מתחת לרדאר: פארק פלמחים של IES הולך ומשתבח – הנה הנתונים

הכתבה הבוקר תעסוק באחת המניות החמות שסימנו לשנת 2016 – חברת איי.אי.אס שבשליטת איש העסקים חיים גייר. אתמול – הזדרזה החברה לפרסם את הדוחות השנתיים שלה ובכוונתנו לעמוד על הנקודות המרכזיות מתוך הדו”ח. לא מכירים את איי.אי.אס – אתם מוזמנים לקרוא ניתוח של החברה ופעילותה שפרסמנו לפני מספר חודשים.

נתחיל מהבהרה: נכון להיום – מספר המניות הרלוונטיות לחישוב שווי שוק החברה עומד על 4.755 מיליון מניות – וזה גוזר שווי שוק של 442 מיליון שקל (במערכות הבורסה נכתב 461 מיליון שקל הנובע מאופן שקלול חלק מהמניות הרדומות).

הנכס המרכזי של החברה הינו 400 דונם הממוקמים בפארק פלמחים ומעניקים לה את עיקר השווי – 336 מיליון שקל נכון לסוף 2015. מאחר ו-40 דונם מתוך השטח מושכרים לחברת ספנקריט (נרחיב עליה מעט בהמשך) שווי הנכס מתייחס ל-360 דונם בלבד. הנכס מושכר ל-16 שוכרים שונים לפי מחיר ממוצע של 85 שקלים למ”ר. בין השוכרים המהותיים נמצאת שלמה רכב המשמש כשוכר עוגן שמחזיק 27% משטח הקרקע. עוד שוכר מרכזי היא חברת דרך הים התפלה שלה חוזה ארוך טווח עם פארק פלמחים ומחזיקה ב-15% משטח הנכס.

פארק פלמחים הוא מעין מחסן ענק שערכו יכול להשתבח כאשר לא ישמש כאחסנה פתוחה וייבנו בו מבנים נוספים שיגרמו לעלייה בדמי השכירות – דוגמת מתקן התפלה נוסף. תהליכים שכאלו לוקחים זמן רב אך הקרקע לא נעלמת. נכון להיום, הקרקע מייצרת תשואת שנתית של כ-6% על ההשקעה שהם NOI של כ-20 מיליון שקל. לשם השוואה בשנת 2014 ה-NOI מהנכס הסתכם ב-16.6 מיליון שקל. התזרים מהנכס אמנם עלה אך ערכו לא השתבח. הוא משוערך בדוחות הכספיים לפי שיעור היוון של 6.5%-7.5% (בהתאם לשוכרים השונים).

הבעייתיות בפעילות של IES מתגלה בחברת ספנקריט. החברה רשמה בשנה החולפת הכנסות של 42 מיליון שקל ורווח נקי 6.6 מיליון שקל. עם זאת, ברבעון הרביעי רשמה החברה הפסד קל של פחות ממיליון שקל – וקשה לדעת מהו השווי של הפעילות שמתמודדת בשוק קשה. עם זאת, כאשר מנטרלים את שכר הדירה שמשולם לפארק פלמחים (כ-3 מיליון שקל לשנה) – עדיין מדובר בחברה רווחית – אך זאת אנקדוטה שאינה מייצגת כמובן.

נכון לסוף 2015 בקופת המזומנים של החברה היו כ-70 מיליון שקל וכנגדם היה חוב פיננסי של 22 מיליון שקל. ההלוואה הינה הלוואה לטווח קצר שמתגלגלת מדי חודש בריבית אטרקטיבית. החברה יכולה לפרוע אותה בכל העת, אך לעת עתה מעדיפה IES לגלגל אותה בריבית לא גבוהה ולהפנות משאבים כספיים לטובת דיבידנדים ורכישה עצמית של מניות שעשויים לייצר “תשואה עודפת” על הריבית המשולמת בגין ההלוואה.

ומה לגבי התמחור? אין ספק שהשווי של ספנקריט מעט נשחק וצריך לקחת אותו בגישה שמרנית יותר מאשר מה שנלקח לפני כמה חודשים. אז הנחנו תזרים של 10 מיליון שקל בשנה, אך לצורך השמרנות נוריד את את התזרים לכ-5 מיליון שקל בשנה. במקרה שכזה – שווי הפעילות של החברה כיום עומד על 394 מיליון שקל (442 פחות 48). כנגד זה עומד תזרים של כ-25 מיליון שקל בשנה. הדבר גוזר תשואה של 6.3% בשנה מהפעילות הכוללת של החברה – אשר ברובה מחולקת בחזרה למשקיעים.

לכל אלו תוסיפו את פוטנציאל ההשבחה בפארק פלמחים ואת הפעילות שהחברה מנסה לפתח בבסיס עובדה ותקבלו נייר מעניין מאוד שמייצר תשואה יפה על ההון למשקיעים.

גילוי נאות: אין בנכתב המלצה לפעולות בניירות ערך. הכותב אינו מחזיק במניות החברה נכון למועד פרסום הכתבה