תומר קורנפלד
מניית אאורה היא אחת מהמניות הלוהטות בשוק הנדל”ן בשנת 2021. מאז תחילת השנה זינקה המניה ב–175% וחצתה את השווי של ה-1.5 מיליארד שקל. מניית החברה נמצאת בין המועמדות המובילות להיכנס למדד ת”א 125 בעדכון הקרוב וההכרעה תתקבל בתקופה הקרובה.
כיצד תיראה שנת 2022 בחברה? האם יש עוד בשר במניה? וגם – ניתוח של עסקת הנדל”ן שביצעה אאורה השנה שעשויה להניב לה רווח של מאות מיליוני שקלים.
רקע קצרצר
אם בעבר הייתי צריך לספר לכם על חברת אאורה ומה היתרונות של פרויקט התחדשות עירונית – אני חושב שהיום כבר אין צורך להציג את החברה. אאורה כבר כמה שנים טובות מובילה את תחום ההתחדשות העירונית במדינת ישראל. נכון למועד פרסום דוחות הרבעון השלישי אאורה מעורבת בביצוע ותכנון של למעלה מ-23,800 יחידות דיור (היום כבר כ-25,000 יחידות דיור. ואם אני קורא נכון את המפה – לצנרת של החברה צפויים להיכנס בקרוב פרויקטים רבים נוספים להקמה של מאות ואף אלפי יחידות דיור).
הרוב המכריע של הפרויקטים שמתכננת החברה הם פרויקטים של התחדשות עירונית. החברה אינה מתמודדת במכרזים של רמ”י על קרקעות ומשלמת מחירים הולכים ועולים על קרקעות. את צבר הפרויקטים המרשים שלה אאורה יזמה דרך דיירים אשר רוצים שהדירות שלהם יעברו תהליך של התחדשות עירונית (הריסה ובנייה מחדש).
תחום התחדשות העירונית קיבל בחודשים האחרונים תהודה משמעותית בעקבות מבנים רעועים שהדיירים שלהם פונו. אאורה ניצלה את האווירה התומכת ואף העלתה קמפיין פרסומי בערוצי החדשות המובילים אשר להערכתי יגדילו בתקופה הקרובה את צבר הפרויקטים שלה בצורה משמעותית – זאת בנוסף לצבר המשמעותי של הפרויקטים הקיימים.
פרויקטים בביצוע
נכון להיום אאורה מעורבת ב-11 פרויקטים בביצוע שבהם היא מקימה כ-3,400יחידות דיור. בפרויקטים אלו צפויה החברה להכיר ברווח גולמי של כ-630 מיליון שקל בשנים הקרובות אך לאור העלייה במחירי הדיור – המספרים האלו צפויים לדעתי לעלות משמעותית יחד עם הרווחיות של הפרויקטים.
בימים אלו משלימה החברה מסירה של שלושה פרויקטים משמעותיים אותם השלימה – הראשון – פרויקט הדגל שלה בקרית אונו שבו בנתה 672 יחידות דיור, השני – פרויקט הגנים התלויים ביהוד הכולל 299 יחידות דיור והשלישי – פרויקט אחיסמך בלוד הכולל 217 יחידות דיור.
שני הפרויקטים המשמעותיים אותם בונה החברה ויתחילו לתרום במלוא המרץ בשנה הקרובה זה פרויקט רמת חן ברמת גן (522 יחידות דיור) ופרויקט בן שמן בלוד (500 יחידות דיור).
בפרויקט רמת חן מקימה אאורה שלושה מגדלים יוקרתיים בני 30 קומות הכוללים 522 יחידות דיור. מתוכם 359 יחידות דיור מיועדות לשיווק. עד כה מכרה החברה 104 יחידות דיור (29%). במהלך חודש נובמבר התקבל היתר הריסה לפרויקט ותחילת העבודות של ההקמה מתוכננות להתרחש ברבעון הראשון של 2022. הקבלן המבצע של הפרויקט הוא דניה סיבוס ולפרויקט יש הסכם ליווי מצד בנק הפועלים והראל.
