תומר קורנפלד
הכתבה שלנו היא כתבת עדכון על מניית אביב בניה. על החברה כתבתי לראשונה לפני כמעט שנה תחת הכותרת “חברת הנדל”ן למגורים הזולה בת”א”. המניה נסחרה אז במכפיל הון של 0.85 במחיר של 1,770 אגורות. מאז המניה הספיקה לטוס עד למכפיל הון של 1.43 בחודש יוני 2021 אך מאז נחלשה בחזרה והיום המניה נסחרת סביב ההון העצמי. האם כעת מדובר בהזדמנות מחודשת? אני אסקור מחדש את החברה ואת הפעילות שלה בשוק הנדל”ן.
אביב בניה היא חברת נדל”ן ותיקה שקיימת מאז שנת 1973 ונסחרת בבורסה בת”א מאז שנת 1993. החברה נמצאת בשליטת איש העסקים מרדכי אביב בן ה-92 אשר מוביל את החברה מיום הקמתה. יחד עם בני משפחתו – מחזיקים בעלי השליטה ב-87% מהמניות של החברה. יתרת המניות מוחזקת על ידי הציבור.
נכון להיום – לאביב בניה יש גם פעילות של נדל”ן למגורים יזמית אך היא מחזיקה גם בשני נכסים מניבים. בתחום הנכסים למגורים – התוכנית האסטרטגית של אביב בניה היא להקים כ-150-200 יחידות דיור בשנה. אין לחברה כל תוכנית לגדול מעבר לזה בצורה עצמאית. היתרון המשמעותי של החברה הוא שהחברה הינה הקבלן המבצע של הפרויקטים למגורים – ולכן היא בונה את הפרויקטים בזול יחסית לחברות בניה אחרות. כלומר – החברה היא זאת אשר מעסיקה את הפועלים ומחזיקה את כל הציוד הרלוונטי לטובת הבניה.
הנדל”ן למגורים
נכון להיום מקימה החברה ארבעה פרויקטים בישראל. בנוסף – יש לה עוד 4 יחידות דיור במלאי המיועדות למכירה (ועוד שש דירות במלאי בהונגריה שארחיב עליו בהמשך). בפרויקטים אלו צפויה החברה להכיר ברווח גולמי של כ-68 מיליון שקל ולמשוך עודפים של כ-258 מיליון שקל.
נסקור את הפרויקטים בהרחבה – שני פרויקטים המשמעותיים הינם בירושלים בצומת בייט שם מקימה החברה 128 יחידות דיור בשני בניינים אשר נקראים בניין 4 ובניין 3. החברה כבר השלימה את בניית בניינים 1,2,5,6 ונותרו לה עוד ארבע דירות במלאי. בבניין 4 שבו יש 64 יחידות דיור השלימה החברה את מכירת כל הדירות. הפרויקט נמצא בביצוע של כ-85% והדירות צפויות להימסר השנה.
בבניין מספר 3 החליטה אביב בנייה שלא לצאת לשיווק והיא מייעדת את 64 יחידות הדיור לטובת השכרה לטווח ארוך. הפרויקט נמצא בשיעור ביצוע של 67% והוא צפוי להיות מושלם בשנת 2023. החברה הגישה לרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה בקשה לקבלת נכס מאושר להשכרה לטווח ארוך של כל הדירות. ככל שזה יתקבל – תקבל אביב בניה הטבות מס כגון פטור ממע”מ, מס חברות מופחת ופחת מואץ בתקופת ההשכרה.
בנוסף לכך, אביב בניה נמצאת בעיצומם של הקמת שני פרויקטים במודיעין ובראשון לציון במסגרת מחיר מטרה אשר צפויים להימסר השנה. במודיעין מקימה החברה 118 יחידות דיור שמתוכם נמכרו כבר 114 יחידות דיור. בראשון לציון מקימה החברה 108 יחידות דיור שמתוכן מכרה החברה כבר 90 יחידות דיור. שני הפרויקטים נמצאים בשיעור ביצוע של 82% ו-77% ולכן אני סבור שהחברה לא תתקשה להשלים את הבנייה במהלך השנה ולמסור את הפרויקטים.
אם ננטרל לרגע את הפרויקט של בנין 3 בצומת בייט – הרי שאביב בניה תכיר ברווח גולמי של כ-38 מיליון שקל עד סוף שנה מפרויקטים מביצוע ותמשוך לידיים שלה עודפים של כ-170 מיליון שקל. בכל הקשור לבניין 3 – מאחר והאישורים של השכרה לטווח ארוך עדיין לא התקבלו – החברה טרם הכירה ברווח כלל מן הפרויקט. אילו אביב בניה הייתה מוכרת את הדירות – הרווח המשוער להכרה היה מסתכם בכ-30 מיליון שקל. אני משער שלאחר שהפרויקט יושלם ויאוכלס – החברה תפעל למשיכת העודפים של הפרויקט וביצוע מימון מחדש של הפרויקט דרך בנק או דרך שוק ההון.
