תומר קורנפלד
שנת 2017 נכנסה ורגע לפני שהמסחר מתחיל – אנחנו מסמנים את המניה האחרונה המועדפת עלינו לשנה הקרובה – חברת אאורה. אאורה, חברת הנדל”ן למגורים עברה מהפך משמעותי בשנים האחרונות. בעבר, כתבנו על החברה כתבה מפרגנת שאנחנו אוהבים את הביזנס (תזכורת). הדעה שלנו היא ממשיכה להיות חיובית על החברה ונסביר מדוע אנחנו בוחרים בה לשנה הקרובה. הבחירה במניה תתבסס על סקירה של חברת אנטרופי למוסדיים שהדעה שלי תואמת את דעתי.
אאורה היא חברת נדל”ן למגורים. החברה פועלת בהרבה אזורים ברחבי הארץ. בשנים האחרונות תפסה החברה נתח נכבד מתחום ההתחדשות העירונית. החברה מובילה פרוייקטים ביהוד, קרית אונו, רמת גן, הוד השרון ועוד. פרוייקטים אלו עדיין לא הבשילו, אך עשויים להציף ערך רב לחברה בשנים הקרובות.
- אנטרופי החלו לסקר בשבוע שעבר את מניית אאורה עם המלצת ‘קנייה’ ומחיר יעד של 3.17 שקלים. מדובר במחיר הגבוה ב-53% ממחיר הפתיחה של מניית אאורה בשנת 2017. אני חושב שמחיר היעד של אנטרופי היה מעט אגרסיבי מכמה סיבות והנחות אופטימיות למדי שנלקחו במסגרת העבודה שלהם. אבל אני מסכים עם תזת העבודה שהוצגה במסגרת הניתוח שהציגו.
- בימים אלו מבצעת אאורה 11 פרוייקטים להקמה בהיקף של למעלה מ-1,000 יחידות דיור. רוב יחידות הדיור כבר מכורות ולפי אנטרופי – אותם פרוייקטים יייצרו לחברה עודפים של 436 מיליון שקל למשיכה. אחד מהפרוייקטים המעניינים נקרא מבואות קיסריה אשר אמור להסתיים ברבעון השלישי של שנת 2017. בפרוייקט זה צפי העודפים הוא כ-103 מיליון שקל. פרט לכך, רוב הפרוייקטים אמורים להסתיים כבר בשנת 2016 וחלקם בשנת 2017 ושנת 2018.
- אבל אאורה אינה רק שומרת על הקיים – אלא חושבת קדימה. החברה מקדמת מגוון רחב של פרוייקטים של התחדשות עירונית (תמ”א 38). החברה הורסת את הבניינים הקיימים ובונה במקומם בניינים גבוהים. אחד הפרוייקטים הבולטים נמצא בקרית אונו אשר צפוי להתחיל בעבודות בשנת 2017. יתרת העודפים החזויים מהפרוייקט מסתכמת בכ-240 מיליון שקל והוא אמור להסתיים בשנת 2020.
- אחת המחלוקות שלי עם הסקירה של אנטרופי נוגעת לשיעורי ההיוון. באנטרופי לוקחים שיעור היוון של 15% על פרוייקטים של התחדשות עירונית אשר נמצאים בתכנון. לדעתי, הגם ששיעור היוון זה הינו גבוה – נכון היה לקחת את הפרוייקטים האלו ברמת סיכון גבוהה יותר (20%) ויש אף מי שטוען שצריך לקחת אותם ב-25%. הסיבה לכך היא שאמנם לחברה יש ניסיון רב בבנייה, אך פרוייקט ענק של התחדשות עירונית הוא לא דבר של מה בכך – וגורמי הסיכון בו הם הרבה יותר גבוהים.
- עם זאת – הדבר אינו משנה את התמונה הכוללת שאאורה תפסה בשנתיים האחרונות נישה ששווה לה הרבה מאוד כסף ותייצר לה הרבה אפסייד כאשר אותם פרוייקטים שמהוונים כיום ב-15% (לפי אנטרופי) יגיעו לשלב של הקמה שבהם שיעור ההיוון יעמוד על 7%. מאחר שלאאורה יש שש פרוייקטים של התחדשות עירונית שאמורים להתחיל ולהיבנות בשנת 2017 – רק זה אמור לייצר אפסייד ביחס לתחזית של אנטרופי – כמובן ברגע שהדבר יבשיל.
אני חושב שחברת אאורה עובדת יפה. בעל השליטה בחברה יעקב אטרקצ’י הוא אדם שהצליח להבריא את החברה אחרי הסדר חוב והופך את החברה לגורם דומיננטי בשוק הבנייה למגורים ובתחום ההתחדשות העירונית. אני אוהב את הביזנס של אאורה ולכן אני בוחר בה לאחת המניות המועדפות עליי בשנה הקרובה.
גילוי נאות: אין בנכתב לעיל המלצה לפעולות בניירות ערך. הכותב אינו מחזיק במניות החברה נכון למועד זה אך עשוי לפעול במניית החברה בתקופה הקרובה.
