תומר קורנפלד
המירוץ של המשקיעים להשגת תשואה שולח אותם לחפש הזדמנויות בשוק ההון. מצד אחד, הריבית בשוק היא לא אטרקטיבית בכלל, מצד שני לא לכל המשקיעים יש כסף כדי לרכוש נדל”ן למגורים שמניב 3-4% בשנה. אז מה עושים? אחת הדרכים הפשוטות להיחשף לתחום הנדל”ן יכולים לעשות זאת דרך אחת משתי קרנות הריט הקיימות בשוק המקומי – ריט 1 או סלע נדל”ן. הכתבה הנוכחית תתמקד בפעילות של סלע נדל”ן אשר נחשבת לקטנה יותר מבין השניים ונמנית על מדד היתר 50 ומדד התל-דיב.
אבל לפני כן, למי שלא מכיר – נסביר בקצרה מהי קרן ריט (REIT). קרנות ריט בישראל הן קרנות שמתמחות בהשקעות בנדל”ן מניב בישראל ומחויבות להשקיע רק באפיק זה. מדיניות חלוקת הדיבידנד שלהן מוגדרת בחוק במסגרת פקודת מס הכנסה. בגדול – הקרן מחויבת לחלק לפחות 90% מן ההכנסה החייבת לצרכי מס בחזרה למשקיעים כדיבידנד. בפועל, המדיניות של סלע נדל”ן היא לחלק את מלוא ההכנסה החייבת.
חברת סלע נדל”ן הוקמה בשנת 2007 והונפקה בבורסה במארס 2008. מאז ועד היום ביצעה החברה מספר עסקאות והגדילה בהדרגה את היקף הפורטפוליו שלה. נכון לסוף חודש ספטמבר (דוחות הרבעון השלישי) החזיקה סלע נדל”ן ב-24 נכסים מניבים בשטח של 168,000 מ”ר ו-100,000 מ”ר של שטחי חניה. הנכסים של החברה משמשים למשרדים, מסחר, תעשייה ותחנות תדלוק. שווי הנכסים בספרי החברה מסתכם ב-1.71 מיליארד שקל. שיעור התפוסה בנכסי החברה מסתכם ב-93.5%.
שנת 2015 מסמנת שנה של התרחבות משמעותית עבור סלע נדל”ן. רכישת שבעה נכסים תמורת 553 מיליון שקל המניבים NOI (הכנסות מדמי שכירות נטו) של כ-44 מיליון שקל. כדי לממן זאת ביצעה סלע נדל”ן גם גיוס אקוויטי במטרה להקטין את המינוף לרמות טובות יותר. היום נסחרת מניית החברה לפי שווי של 815 מיליון שקל. אם המגמה של ההתרחבות תימשך אל תוך 2016 דרך רכישת נכסים וגיוס הון – סלע נדל”ן עשויה להתברג בעוד חצי שנה אל תוך מדד ת”א 100. בין הנכסים המהותיים מאוד של החברה נציין את מגדל פז 2 ברמת גן בשווי של 215.8 מיליון שקל, מרכז תיא ברעננה בשווי של 164.4 מיליון שקל, נכס מניב ביורשלים בשווי של 144 מיליון שקל ועוד.
בניגוד לנדל”ן למגורים שמניב תשואה שנתית ברוטו של כ-3%-4% בנדל”ן מסחרי התשואות עומדות היום בשוק הינן 7%-9%. משקיעים אשר רוכשים את המניה – נהנים למעשה מהרווחים של החברה מדמי השכירות מאחר ואלו מחולקים בחזרה למשקיעים. בסלע צופים כי בשנת 2015 יחלקו למשקיעים דיבידנד מינימלי בשיעור של 43 מיליון שקל. חישוב פשוט מעלה כי תשואת הדיבידנד המינימלית שרואים המשקיעים שהחזיקו בסלע בתחילת השנה היא סביב 5%.
עבור משקיע סולידי – השקעה בקרן ריט יכולה לספק חשיפה לשוק הנדל”ן המניב מבלי להחזיק בנכס ישירות. במידה וערך הנכסים יעלה ושכר הדירה יגדל, המשקיע ייהנה לא רק מהדיבידנד אלא גם מעלייה בערך המניה. לאורך השנים האחרונות הוכיחה סלע נדל”ן כי היא יודעת להשביח את הפורטפוליו באמצעות רכישת נכסים מניבים.
סביר שמגמה זו תימשך גם אל תוך 2016. בחברה מעריכים כי בשנה הבאה ירכשו נכסים בהיקף של 350 מיליון שקל ויגייסו חוב בהיקף של כ-200 מיליון שקל. בחברה רוצים לשמור על רמת המינוף נמוכה ממה שמותר לה בחוק (60%) כך שתעמוד על 56%. תחת הנחות אלו צפויה סלע נדל”ן לרשום בשנה הבאה NOI של כ-134 מיליון שקל. לגבי הדיבידנד הצפוי – החברה תכריז על כך רק בתחילת השנה הבאה.
גילוי נאות: הכותב אינו מחזיק בניירות הערך המוזכרות בכתבה ולא מתכנן לפעול בניירות אלו בשלושת ימי המסחר הקרובים