רק בכדי להמחיש לכם עד כמה עליית מחירי הנדל”ן מגדלים את הרווחיות של הקבלנים – כדאי לשים לב לרווח החזוי מהפרויקט. בסוף 2020 הרווח החזוי מהפרויקט היה 140 מיליון שקל, ביוני 2021 הרווח החזוי עלה ל-170 מיליון שקל. בסוף ספטמבר – הרווח החזוי כבר קפץ ל-198 מיליון שקל. אתם בטח לא תהיו מופתעים אם הרווח הסופי של אאורה בפרויקט בהתחשב בעלייה במחירי הדיור בשנים הקרובות ימשיך לעלות.
הפרויקט השני שכדאי להתעכב עליו ממוקם בלוד. לשם שינוי לא מדובר בפרויקט של התחדשות עירונית. מדובר ב-500 יחידות דיור בשמונה מגדלי מגורים. גם את הפרויקט הזה מקימה דניה סיבוס אשר תקבל 400 מיליון שקל. העבודות החלו בחודש יולי השנה וצפויות להימשך כשלוש שנים עד השלמת ההקמה. הרווח החזוי בפרויקט זה עומד על 158 מיליון שקל. עד כה מכרה החברה 350 יחידות דיור (70%) – כלומר הפרויקט הזה כבר דיי סגור מבחינת החברה.
סוכריה נוספת בפרויקט זה מסתתרת במגרש 104 אשר נמצא בסמוך לפרויקט. אאורה רכשה בתחילת 2021 ממושב אחיסמך עוד שטח בסמוך לפרויקט שבו ניתן להקים 102 יחידות דיור. אאורה שילמה 17 מיליון שקל בלבד עבור הקרקע שזה מחיר באמת מצחיק לעומת המחירים שבהם נמכרים קרקעות כיום. אאורה צפויה לחבר את הפרויקט הזה יחד עם פרויקט בן שמן כך שיורחב ל-602 יחידות דיור ויתרום עוד כמה עשרות מיליוני שקלים לרווח. נכון להיום 102 יחידות הדיור טרם יצאו לשיווק.
מעבר לכך – אאורה מעורבת בהקמת שני פרויקטים בחדרה הכוללים למעלה מ-500 יחידות דיור ופרויקט שלב א’ ברמת השרון אשר מכור כמעט כולו. לאחרונה החלה אאורה לשווק פרויקט יוקרתי בגבעתיים שבו היא מקימה 168 יחידות דיור (108 דיור למכירה) ובו צפויה החברה לראות רווח של 86 מיליון שקל. עד כה מכרה אאורה שבע יחידות דיור – אך עדות לביקושים לפרויקט ניתן לקבל מכך שהחברה מכרה כבר את כל הפנטהאוזים בפרויקט.
הבוננזה של אאורה מסתתרת בעיר לוד
הגידול בפעילות של אאורה מאפשר לה להאיץ פרויקטים לשלב הביצוע. בשנה הקרובה אאורה מכניסה לצנרת עוד תשעה פרויקטים שבהם היא תבנה 2,677 יחידות דיור וטמון בהם רווח גולמי חזוי של 942 מיליון שקל. לא נתעכב על כל פרויקט ופרויקט ברשימה אך אתמקד בעסקה הזדמנותית אחת שביצעה החברה בשנת 2021 והשוק היה קצת סקפטי.
בתוך המאזן של אאורה מסתתר פרויקט הזוכה לשם מתחם ש.ה.ל לוד. במסגרת הפרויקט מתכננת החברה להקים 620 יחידות דיור ולרשום רווח גולמי של 228 מיליון שקל. באוגוסט האחרון רכשה אאורה את הקרקע בעיר לוד תמורת 175 מיליון שקל. היטל ההשבחה בפרויקט צפוי להסתכם ב-35 עד 45 מיליון שקל מה שמעמיד את התמורה המקסימלית שתשלם החברה על 220 מיליון שקל.
על פרויקט זה ניתן יהיה להקים 620 יחידות דיור ו-25,000 מ”ר של שטחי תעסוקה ומסחר. לפרויקט יש תב”ע מאושרת ואאורה רוצה לבקש הקלה כמותית לתוספת של כ-100 יחידות דיור. כדי להמחיש לכם מדוע העסקה הינה סופר הזדמנותית בואו נניח לרגע שלא ייאשרו את ההקלה. יוצא שאאורה שילמה 350 אלף שקלים עבור יחידת קרקע.
