חברת בוני תיכון פרסמה את הדו”ח הרבעוני שלה בסוף השבוע. בכתבה הנוכחית אסקור בפניכם את הנקודות המרכזיות בתוך הדוחות הכספיים שכדאי להכיר. על בוני תיכון כתבתי בהרחבה במהלך חודש אפריל ולכן הכתבה הזאת תוקדש בעיקר להתפתחויות שעברה החברה בחצי שנה החולפת וההתקדמות בפרויקטים השונים.
- נתחיל מהשורה התחתונה – בוני תיכון רשמה ברבעון השני הכנסות של 114.6 מיליון שקל ורווח נקי של 14.1 מיליון שקל. במחצית הראשונה של 2021 הרווח במחצית הראשונה של השנה מסתכם ב-22.4 מיליון שקל. תוך דגש על השיפור המשמעותי ברווחיות הגולמית אותה מציגה החברה של כ- 23% במחצית הראשונה של 2021 לעומת 10% במחצית הראשונה של 2020.
- במהלך המחצית הראשונה של השנה מכרה החברה 98 יחידות דיור בהיקף כספי של 208 מיליון שקל. מאז חודש יולי ועד הדו”ח מכרה החברה עוד 33 יחידות דיור בפרויקטים שלה בהיקף כספי של 74 מיליון שקל.
- פרויקט הדגל של החברה נמצא בקרית אונו. מדובר בפרויקט התחדשות עירונית ענק שבו מתכננת החברה לבנות 1,077 יחידות דיור בארבעה מתחמים שונים. בשנת 2020 החלה החברה בבניית המתחם הראשון שנקרא מתחם D וכולל 243 יחידות דיור (163 יחידות דיור לשיווק ). לפני מספר חודשים החלה החברה בעבודות להקמת המתחם השני שנקרא מתחם C שבו יש 244 יחידות דיור (180 יחידות דיור לשיווק).
- עד כה מכרה החברה במתחם הראשון – מתחם D כמות של 94 יחידות דיור (57.7%). במתחם השני מכרה בוני תיכון כבר 102 יחידות דיור (56.7%). שני המתחמים נהנו בחודשים האחרונים מהגאות בשוק הנדל”ן ומקצב מכירות גבוה. שני הפרויקטים עתידים להסתיים במהלך שנת 2024 ועד אז החברה לא צפויה להתקשות בהשלמת המכירות בפרויקט מאחר וקרית אונו נמצאת באזור ביקוש מעולה. כמו כן, החברה צופה להתחיל בהריסת המתחם השלישי במהלך המחצית השנייה של 2021.
- פרט לפרויקט הדגל בקרית אונו שצובר תאוצה – במחצית הראשונה של השנה השלימה החברה את הפרויקט בגדרה ומסרה את כל הדירות לרוכשים. במקביל, ממשיכה בוני תיכון לקדם שלושה פרויקטים נוספים – בכרמי גת, באשקלון ובמודיעין. הפרויקט הראשון בכרמי גת כולל 268 יחידות דיור וכולו מכור. החברה נמצאת בשיעור ביצוע של כ-86% והפרויקט צפוי להסתיים לקראת סוף השנה. הרווח הגולמי שנותר להכיר בפרויקט מסתכם ב-6.2 מיליון שקל.
- פרויקט משמעותי שני של החברה במסגרת תוכנית למשתכן נמצא במודיעין שבו מקימה החברה 155 יחידות דיור. הפרויקט נמצא בשיעור השלמה כספי של 31% והוא צפוי להסתיים בשנת 2022. עד כה מכרה החברה 130 יחידות דיור בפרויקט כך שבמלאי נותרו 25 יחידות דיור (מתוך זה 24 יחידות דיור בשוק חופשי). בסה”כ לבוני תיכון יש להכיר ברווח גולמי של כ-40 מיליון שקל עד למועד השלמת הפרויקט.
- הפרויקט השלישי של החברה נמצא באשקלון. מדובר בפרויקט של מחיר למשתכן להקמת 342 יחידות דיור. עד כה נמכרו על ידי החברה 294 יחידות דיור ונותרו לשיווק 48 יחידות דיור (מתוך זה 45 יחידות דיור בשוק חופשי). הפרויקט צפוי להסתיים במהלך שנת 2022 ובוני תיכון צפויה להכיר ברווח גולמי של 57 מיליון שקל עד להשלמת הפרויקט.