פרויקטים בתחילת בניה / לקראת בניה
במסגרת המצגת של החברה התייחסה החברה לשני פרויקטים שעתידים להתחיל בשנת 2021 אך הם טרם עברו באופן רשמי משלב התכנון לשלב הביצוע. בפועל – ומאחר ואנחנו נמצאים אל תוך 2022 סביר להניח שהפרויקטים כבר יצאו לדרך.
בפרויקט בית שמש מקימה החברה 130 יחידות דיור במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. 50 דירות מיועדת למכירה לזכאי מחיר למשתכן ו-80 יחידות דיור מיועדות להימכר בשוק החופשי. עבודות החפירה והדיפון החלו כבר בשנת 2021 אך החברה טרם עדכנה על קבלת היתר בנייה. החברה חתמה על הסכם ליווי בהיקף של עד 164 מיליון שקל והפרויקט
נכון לסוף ספטמבר השיווק של הפרויקט טרם החל ולכן גם החברה לא הכירה ברווח הגולמי מן הפרויקט אשר צפוי להסתכם בכ-33 מיליון שקל. עם זאת, סיפור מעניין כן התרחש בעניין הזה של כתב תביעה שהוגשה לחברה בטענה שהחברה הסכימה למכור למספר אנשים 63 יחידות דיור בפרויקט. בחברה טוענים שהדירות לא נמכרו אלא שנתנו הצעות בלבד. מאחר ולא נחתמו חוזי רכישה – זה לא מחייב מבחינתם. בכל מקרה בין הצדדים סוכם שהחברה לא תמכור, תסחור או תבצע פעולה בדירות אלו עד להחלטת בית המשפט בעניין הזה. דיון בנושא אמור להתקיים ממש בימים הקרובים (22 בפברואר) ולאחר מכן החברה אולי תעדכן בנושא.
הפרויקט השני אשר נמצא לקראת ביצוע נמצא בראשון לציון. מדובר בפרויקט להקמה של 315 יחידות דיור – 90 יחידות דיור בשוק חופשי ו-225 יחידות דיור לזכאי תוכנית מחיר למשתכן. החברה עתידה להקים במסגרת הפרויקט שישה בניינים בני 8-15 קומות. עד כה קיבלה החברה היתרי בנייה להקמת חמישה בניינים והיא פועלת לקבלת היתר בנייה גם לבניין השישי. החברה החל בעבודות חפירה ודיפון לחלק מן הפרויקט. רק לאחר קבלת היתר הבנייה הסופי – החברה מתכננת לחתום על הסכמים למכירת ה-225 יחידות דיור.
שלושה פרויקטים מותנים
לצד הפרויקטים שהתייחסתי אליהם לאביב בניה יש שלושה פרויקטים נוספים אשר מותנים בהליכי שינוי תב”ע. אחד הפרויקטים המשמעותיים נמצא ברמלה בפארק צפון בו מחזיקה החברה 85% מהזכויות. לאחרונה הפרויקט אושר להפקדה בוועדה מחוזית ובו קיבלה החברה אישור לקדם את הקמת הפרויקט. בסה”כ מתכננת אביב בנייה להקים 278 יחידות דיור בארבעה בנייני מגורים. כמו כן אושר לחברה להקים מבנה בן 20 קומות לטובת תעסוקה בתוספת קרקע מסחרית. האישור שקיבלה החברה נמוך מאשר התכנון המבוקש של החברה (356 יחידות דיור). לכן – יהיה מעניין לראות במסגרת הדוחות הכספיים מהו צפי הרווח של החברה מהפרויקט בתנאים החדשים המופחתים.
שני פרויקטים נוספים שמתכננת החברה נמצאים בבית שמש ובנתניה. הפרויקט המהותי מבין השניים נמצא בנתניה ובו השקיעה החברה קרוב ל-20 מיליון שקל. על הפרויקט יש זכויות להקמת 33 יחידות דיור ו-120 יחידות לדיור מוגן. החברה ממש לא מתכוונת לפעול להקמת הפרויקט במתכונתו הנוכחית ורוצה לשנות את התב”ע. אני מצפה שהחברה תספק מידע נוסף ביחס לפרויקט זה במסגרת הדוחות השנתיים.
נכסים מניבים
לצד פעילות המגורים – לאביב בניה יש שני נכסים מניבים במאזן. הנכס הראשון נמצא באזור התעשייה גבעת שאול בירושלים בשטח של 14.4 דונם. הנכס רשום בספרי החברה ב-129 מיליון שקל וכנגדו יש הלוואה של 36 מיליון שקל. הנכס מאופיין בשיעור תפוסה של 83% אך החברה חתמה על הסכם שכירות ביחס לשטח של 570 מ”ר אשר צפוי להעלות את התפוסה ל-91%. בנכס עצמו יש מרכול של אושר עד בשטח של 5,000 מ”ר. הנכס ייצר בשנת 2020 NOI שנתי של 6.9 מיליון שקל ובתשעת החודשים הראשונים של 2021 ייצר NOI של 6 מיליון שקל (קצב של יותר מ-8 מיליון שקל שנתי).
