני 2019 התקיים דיון בהתנגדויות לשינוי ייעוד ודיון סופי צפוי בשבועות או החודשים הקרובים במועצה הארצית למתן תוקף לתוכנית ואישור שינוי ייעוד. אם זה יעבור בהצלחה – מתכננת חנן מור ליזום עסקאות קומבינציה לכ-1,500-2,000 יחידות דיור. במקביל, בשנים הקרובות תקדם חנן מור תוכנית מפורטת לבנייה כאשר בחברה צופים תחילת בנייה בשנים 2024-2025.
- כפי שציינתי קודם – בתחילת יוני דיווחה החברה על רכישת קרקע חקלאית בנס ציונה תמורת 13 מיליון שקל. הקרקע שנרכשה כלולה במתחם המייסדים ואילו הקרקע הייתה מוצעת במכרז של רמ”י כזמינה לבנייה היא הייתה נמכרת בכ-120-150 מיליון שקל. ככל שהקרקע תעבור שינוי ייעוד – גלום כאן לחנן מור במהלך רווח משמעותי לפני מס של יותר מ-100 מיליון שקל – וזה עוד לא כולל את הרווח היזמי מהקמת יחידות הדיור.
- פרויקט נוסף שלגביו חנן מור מספקת פחות פרטים נקרא לב המושבה – 180 דונם הנמצאים במזרח נס ציונה. בכפוף לשינוי הייעוד לשטח – מתכנת חנן מור להקים על גבי השטח כ-500 יחידות דיור של מסחר, משרדים ותעסוקה. לגבי שטח זה חנן מור לא מספקת לוחות זמנים או צפוי לפרויקט.
הנה הנקודות המרכזיות בחברה שכדאי להכיר בתחום הפיננסים:
- בחודש ינואר השנה ביצעה חנן מור מהלך פיננסי משמעותי – גיוס של 40 מיליון שקל מקבוצת הראל ביטוח שהפכת לבעלת עניין. העסקה בוצעה לפי מחיר של 37 שקלים למניה כך שהראל מורווחים כ-20% על הנייר. מלבד הכסף שנכנס לקופת החברה – העסקה הנוכחית יכולה להדק את הקשר בין חנן מור לבין הראל בעסקאות נוספות, גישה למימון, שיתופי פעולה בפרויקטים ועוד.
- החברה השלימה לאחרונה גיוס חוב בהיקף של כ-70 מיליון שקל בהנפקת סדרת אג”ח חדשה – סדרה י”ב. הריבית שנקבעה במכרז הינה ריבית שקלית של 2.8% – הריבית הנמוכה ביותר שבה גייסה חנן מור אג”ח מאז ומעולם. איגרות החוב שגייסה חנן מור נושאות שעבוד על העודפים של פרויקט שלב ב’ של אור ים.
סיכום
אני זוכר את החששות של המשקיעים לפני שנה שהקורונה תוביל לקיפאון בשוק הנדל”ן ולירידת מחירים. משקיעים אשר מכרו מניות נדל”ן באותה העת עשו טעות מרה. בשבועות האחרונים שוב ישנה בטן במניות הנדל”ן בגלל החשש שהממשלה החדשה תפעל לירידת מחירי הדיור ורמז ראשון לכך ניתן היה לראות מהחלטת בנק ישראל שמנסה לצנן את ההתלהבות.
בסופו של דבר שוק הנדל”ן הוא שוק של ביקוש והיצע והביקוש עולה על ההיצע וימשיך להיות כזה – והתוצאה הינה המשך עלייה חדה במחירי הדיור בשנים 2021-2022 ואת זה ניתן לראות במחירי הסגירה של המכרזים האחרונים של רמ”י.
חנן מור מחזיקה בפעילות שלה הרבה ערך חבוי – חלק בתחום הייזום מקרקעין (פרויקט המייסדים והקרקע בנס ציונה), חלק בתחום הנכסים המניבים (שערוכי נכסים), חלק בתחום הנדל”ן למגורים (עליית המחירים מגדילה את הרווח היזמי הרבה מעל דו”ח אפס של הפרויקטים) וחלק בתחום החיסכון בהוצאות המימון.
אני מנסה בתכנים שלי לא לקבוע מחירי יעד למניה. משאיר את זה לאנליסטים אשר מקבצים את המידע בתוך קובץ אקסל ומנתחים את זה לעומק. אם מישהו רוצה כיוון – בלידר קבעו למניה מחיר יעד של 65 שקלים שזה כ-50% מעל המחיר הנוכחי. חנן מור היא כבר לא חברה קטנה (640 מיליון שקל) אך החברה גמישה מאוד וידעה להפיק מהלימון לימונדה – בכל צעד אותו עשתה בשנים האחרונות. כך גם יהיה להערכתי בעתיד.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק בניירות המוזכרים בכתבה
יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של חנן מור