- בראייה קדימה – אני חושב שהחל מהרבעון השלישי תתחיל בוני תיכון להכיר בהכנסות מההתקדמות של ההקמה במתחם C בקרית אונו שנכנס לביצוע. מאחר ושיעור המכירות הוא יחסית גבוה בעת תחילת העבודות – הרי שהרווח צפוי להיות משמעותי ככל שיתקדם הביצוע.
- בוני תיכון היא לא חברה שמספקת הרבה עדכונים שוטפים למשקיעים במסגרת דיווחים מיידיים. מה שכן החברה סיפקה אלו עדכונים מעניינים מאוד. הראשון – זכייה במכרז של ‘מחיר מופחת’ בבאר יעקב. החברה מתכננת להקים 238 יחידות דיור בבנייה רוויה ובנוסף יכלול הפרויקט גם כ-1,200 מ”ר של שטחי מסחר. מחצית מהדירות צפויות להימכר לזכאים ומחצית מהדירות יימכרו בשוק חופשי. בוני תיכון שילמה עבור הקרקע סכום של כ-198 מיליון ש”ח והיא מעריכה כי תרשום בפרויקט הכנסות של 538 מיליון שקל (כולל מע”מ). הפרויקט טרם החל והפרויקט צפוי להסתיים בשנת 2025.
- שני הדיווחים הבאים נוגעים לזכייה בפרויקטים של התחדשות עירונית. הפרויקט הראשון הוא על קידום פרויקט התחדשות עירונית ברמת השרון, במסגרת הפרויקט תקים החברה לפחות 112 יחידות דיור וכ-800 מ”ר של מסחר. הפרויקט השני הוא על קידום פרויקט התחדשות עירונית בשדרות ירושלים בתל אביב. בפרויקט זה צפויה החברה להקים 115 יחידות דיור ו-1,200 מ”ר של שטחי מסחר. בסה”כ לחברה יש 22 פרויקטים של התחדשות עירונית שרובם בעלי רף החתמות מהותי של למעלה מ-60%. . כמו כן, ייתכן כי החברה תדווח על פרויקטים נוספים עליהם היא עובדת אבל טרם הגיעו לרף ההחתמות לפיו היא מדווחת.
- בתחילת שנת 2021 לחברת בוני תיכון היו במלאי 14 יחידות דיור שלא נמכרו – ארבע בפרויקט בירושלים ועשר בפרויקט בנתניה. מאז תחילת השנה השלימה החברה מכירה של שש מבין הדירות בנתניה בתמורה כספי של 14 מיליון שקל. המשמעות הינה שכעת לחברה יש מלאי גמור זניח המיועד למכירה – ארבע דירות בנתניה וארבע בירושלים.
- בצד המימוני – בוני תיכון השלימה בחודש יוני גיוס חוב בהיקף של 105 מיליון שקל בריבית שנתית של 3.05% שקלית – הריבית הנמוכה ביותר שבו גייסה החברה מעולם. כחלק מן ההנפקה שיעבדה החברה את העודפים של מתחם C בקרית אונו. במקביל – פרעה החברה בפירעון מוקדם את סדרת אג”ח ט”ו אשר עודפיו היו משועבדים לטובת פרויקט כרמי גת.
- נכון לסוף הרבעון השני ההון העצמי של בוני תיכון מסתכם ב-126 מיליון שקל – עלייה של כ-25 מיליון שקל לעומת סוף שנת 2020. החברה נסחרת במכפיל 2.28 על ההון אשר הינו יחסית נמוך ביחס לחברות נדל”ן אחרות הפועלות בתחום. בוני תיכון מודל 2021 היא חברה יציבה יותר עם מינוף נמוך יותר מבעבר ואפשר לראות זאת בתשואות האג”ח אשר נסחרות במרווח של עד 280 נ”ב מעל האג”ח הממשלתי.
- בראייה קדימה – יהיה מעניין לראות האם בוני תיכון תכניס לפורטפוליו שלה פרויקט נוסף במסגרת מחיר מופחת (התחרות בשוק מאוד גדולה והמחירים במגמת עלייה). אני מצפה שבחודשים הקרובים תפתח החברה לשיווק מתחם נוסף בקרית אונו. כמו כן, החברה מקדמת כיום 22 פרויקטים בתחום ההתחדשות עירונית וניתן לצפות כי לפחות אחד מהם יכנס לצבר הפרויקטים לביצוע של החברה בטווח הזמן הקרוב, כאשר היתרון הגלום בפרויקטים אילו שאין השקעה ברכישת הקרקע.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה
יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של חברת בוני תיכון