
תיק המניות החמות שלנו לשנת 2019 כולל כבר חמש מניות: רציו פטרוליום, סלע נדל”ן, אאורה, אלוט וביטוח ישיר. היום אנחנו נסמן את המניה השישית בתיק שלנו לשנה הבאה – חנן מור. החברה הייתה חלק מתיק המניות החמות שלנו לשנת 2018 אך לא סיפקה את הסחורה השנה – לאחר תשואה מרשימה של 44% בשנת 2017 – בשנת 2018 המניה רשמה ירידות של 19%.
ביום חמישי האחרון פרסמה קבוצת חנן מור את דוחותיה הכספיים לרבעון השלישי. בתגובה – המניה של החברה זינקה בקרוב ל-5% במחזור יפה לשווי של 208 מיליון שקל. בכתבה זו – אסקור בפניכם את ההתרחשויות האחרונות בחברה – ואת הסיבות מדוע אני חושב שהמניה צריכה להישאר בתיק המניות החמות שלנו גם לשנה הקרובה.
השערוך המפתיע במרכז המסחרי במודיעין
נתחיל מהסוף – ברבעון השלישי של השנה רשמה חנן מור רווח נקי של 18.4 מיליון שקל. מתחילת השנה – הרווח המצטבר של הקבוצה הסתכם ב-45.6 מיליון שקל. ההון העצמי של החברה בסוף חודש ספטמבר הסתכם ב-174.4 מיליון שקל.
הרוב המכריע של הרווח בשנת 2018 נבע משערוכים שבוצעו על ידי מעריכי השווי לפעילות הנדל”ן המניב ההולכת ומתפתחת שלה. ברבעון השלישי נרשם שערוך מפתיע בפעילות המסחרית של החברה במודיעין אשר עודכנה מ-24.8 מיליון שקל ל-48 מיליון שקל. קבוצת חנן מור צירפה לדוחות הכספיים את הערכת השווי של המרכז הנבנה בעיר מודיעין וזוכה לשם מודיעין STREET.
הסיפור המעניין במרכז הזה הוא הקירבה שלו לקניון עזריאלי במודיעין מצד אחד ולשדרה המרכזית של העיר מודיעין מצד שני. במתחם צפויים להיות כ-24 חנויות בשטח כולל של כ-1,920 מ”ר נטו. בהערכת השווי מצוין כי עד כה נחתמו מזכרי הבנות חתומים לגבי ארבע חנויות במחירים הנעים מ-180 ש”ח למ”ר ל-240 ש”ח למ”ר. כמו כן, טיוטות חוזים ביחס לשבע חנויות נוספות הינם בתעריפים של 185 ש”ח למ”ר ל-250 ש”ח למ”ר. כל החוזים הינם לתקופות של 3-5 שנים, לפני תקופות אופציה.
על פי המצגת של החברה – השלמת הבנייה של המרכז המסחרי במודיעין תתרחש בשנת 2019 כאשר בהנבה מלאה – דמי השכירות הצפויים יעמדו על 4 מיליון שקל בשנה. רוב העלויות בהקמת המתחם כבר הושקעו כאשר בשנה הקרובה עתידה חנן מור להשלים גם את בניית בנייני המגורים מעל המרכז המסחר. נכון לסוף ספטמבר נמכרו 90 יחידות דיור מתוך 92 יחידות הדיור לשיווק. שיעור ההשלמה ההנדסי של הפרוייקט עמד על 66%. מבחינה של השמאות ושל מחירי ההשכרה שלעיל, אני מעריך בזהירות כי לאחר שהמתחם יושלם – יבוצע שערוך נוסף לנכס אך מדובר בהערכה שלי בלבד.
האירוע המרכזי של חנן מור בשנת 2019 – פתיחת MORE SHOP
שנת 2019 צפויה להיות השנה המשמעותית הראשונה של קבוצת חנן מור בתחום הנדל”ן המניב. כבר בתוך מספר חודשים צפויה חנן מור לפתוח לקהל הרחב מלבד מתחם המסחר במודיעין, גם את המרכז המסחרי בחריש הנקרא MORE SHOP. מדובר במרכז בשטח של 8,850 מ”ר אשר לגביו נחתמו עד כה הסכמים מחייבים להשכרת 4,576 מ”ר (52% משטח המתחם).
פרט לכך, מאז אוקטובר נחתמו עוד הסכמי שכירות ומזכרי הבנות להסכמים ביחס לשטח של 1,098 מ”ר נוספים כך ששיעור ההשכרה במתחם כבר עומד על 64%. ברבעון שעבר עודכן שווי המתחם הנמצא בבנייה מ-51.1 מיליון שקל ל-66 מיליון שקל וגם פה לדעתי צפוי שערוך נוסף של המתחם כלפי מעלה לאחר שהבנייה שלו תושלם, שהמרכז ייפתח וכאשר יתרת החנויות שבמתחם יושכרו.
לפני כשנה חנן מור ערכה סיור משקיעים בעיר חריש אשר התקיים במרכז המסחר. אני מניח שהפתיחה החגיגית של המתחם בעוד מספר חודשים תתרחש במרכז זה. אני כמובן שמתכנן לקחת חלק באירוע זה ככל שיהיה ולסקר אותו בערוץ הטלגרם אותו אני מפעיל.
הבנייה למגורים
דווקא בתחום הבנייה למגורים שנת 2018 מעט הפתיעה לשלילה בשנה החולפת – אך הפיצוי יגיע בשנת 2019. בתחילת 2018 הקבוצה הודיעה כי להערכתה תמכור השנה לפחות 400 יחידות דיור. ההנחה של החברה התבססה על מכירת כ-350 יח”ד במסגרת מכרזי מחיר למשתכן במודיעין ובראשון לציון שבהם זכתה החברה. אולם – למרות שכבר נערכה ההגרלה – החוזים מול הדיירים טרם נחתמו בשל עיכובים בקבלת אישורים מהרשויות. בחנן מור מספקים תחזית כי חוזי המכירה צפויים להיחתם במחצית הראשונה של שנת 2019.