הנכס השני הוא קטן יותר ונמצא גם כן בירושלים. מדובר בנכס שבו נמצאת החברה וההנהלה שלה ורשום בספרי החברה בשווי של 43 מיליון שקל. כנגד הנכס ישנה הלוואה בנקאית בהיקף של 8.3 מיליון שקל. שיעור התפוסה בנכס מסתכם ב-97% והוא צפוי לייצר השנה NOI שנתי של 2.4 מיליון שקל.
כמה דברים חשובים על אביב בניה
הראשון – לחברת אביב בניה יש “בור” אשר צפוי להירשם בדוחותיה הכספיים של הרבעון הרביעי. החברה הפסידה בבוררות מול שופרסל שבו החברה נדרשה לשלם 22.8 מיליון שקל. החברה צפויה לרשום ברבעון הרביעי הפסד חריג לפני מס של 20 מיליון שקל. הדבר צפוי לפגוע בהון העצמי של החברה במספר אחוזים ספורים. כואב – אבל לא דרמטי.
השני – אביב בניה בונה עבור צד ג’ פרויקט של קבוצת רכישה ברמלה להקמת 268 יחידות דיור. הפרויקט עצמו הפך להיות בור עבור אביב בניה והתגלגל לכדי תביעות הדדיות בין החברה לבין קבוצת הרכישה. נכון לסוף ספטמבר הפרויקט נמצא ב-98% ביצוע. בסוף שנה החברה קיבלה טופס ארבע לשניים מבין ששת הבניינים וייתכן שבמסגרת הדוחות השנתיים החברה תעדכן על כך שקיבלה גם אישורי אכלוס ליתר הבניינים. ההפסד המצטבר משירותי הבנייה הפסד של 15 מיליון שקל (אשר כולו כבר נרשם במסגרת הדוחות). בחברה מקווים כי יצליחו למזער את הנזקים במסגרת התביעה כנגד קבוצת הרכישה.
השלישי – לחברה יש עתודות קרקע בהונגריה בשטח של כ-19 דונם. החברה בנתה את שלב א’ של הפרויקט הכולל 129 יחידות דיור. עד כה מכרה החברה 123 יחידות דיור. יתרת המלאי הכולל 6 יחידות דיור שווה כ-4.4 מיליון. לחברה יש קרקעות שבהן היא יכולה להקים 532 יחידות דיור נוספות אך כנראה שזה לא יקרה בקרוב.
הרביעי – החברה מחזיקה בשרשור בכ-20% במתחם בשטח כולל של 29 דונם באזור התעשייה תלפיות בירושלים. זכויות הבניה במתחם כוללות: 200 יחידות דיור בארבעה בניינים שנבנו והושלמו ו-176 יחידות דיור נוספות שמתוכננות להבנות בשלבים הבאים ב-4 בניינים. השותפות מטפלת בהוצאת היתרי בניה והזכויות של המסחר והתעסוקה. הפרויקט הינו חלק מתכנית דגל שמקדמת הרשות לפיתוח ירושלים לחידוש הרובע והפיכתו למרכז עירוני חדשני. הדרך לפיתוח המתחם עוד ארוכה אך מתישהו זה יגיע.
סיכום
חברת אביב בניה נסחרת סביב ההון העצמי והיא אחת מחברות הנדל”ן למגורים הזולות שיש בבורסה אך בראייה ארוכת טווח לטעמי החברה זקוקה לדם חדש אשר יצעיד אותה קדימה. החברה ביצעה הרבה מאוד טעויות בשנים האחרונות שעלו לה ביוקר כמו הסכסוך עם שופרסל שהוביל להפסד בבוררות שתבוא לידי ביטוי בהפסד כבר ברבעון הרביעי או הפרויקט ההפסדי ברמלה שעלול לייצר הפסדים נוספים.
לצד זה, צבר הפרויקטים קדימה של החברה חלש מאוד והחברה לא זכתה במכרזים בשנה החולפת כדי להגדיל את הצבר שלה. מצד אחד – לחברה יש כמעט 70 מיליון שקל להכיר כרווח גולמי מפרויקטים מביצוע – רובם בשנת 2022 אבל זה לא מספיק. שני הפרויקטים של מחיר למשתכן בבית שמש ובראשון לציון מתחילים ביצוע ונותנים לחברה אופק ביצועי לשנת 2024 אבל קשה לי לראות אופק חיובי לחברה בשנת 2025 ואילך.
הנכס המרכזי שמזין את אביב בניה אלו נכסי הנדל”ן המניב שמייצרים מזומנים בצורה יציבה – אך חברה אינה יכולה לחיות על שני נכסים אלו לבדם והמלאי של הפרויקטים בתכנון הוא חלש מאוד והחברה זקוקה לזכייה משמעותית שתייצר אופק אמיתי למשקיעים. בעל השליטה בחברה מרדכי אביב בן 92 ונאחל לו בריאות איתנה ואריכות ימים אבל אני חושב שדווקא כעת נכון להעביר את המושכות לדור הבא שיחפש עסקאות חכמות, עסקאות הזדמנותיות שיובילו את החברה קדימה. כרגע לפחות – זה נראה שהחברה דורכת במקום.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה