מתחת לרדאר: הכירו את מדיפאואר – חברת הנדל”ן מניב הפועלת בארה”ב

הכתבה שלנו היום היא זרקור על חברת נדל”ן מניב אשר פועלת בארה”ב. לחברה קוראים מדיפאואר והיא נסחרת לפי שווי של 360 מיליון שקל – לא הרבה מעל ההון העצמי החשבונאי שלה. לאחרונה השלימה מדיפאואר גיוס הון בהיקף של 43 מיליון שקל כדי לקדם שתי עסקאות מעניינות: השקעה של 6 מיליון דולר בחברה טכנולוגית והשקעה של 5 מיליון דולר בהקמת קרן שתעמיד הלוואות ליזמים וקבלנים. בכתבה אדבר גם על הפעילות הקיימת של מדיפאואר – וגם על שתי העסקאות החדשות ואנסה לתת לכם קצת צבע על הפעילות של החברה.

חברת מדיפאואר נמצאת בשליטת איש העסקים יאיר גולדפינגר אשר מחזיק בכ-53% מהחברה ומכהן כיו”ר החברה. בין בעלי המניות בחברה ניתן למצוא את קרן אלפא המוערכת עם החזקה של 13.7%, הראל גמל עם 9.2% ומיטב גמל עם החזקה של 7.8%.

הפעילות בארה”ב

הלב המרכזי של הפעילות של מדיפאואר נמצא בארה”ב והיא משקיעה ומשביחה מרכזים מסחריים קהילתיים. בדיוק כמו חברות נדל”ן מניב בישראל – כך פועלת מדיפאואר בקטן בארה”ב. היא רוכשת נכסים, משקיעה כספים להשביח אותם, מסדרת את תמהיל השוכרים כדי שיהיה נכון והתוצאה היא – הגדלת דמי השכירות, הגדלת התנועה פנימה אל תוך הנכסים – והשבחת הנכס.

מדיפאואר מבצעת את הפעילות הזאת כבר למעלה מעשור אך בשנה החולפת האיצה את הקצב. נכון להיום, מחזיקה החברה ב-17 נכסי נדל”ן מניב במדינות פנסילבניה, ניו יורק, מסצ’וסטס, קונטיקט, ג’ורג’יה וניו ג’רזי. תיק הנכסים מגוון מאוד וכולל 260 שוכרים מסחריים שונים. שיעור התפוסה בנכסים של החברה מסתכם ב-93%.

 

בשנה שעברה ביצעה מדיפאואר קפיצת מדרגה בארה”ב כאשר רכשה חמישה נכסים בפנסילבניה יחד עם שותף (20%). סכום העסקה לשני השותפים הסתכם בכ-114 מיליון דולר (370 מיליון שקל). במסגרת העסקה מדיפאואר רכשה חמישה מרכזים פתוחים, מעוגני סופרמרקטים אשר נמצאים כולם במטרופולין של פילדלפיה.

הנכסים נרכשו בתפוסה של 91% ומניבים הכנסות שנתיות של 7.7 מיליון דולר – המשקף שיעור תשואה של 6.7%. את הרכישה מימנה החברה ברובה (70%) באמצעות הלוואה בנקאית ארוכת טווח בריבית של 3.53%. את היתרה מימנה מדיפאואר מהמזומן שהיה לה בקופה בתוספת כסף שהתקבל מהרחבת סדרת אג”ח ב’ והנפקת זכויות שבוצעה.

עסקה נוספת שבוצעה בשנת 2021 והושלמה בחודש ספטמבר התרחשה במדינת ג’ורג’יה. מדיפאואר רכשה מרכזי מסחרי בהשקעה של 18.6 מיליון דולר. החברה לקחה הלוואה לשבע שנים בשיעור של 66% מהיקף העסקה.