פעילות הביצוע של החברה המשיכה להתקדם כמו שצריך ברבעון השלישי של השנה. מאחר ומרבית הפרוייקטים של החברה כבר מכורים כמעט לחלוטין – אין לקבוצת חנן מור כמעט מלאי יחידות דיור לשיווק לשוק. מתחילת 2018 מכרה קבוצת חנן מור 37 יחידות דיור תמורת סכום של 49 מיליון שקל. כמו כן, מתחילת אוקטובר ועד היום נמכרו על ידי החברה עוד 15 יחידות דיור.
בסה”כ מבצעת קבוצת מור כעת ארבע פרוייקטים (חריש ב’, כפר תבור, מודיעין א’ וחריש ג’) ובבעלותה מלאי לא גדול בשני פרוייקטים שהסתיימו (נתניה וחריש א’). אם לסכם לכם את התמונה – מתוך 781 יחידות דיור אשר בנייתם הסתיימה או נמצאת בביצוע מכרה קבוצת חנן מור 702 יחידות דיור (כ-90%) כך שלא ניתן ולא צריך לצפות לקצב מכירות גבוה מפרוייקטים אלו.
ברבעון הרביעי של השנה שני פרוייקטים נוספים נכנסו לשלב הביצוע – פרוייקט באריאל ג’ (50 יחידות דיור) ופרוייקט חריש ד’ (109 יחידות דיור). בשני הפרוייקטים האלו נמכרו כבר 14 יחידות דיור. לקראת שנת 2019 אני מעריך שחנן מור תשלים את החתימה על החוזים בראשון לציון ובמודיעין (350 יחידות דיור) וייתכן גם שיתרת הדירות במתחמים אלו יגיע כבר לשיווק בשוק החופשי.
הזכייה האחרונה – פרוייקט אור-ים
רק לפני מספר חודשים שמעתי לראשונה על שכונת אור-ים באור עקיבא. כנראה שמדובר בשכונה הלוהטת ביותר אשר נמצאת כיום בשוק הנדל”ן למגורים. בחודש ספטמבר קבוצת חנן מור זכתה בשני מתחמים של מחיר למשתכן באזור שבהם היא עתידה לבנות 683 יחידות דיור (מתוכם כ-450 יח”ד במסגרת מחיר למשתכן). בנוסף – תקים החברה גם 1,200 מ”ר של שטחי מסחר במקום.
בדיווח המיידי לאחר הזכייה ציינה חנן מור כי היא מזהה בפרוייקט רווחיות גולמי צפויה של 14%. הרווחיות של החברה מבוססת על חוזי מכירה של 748 מיליון שקל כאשר עלויות הבנייה וההקמה יעמדו על 656 מיליון שקל. בשלב זה עדיין קשה להעריך את לוחות הזמנים של הפרוייקט – אבל מכיוון שהפיתוח במתחם כבר הושלם, למעשה חנן מור הכינה את הקרקע לטובת פרוייקט ענק שייכנס לשיווק ולביצוע כבר בשנת 2019.
לטובת מימון חלקה של החברה בעסקה של אור-ים – חנן מור השלימה גיוס של 41.6 מיליון שקל באמצעות הרחבת סדרת אג”ח ח’. הגיוס בוצע בריבית של כ-5.7%. העיתוי של הגיוס בוצע בזמן טוב יחסית ורגע לפני עליית הריבית במשק והחולשה בשוקי המניות. כיום אג”ח ח’ של החברה נסחר בתשואה ברוטו של 6.6% על מח”מ 3.25 שנים.
סיכום
שנת 2019 עבור חנן מור היא שנת מעבר עבור קבוצת חנן מור. מקבוצה אשר יוזמת פרוייקטים של נדל”ן למגורים – החברה תתחיל להיבחן גם ביכולת הניהול של פרוייקטים של נדל”ן מניב לאחר ששני מרכזים מסחריים צפויים להיפתח ב-2019 ולהתחיל לייצר לקבוצה תזרים מזומנים מפעילות שוטפת.
במקביל, חנן מור אינה זונחת את תחום ייזום הפרוייקטים למגורים כאשר החברה תצטרך להוכיח יכולת יישום טובה של שני פרוייקטים של מחיר למשתכן (בראשון לציון ובמודיעין) ולבצע בהצלחה תכנון של מגה פרוייקט נוסף של מחיר למשתכן באור-ים אשר צפוי להיכנס אף הוא למעגל השיווק וביצוע לקראת סוף 2019.
אפסייד אפשרי נוסף למאזן של חנן מור צפוי אולי להתרחש דווקא מחוץ למדינת ישראל. המלון שהקימה החברה בפולין החל לפעול לפני מספר חודשים על ידי רשת רדיסון. המלון רשום בספרי החברה לפי העלות שהושקעה בו (72 מיליון שקל) וכנגד ההשקעה ישנה הלוואה של 43 מיליון שקל. ייתכן מאוד כי בשנה הקרובה תיבחן המדיניות החשבונאית של המלון וגם הוא יימדד לפי שווי הוגן. אם זה יקרה – ההון של החברה צפוי ליהנות משערוך אפשרי נוסף.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הרוכש/מוכר ניירות ערך על סמך סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
יודגש כי נכון למועד פרסום הכתבה – הכותב אינו מחזיק במניית חנן מור ואינו מתכוון לפעול בנייר