כמה שווה קרקע דומה בעיר לעוד? רק לפני חודש זכו אזורים ריט ושיכון ובניין במכרז של דירה להשכיר להקמת דיור להשכרה בלוד. שיכון ובינוי שילמה כמיליון שקל ליחידת קרקע. אזורים ריט שילמה קצת יותר. בואו נתעלם לרגע מן העובדה כי קרקע של דירה להשכיר צריכה להיות זולה יותר מאשר של דירה למגורים (בשל המגבלות) – כמה שווה הקרקע שאאורה רכשה בלוד?
אם אאורה הייתה מוציאה את הקרקע למכרז – בשוק של היום חברות היו משלמות לאאורה מיליון שקל ליחידת קרקע? סביר שכן. במספרים זה יוצא 620 מיליון שקל. אאורה רכשה את הקרקע ב-220 מיליון שקל וגלום בה רווח של בערך 400 מיליון שקל לפני מס וזה עוד לפני שהחברה מתכננת, משווקת ומתחילה לבנות עליו דבר. אם תורידו מס – רק בעסקה זו גלום לאאורה רווח ענק.
בשלב זה אאורה מקדמת את התוכנית כרגיל וצופה רוח גולמי של 228 מיליון שקל. אם חשבון סנדלרים פשוט מראה שהקרקע לבדה ללא מרכיב הנדל”ן מגלמת בתוכה רווח של 400 מיליון שקל. יחד עם המרכיב היזמי – הרווח הכולל יהיה אף גבוה יותר (אחרת – למה שיכון ובינוי או ריט אזורים מוכנות לשלם מיליון שקל ליחידת קרקע…?).
אגב, על כל זה יש עוד אפסייד בסבירות די גבוהה של תוספת יחידות דיור לפרויקט שיעלה עוד יותר את ערך הקרקע והרווח היזמי. והתוצאה היא שעסקת מתחם ש.ה.ל. בלוד עשויה להתברר כבוננזה ענקית בעתיד שבו טמון רווח של בערך חצי מיליארד שקל. אאורה לקחה עסקה הזדמנותית ותהפוך אותה ללימונדה טעימה.
עסקה משמעותית נוספת בעיר לוד שתצא לדרך
עסקת ש.ה.ל היא לא העסקה היחידה שמקדמת אאורה בלוד. אאורה אינה נוהגת לעבוד עם שותפים אך בפרויקט מער 3 בלוד החברה עובדת עם שותף כאשר אאורה מחזיקה בשליטה (51%). הפרויקט כולל 10 דונם הנמצאים במרכז העיר. את הפרויקט רכשה אאורה בשנת 2017 במסגרת מכרז של רמ”י.
הקרקע עברה לאחר רכישתה תהליך השבחה משמעותי. אאורה הצליחה להגדיל את זכויות הבנייה במתחם מ-160 יחידות דיור ל-322 יחידות דיור ואת זכויות המסחר במתחם מ-500 מ”ר ל-5,000 מ”ר. אאורה לא מסתפקת בכך – בסופו של התהליך אאורה רוצה עוד קצת ומתכננת להקים בסופו של דבר 360 יחידות דיור (בסמכות וועדה מקומית). כעת – הפרויקט עובר משלב התכנון לשלב הביצוע. אאורה צריכה לקדם היתר בנייה לפרויקט, הסכם ליווי עם בנק ולהתחיל את השיווק. כל זה ייצא לדרך במהלך 2022.
עוד שני פרויקטים משמעותיים של אאורה בשלבי רישוי מתקדמים ושצריך לתת עליהם את הדעת הם אאורה רמת השרון שלב ב’ ומתחם ההסתדרות ט’ בגבעתיים. שני מגה פרויקטים של פינוי בינוי אשר נמצאים בפריים לוקיישן עם למעלה מ-1,000 יחידות דיור חדשות ורווחיות גולמית של כ-380 מיליון ש”ח שצפויים להיכנס לביצוע כבר בשנת 2023. פרויקטים אלה אשר רשומים במאזנה של אאורה בסכומים זניחים, קודמו בשנים האחרונות וכעת אאורה, בדיוק בזמן הנכון, מצליחה להביא את הפרויקטים האלה למימוש.
ומה הלאה?
אחרי שסקרתי את הפרויקטים בביצוע וברישוי של אאורה, אתייחס בקצרה לעתיד החברה בטווח הבינוני והארוך. חלק לא מבוטל מפעילות של אאורה (אבל לא רק) נובע מקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. בצבר הפרויקטים של החברה יש כ-19,000 יח”ד בשלבים של החתמות דיירים וקידום תב”ע. רק צבר זה גדל בשבועות הקרובים בכ-1,200 יח”ד נוספות ולהערכתי ימשיך לגדול לאור הקמפיין המוצלח של החברה בתקשורת וכן כתוצאה ממודעות של דיירים לנושא לאור קריסת המבנים לאחרונה.
מאז דוחות הרבעון השלישי סיפקה החברה לא מעט עדכונים על פרויקטים קיימים ופרויקטים חדשים. כך למשל, הוועדה המקומית בנס ציונה אישרה להפקדה פרויקט עם כ-700 יחידות דיור שבהם שיעור ההחתמות עומד על למעלה מ-85%. בנוסף, החברה עדכנה כי נבחרה לקדם שני פרויקטים של התחדשות עירונית בבת ים הכוללים יחד הקמה של 480 יחידות דיור ועוד מגה פרויקט של התחדשות עירונית בחולון להקמת 650 יחידות דיור.
צבר הפרויקטים האדיר בתכנון יאפשר לה בתקופת הזמן הבינוני והארוך להפוך פרויקטים כאלו ולקדם אותם לשלב הביצוע. כל זאת – ללא נטל של כלכלי של רכישת קרקעות אשר מתאפיין בעלויות כספיות כבדות ומשמעותיות.
סיכום
אני חושב שהסביבה העסקית שבה נמצאת אאורה היא מצוינת. העלייה המשמעותית במחירי הדיור השנה וזאת אשר צפויה בשנה הבאה מספקת רוח גבית ליזמיות הנדל”ן למגורים. הפרויקטים של החברה לא נכנסים לצבר על ידי מכרזים של רמ”י במחירים מטורפים אלא נוצרים באמצעות קשר אישי עם דיירים אשר רוצים דירה חדשה במקום הדירה הקיימת.
בסוף הרבעון השלישי לאאורה יש הון עצמי של 472 מיליון שקל לאחר שהשלימה גיוס אקוויטי ממור בית השקעות (ברובו ממור גמל). החברה נסחרת לפי שווי של 1.53 מיליארד שקל המשקף לה מכפיל הון של 3.24. שנת 2022 תהיה שנה שבה המודעות של הציבור לתחום ההתחדשות העירונית תמשיך לעלות ואאורה כמובילת הענף היא השחקנית המובילה ותגדיל משמעותית את צבר הפרויקטים שלה.
אאורה עשתה שינוי דרמטי בשנים האחרונות כאשר הפסיקה לבנות בניינים בודדים והחלה להתמקד בהקמה של מתחמים שלמים של התחדשות עירונית אשר משנים את האופי של האזור. כאן טמון היתרון הגדול של החברה. האתגר המשמעותי מבחינתה של אאורה נמצא בפרויקטים שלה אשר נמצאים בתכנון. אאורה צריכה להאיץ את התכנון ולפעול לקיצור הזמן עד תחילת ההקמה.
לדעתי, אם אאורה תצליח להגדיל את היקף הפרויקטים בביצוע מקצב של 3,000 יחידות דיור לקצב של 5,000 יחידות דיור – היא צפויה לעלות לליגה של הגדולים באמת – אפריקה מגורים, ואפילו אזורים או דמרי. אאורה לא שם כרגע אבל בעוד שנתיים מהיום היא תהיה. אני מקווה.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק בניירות המוזכרים בכתבה
יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של חברת אאורה