מסע הרכישות של מדיפאואר נמשך גם אל תוך 2022 ובחודש ינואר חתמה על מזכר הבנות לרכישת מרכז מסחרי בקונטיקט תמורת כ-23 מיליון דולר. מדובר במרכז אשר מניב NOI שנתי של 1.55 מיליון דולר. העסקה צפויה להיות מושלמת ברבעון השני של שנת 2022.

מדיפאואר לא רק רוכשת – אלא גם מוכרת. לאחר שהנכסים שהחברה מפעילה עוברים תהליך של השבחה הם עולים על המדף ויוצאים למכירה. כך למשל, נכס הנקרא Southbridge שהחברה רכשה בשנת 2012 נמצא בתהליך מכירה תמורת 12.6 מיליון דולר ולהניב למדיפאואר תזרים חופשי של 4.1 מיליון דולר. מאז הרכישה ועד עסקת המכירה הניב הנכס תשואה של 18% על ההשקעה המקורית.

 

נכס נוסף שמדיפאואר רוצה למכור נקרא Hannaford. גם כאן מדובר בנכס ותיק שנמצא בפורטפוליו שלה מאז 2011 והיום שווה 16.9 מיליון דולר. התשואה השנתית על ההשקעה המקורית מסתכם ב-14% בשנה. עד כה לא נחתם למכירת הנכס – אבל זה בטח יקרה בתקופה הקרובה.

הפעילות מחוץ לארה”ב

לחברת מדיפאואר יש גם פעילות בקנדה ואפילו נכס מניב בבולגריה אך פעילות זאת נמצאת בתהליכי מכירה וחיסול. בסוף שנת 2020 לחברה היו שני נכסי נדל”ן בחבל אונטריו. ביולי מכרה החברה נכס אחד לא מהותי ובחודש נובמבר חתמה על עסקה למכירת הנכס השני תמורת כ-16.8 מיליון דולר. ככל שהעסקה השנייה תושלם – מדיפאואר תחסל את הפעילות במדינה. הפעילות בבולגריה כוללת נכס אחד לא מהותי בשווי של פחות מ-5 מיליון דולר וגם הוא כנראה יימכר. כך למעשה – הפעילות הבינלאומית של מדיפאואר מהווה להערכתי פחות מ-5% מהביזנס וניתן להתעלם ממנו במסגרת הניתוח של החברה.

כמה כסף עושים הנכסים?

אז האמת היא שהעסק קצת יותר מורכב לחישוב. מדיפאואר נתנה תחזית לשנת 2022 אשר מעריכה כי על בסיס הנכסים הקיימים ההכנסות השנתיות (NOI) יסתכמו ב-25.4 מיליון דולר וה-FFO יעמוד על 12 מיליון דולר (אחרי נטרול מיעוט להוצאות הנה”כ של חברת ההחזקה).

 

מהנתונים האלו צריך להפחית את שני הנכסים אשר צפויים להימכר ואנו נשארים עם הכנסות שנתיות מייצגות (NOI) של 23.4מיליון דולר ו-FFO של כ-11מיליון דולר. לזה – צריך להוסיף את הנכס שהחברה תרכוש בקונטיקט כך שה-NOI (המייצג) יעלה לכ-25 מיליון דולר וה-FFO ליותר מ-12 מיליון דולר. בהתחשב בשווי השוק של החברה מדובר על תשואת FFO של כ-10-11%.

אז נכון שעל פניו התשואה הגבוהה עשויה לייצר הזדמנות. אבל מהצד השני יש לנו כאן לא מעט סיכונים (ארה”ב וזה…), שער הדולר ועוד שלל דברים שאנו בישראל אינם מודעים אליהם. עם זאת, ההיסטוריה של מדיפאואר מוכיחה כי החברה יודעת להשביח בצורה טובה את הנכסים שלה ויודעת לנהל אותם טוב.

