עונת הדוחות מתקדמת היטב. מתוך המניות החמות שלנו – שלוש כבר פרסמו את הדוחות הכספיים – סלע נדל”ן, דיסקונט ו-IES. בסוף השבוע הצטרפה החברה הרביעית לרשימה – לוינשטין נכסים. למי שלא מכיר את לוינשטין נכסים – סקירה מקיפה על החברה ניתן לקבל כאן. כעת – נסקור את הדברים המעניינים מתוך הדוחות הכספיים – כפי שאנו מוצאים לנכון.
1. זה ששנת 2015 הסתיימה עם רווח נקי של 107 מיליון שקל זה לא באמת מעניין. רק את כלי התקשורת. הרבה יותר מעניין להסתכל על ה-NOI – ההכנסות מנכסים מניבים. זה הסתכם השנה ב-60 מיליון שקל. ההשוואה לשנת 2014 (70 מיליון שקל) אינה רלוונטית מדי מאחר והנכס של בית קומברס היה פנוי בכל שנת 2015 והייתה לו תרומה מלאה בשנת 2014. מצד שני, בשנת 2015 בא לידי ביטוי הנכס שנרכש במודיעין בסוף 2014 ואוכלס במהלך 2015.
2. התחזית לשנת 2016 של ה-NOI עומדת על 65 מיליון שקל. הגידול נובע לדעתי בין היתר מהנכס במודיעין (בית אטריום) אך גם מעלייה בדמי השכירות של חלק מהנכסים. ה-FFO בשנת 2015 הסתכם ב-28.5 מיליון שקל.
3. הנכס המרכזי שהופך יותר ויותר למהותי בפעילות של החברה הוא הקרקע במתחם התחנה המרכזית הישנה שבו מחזיקה החברה ב-50%. השווי של המתחם עומד נכון להיום על 600 מיליון שקל והחלק של לוינשטיין על 300 מיליון שקל. כנגד הנכס ישנן הלוואות בהיקף של 204 מיליון שקל אך הלוואת גישור אחת בהיקף של 21.3 מיליון שקל כבר נפרעה בחודשים הראשונים של 2016. ממליץ בחום לקרוא את הערכת השווי של הקרקע בקישור הבא – רדו למטה עד שתגיעו למתחם התחנה המרכזית הישנה.
4. ערכם של מגדל לוינשטיין ומגדל דיסקונט אשר שווים בספרים כחצי מיליארד שקל עברו השבחה ברבעון הרביעי של השנה, זאת חרף ההפחתות שהיו באמצע 2015. עבודות הרכבת הקלה הובילו לירידת מחירים במגדל לוינשטיין – אך חלק מן החוזים החדשים נחתמו במחירים של 120 שקלים למ”ר – אך השוכרים קיבלו חודש ללא תשלום דמי שכירות. הדבר שקול להנחה של 8%. בעבר הזהירה החברה מירידת מחירים באזור בעקבות עודפי שטחי משרדים (שרונה מרקט, הפרוייקט של אמות) אך זה עדיין לא בא לידי ביטוי. אגב, להערכתי, ברגע שתהיה רכבת קלה (בעוד כ-4-5 שנים) דמי השכירות במגדל לוינשטיין יעמדו על כ-150 שקלים למ”ר, אבל עוד חזון למועד.
5. בשנת 2015 נרשמה עלייה גם ביתר הפרוייקטים המניבים של החברה – רמת אליהו, יקנעם וכו’. החברה מקדמת שינוי תב”ע ברמת אליהו אשר תאפשר לה להגדיל משמעותית את הפרוייקט. התוכנית אושרה בסמכות המקומית אך נדרש גם סמכות מחוזית אשר תאפשר גם שינוי ייעוד של הנכס. לא בטוח האם אירועים אלו יתרחשו השנה – אבל הם בהחלט לא מזיקים – וכמובן שלא מתומחרים.
6. פרוייקט ייזום בכפר סבא – לטעמי הוא נכנס להקפאה. ייתכן והחברה מחפשת שותף אסטרטגי שייקח על עצמו חלק מן הסיכונים – ואולי אף ישכור חלק מהנכס לאחר השלמת הבנייה בתשואה ראויה ולטווח ארוך.
7. בניין קומברס – החברה לא עדכנה על התוכניות שלה לגבי הבניין. אנו יודעים שנחתם מזכר הבנות למכירת הנכס לשגרירות סין. עד כה לא דווח דבר. לא על התקדמות, אך לא על ביטול. הסכם מחייב על מכירת הנכס צפוי להקטין את רמת המינוף בחברה שעלתה לאחר שרכשה נתח ממתחם התחנה המרכזית הישנה.
8. החברה סגרה בסוף 2015 הסכמי מימון חדשים בהיקף של 150 מיליון שקל. חלק בריבית של 3.9% שקלי, וחלק בריבית של 2.75% (צמוד פריים). פירעון הקרן הוא איטי מאוד – 4% בשנה, כך שלמרות הריבית היחסית גבוהה לעומת הריבית הקודמת – מדובר בעסקה טובה אשר תשאיר הרבה כסף בקופה. בפועל, ניתן להסתכל על זה כמעט כמו הלוואת בלון שבה משלמים רק את הריבית, אך הקרן לא יורדת. בינתיים לוינשטיין נהנית מהתזרים של הנכסים המניבים.
9. החברה הכריזה על דיבידנד של 0.5 שקל למניה. זה דיי היה צפוי. תשואת הדיבידנד בהנחת מחיר מניה של 3500 אגורות היא כ-2.9% בשנה. בשנת 2016 לדעתי הוצאות המימון של החברה יגדלו בגלל ההלוואות הקשורות לתחנה המרכזית. לשם השוואה – סך ההלוואות של החברה בסוף 2015 הסתכמו ב-465 מיליון שקל לעומת 288 מיליון שקל בסוף 2014. בפועל – ניתן להוריד כ-21 מיליון שקל מסך ההלוואות אשר נפרעו. עדיין מדובר בעלייה בהוצאות – אשר לטעמי הינה זניחה.
10. שווי השוק של החברה עומד על 470 מיליון שקל. ההון העצמי של החברה בסוף 2015 הוא 595 מיליון שקל. לטעמי – ההון העצמי של החברה הוא אמיתי ומוחשי. אמנם, חלק מן ההון כולל בתוכו קרקעות (300 מיליון שקל) שכנגדן יש הלוואות (כ-182 מיליון שקל) – אך נראה כי שוק ההון עדיין מתקשה ולא מתמחר את פרוייקט התחנה המרכזית הישנה.
גילוי נאות: אני מחזיק במניות החברה כהשקעה אסטרטגית – ובהיקף מהותי. חלק נוסף מוחזק על ידי למטרת מסחר ואני עשוי למכור את המניות במסגרת המסחר – בתנאים מסוימים.
[…] […]