
שבוע טוב. אנחנו כמעט מסיימים את פרוייקט המניות החמות שלנו לשנת 2019. עד כה בחרנו שבע מניות לתיק שלנו לשנה הקרובה והיום נסמן את המניה השמינית. ביחס למניה השמינית הייתה לי התלבטות לא פשוטה. ידעתי שאני צריך מניית נדל”ן מניב נוספת בתיק ומאוד התלבטתי בין רבוע נדל”ן לבין סאמיט. בסופו של דבר החלטתי ללכת על רבוע נדל”ן למרות שיש לי מקום בלב גם לסאמיט.
בכתבה אפרט בקצרה מדוע אני סבור שרבוע נדל”ן ראויה להישאר בתיק המניות החמות. זה לא יהיה ניתוח כלכלי מסודר. רבוע נדל”ן אשר נמצאת ב-2018 בתיק המניות החמות הניבה השנה תשואה שלילית של 15% בניגוד לציפיות שלי. עם זאת, אני מרגיש מאוד בנוח לבחור במניה גם לשנה הקרובה כיוון שהחברה מתקדמת בכיוון הנכון במספר רב של פרויקטים שעשויים להציף ערך בחברה בשנים הבאות.
נתחיל דווקא מהסוף – המניה נסחרת בערך ב-72% על ההון העצמי שלה. מדובר בהון עצמי שהוא אמיתי, מוחשי וניתן להרגיש אותו. בתשעת החודשים הראשונים של השנה הגדילה החברה את ההון העצמי שלה מ-1.8 מיליארד שקל ל-1.88 מיליארד שקל – זאת לאחר שחילקה דיבידנד של 24 מיליון שקל. אני מעריך שחברת נדל”ן מניב – רבוע נדל”ן תמשיך להגדיל את ההון העצמי שלה בשנה הבאה.
מה התרחש בחברה שהוביל לשחיקה במחיר המניה? במילה אחת: FFO. התזרים החופשי מהנכסים המניבים בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכם ב-76.2 מיליון שקל, זאת לעומת 95.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. אנליסטים מסתכלים על מכפיל FFO ומגיבים בהתאם. אם השנה החברה תייצר FFO של כ-100 מיליון שקל – הרי שמכפיל ה-FFO שלה התכווץ לעומת השנה שעברה ולכן ראוי לכווץ את מחיר המניה כך שישקף את נתון זה.
הגישה הזאת כנראה נכונה עבור חברות נדל”ן מניב קלאסיות (סלע, ריט 1 וכו’) אבל במקרה של רבוע נדל”ן יש אלמנט גדול של יזמות שצפוי להגדיל את פעילותה. מרכיב של יזמות מוסיף אלמנט של סיכון מצד אחד, אך מוסיף פוטנציאל גדול לתשואה מהצד השני. אני לא אכנס כאן לכל הפעילות היזמית של הקבוצה וגם אני צריך ללמוד חלק מהפעילות היזמית של הקבוצה בעצמי.
אפסייד נוסף שקיים בחברה נמצא דרך הנדל”ן שלה בזכות הפעילות של מגה שהחזיקה בסניפים במקומות מצוינים. אני מניח שקיים אפסייד לא מבוטל בפעילות הזאת עם נכסים שמייצרים אמנם תזרים מזומנים שוטף אך עם פוטנציאל השבחה גבוה במיוחד לאור המיקום המצוין של הסניפים.
בצד הסיכונים – כלי התקשורת אוהבים “לחגוג” על קניון TLV ועל הביצועים החלשים שלו. משיחות שערכתי עם לא מעט אנשים ביחס למתחם הזה עולה כי כמעט כולם מאמינים שבתוך מספר שנים – מדובר יהיה כנראה באחד מהקניונים המובילים באזור תל אביב – בייחוד בשל המיקום הייחודי שלו אך גם בשל הפעילות המואצת של הבנייה סביב האזור אשר הולכת וצוברת תאוצה עם מספר מגה פרוייקטים באזור שיבשילו ויאוכלסו. אני מאמין למי שטוען זאת – אבל זה דורש סבלנות.
סיכון נוסף ביחס לחברה טמון בבעל השליטה. כלי התקשורת אוהבים לעסוק בו כעת על רקע הקושי (לכאורה) להשלים את עסקת אפריקה ישראל. אני מוכרח לומר שעוד לא הצלחתי להבין לעומק את האסטרטגיה של בן משה ומה הוא רוצה להשיג. עם זאת, את האלמנט של היזמות – לא ניתן לקחת ממנו. הוא פועל יפה במספר רב של חזיתות (לא רק ברבוע נדל”ן) ומנסה לנצל את החברות הציבוריות לטובת עסקאות אסטרטגיות לטווחים ארוכים.
שוק ההון מביע חשש ממוטי בן משה ומפרוייקט ה-TLV אך לחברת רבוע נדל”ן יש המון שפנים בכובע וכמות הערך החבוי בנדל”ן של החברה היא עצומה. לכן – אני לא מתרגש מהחולשה ב-FFO ובוחר במניה להישאר בתיק המניות החמות שלנו גם בשנת 2019 בעיקר בשל התת-תמחור של המניה ביחס להון העצמי.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
נכון למועד פרסום הכתבה – הכותב אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה ואינו מתכוון לפעול בניירות אלו בשלושת ימי המסחר הקרובים.