שתי הסוכריות של מדיפאואר

לצד הפעילות המניבה של מדיפאואר – החברה ביצעה לאחרונה גיוס הון בהיקף של 43 מיליון שקל. המטרה – ביצוע שתי השקעות מעניינות בחברות בהיקף כספי של 11 מיליון דולר. אינני יודע אם השקעות אלו יניבו תוצאות משמעותיות בעתיד אבל כדאי להכיר אותם. אני קורא לשתי ההשקעות האלו “הסוכריות” מאחר והן לא באמת בפעילות הליבה של מדיפאואר – אבל יכולות להניב תוצאות מתוקות בעתיד – עם חשיפה מוגבלת של החברה. מהלך זה הינו שיתוף פעולה ראשון בין מדיפאואר, שלה כאמור אופרציית נדל”ן בארהב, לבין יאיר גולדפינגר, בעל השליטה, המביא את הרקע הטכנולוגי המוכח שלו.

הסוכריה הראשונה היא השקעה של 6 מיליון דולר בחברה טכנולוגית לפי שווי של 150 מיליון דולר. חברת הטכנולוגיה פיתחה פלטפוטרמת השקעות אינטרנטית של מודל מימון המונים. הפלטפורמה מבוססת אלגוריתמים שונים שפותחו על ידה ומאגרי מידע נרחבים. על גבי הפלטפורמה – החברה מעמידה הלוואות לזמן קצר מגובות במשכנתא ליזמים וקבלנים בסקטור הבנייה הפרטית בארה”ב.

 

לחברת הטכנולוגיה יש כיום כ-110 אלף משקיעים רשומים אשר יכולים לפצל את השקעתם על פני מספר הלוואות. עד כה השקיעו בחברה כמעט מאה אלף אמריקאים סכום כולל של 420 מיליון דולר לטובת למעלה מ-2,000 פרויקטים. הריבית הממוצעת של ההלוואות בשנת 2020 עמדה על 10.15% וזה בערך הממוצע של השנים האחרונות.

הסוכריה השנייה היא הקמה של קרן פרטית להשקעות  שבעצם מהווה שיתוף פעולה עם פלטפורמת ההשקעות בהיקף של לפחות 30 מיליון דולר. החלק של מדיפאואר בהקמת הקרן יעמוד על 5 מיליון דולר. מטרת הקרן היא להעמיד הלוואות ליזמים וקבלנים במסגרת הפלטפורמה של החברה הטכנולוגית. ככל שההלוואות יועמדו – תוכל מדיפאואר לקבל אופציות נוספות להשקעה בחברה הטכנולוגית.

צריך לזכור – היקף ההשקעה של מדיפאואר בשתי החברות יחד הוא כ-11 מיליון דולר והוא מוגבל. ככל שהשקעות אלו יניבו תוצאות חיוביות – השווי של שתי ההשקעות האלו יגדל. בצד השלילי – 11 מיליון דולר זה הסכום המקסימלי שעלול להימחק אם החברה הטכנולוגית תיכשל ותיסגר.

סיכום

מדיפאואר היא חברה אשר נמצאת מתחת לרדאר אך עוסקת בניהול והשבחה של מרכזים מסחריים בארצות הברית. הנכסים המניבים מספקים היום תשואת FFO של יותר מ-13% ולצידם ביצעה מדיפאואר השקעה של 11 מיליון דולר בחברה טכנולוגית והקמת קרן השקעות שתעמיד הלוואות ליזמים. מדיפאואר היא חברה מעניינת מאוד אך סובלת מתת תמחור ביחס לחברות דומות. ההשקעה בפעילות מניבה בארה”ב מאופיינת על ידי השוק בחששות בשל הקושי הגדול לנתח את הנכסים אך עד כה מדיפאואר הראתה יכולת אמיתית להשביח את הפורטפוליו – ואני מקווה שמגמה זו תימשך.

 

גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בני”ע.
כל הפועל על בסיס סקירה זו, לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה, הח”מ אינו מחזיק במניית מדיפאואר