תומר קורנפלד
את חברת לוינשטיין סקרתי בפניכם בעבר כאן ובאתר הוט סטוקס לפני כשבועיים (לסקירה המלאה על לוינשטיין נכסים – לחצו כאן). אתמול בערב דיווחה החברה על זכרון דברים למכירת חלקה בבניין קומברס תמורת 96 מיליון שקל. לוינשטיין מחזיקה ב-50% מהנכס יחד עם שותפתה חברת פמה (לא ציבורית) שגם היא תמכור את החזקתה. הרוכשת היא שגרירות סין – כך על פי גלובס. מהדיווח עולה כי בין הצדדים נתתם זכרון דברים ויש עוד מספר תנאים להשלמת העסקה. עם זאת, נראה כי הסיכויים להשלמת העסקה הינם גבוהים.
בניין קומברס פונה לפני יותר משנה. חברת קומברס הצטמצמה ועברה לרעננה והשאירה נכס ריק ברמת החייל. לאורך השנה לוינשטיין יחד עם השותפה שלה שיווקו את הנכס להשכרה נון סטופ, הם ניסו להפוך את החניון לציבורי אבל כאשר נוחת עליך סיני עם צ’ק של 200 מיליון שקל – אתה לא אומר לו לא.
האמת היא שמי שעקב אחרי עמוד הפייסבוק של לוינשטיין (ואין הרבה כאלו) הריח עסקה כלשהי שם. לוינשטיין שהייתה נוהגת לפרסם את הנכס להשכרה לפחות פעם בשבוע – עצרה לחלוטין את שיווק הנכס בשלהי אוקטובר. אני הערכתי כי הסיבה לכך היא שיש חברה שתיכנס ותשכור את הנכס – אבל כבעל מניות בלוינשטיין נכסים קיבלתי עסקה טובה יותר.
אילו חברה הייתה נכנסת ושוכרת את הנכס – כנראה שתזרים המזומנים שהיא הייתה מספקת למחזיקות היה עומד על 12-14 מיליון שקל בשנה – שזה 6-7 מיליון שקל לחברת לוינשטיין נכסים. זה היה תזרים יציב של חברה שמחפשת נכס לטווח ארוך. עסקה למכירת הנכס – הגיעה לחברת לוינשטיין בתזמון כמעט מושלם מבחינתה במקביל לעלייה ברמת המינוף (בשל עסקת התחנה המרכזית הישנה).
קודם כל, העסקה מייצרת ללוינשטיין נכסים רווח של 14 מיליון שקל לפני מס – ואולי 10-11 מיליון שקל אחרי מס. זה לא רע – וזה מן הסתם יתורגם לגידול חד פעמי בדיבידנד בהיקף של 3-4 מיליון שקל. דבר שני קבלת 96 מיליון שקל עבור נכס שאינו משועבד מייצר לחברה תזרים מזומנים פנוי משמעותי המאפשרה לה להקטין את המינוף, לפרוע הלוואות המגובות בנכסים לטווח קצר ואפילו להקדים פירעונות לטווח ארוך (בריביות יותר גבוהות).
כזכור, לפני כחודש השלימה לוינשטיין נכסים את אחת העסקאות האסטרטגיות ביותר שלה בשנים האחרונות – רכישת מתחם התחנה המרכזית הישנה יחד עם שיכון ובינוי תמורת 560 מיליון שקל. לוינשטיין החזיקה ב-23% מהנכס טרום העסקה, אך נאלצה ללוות כמעט 200 מיליון שקל כדי לממן את רכישת 27% הנוספים. לוינשטיין לוותה כ-170 מיליון שקל מבנק (כנראה דיסקונט) ועוד 25 מיליון שקל משיכון ובינוי. הריבית: 3.52% בשנה. לוינשטיין שעבדה את הקרקע לטובת ההלוואה.
זה מאוד ברור שלוינשטיין לא תפרע את ההלוואה הזאת – שהתקבלה ממש עכשיו. החברה תעדיף לפרוע הלוואות בנקאיות אחרות עם מח”מ קצר (ויש לא מעט כאלו). זה יתרום להקטנת המינוף של החברה (שגם ככה אינה גבוהה) ובשורה התחתונה יסייע לה לבצע בעתיד הלא רחוק מימון מחדש של כל ההלוואות שלה המגובות בנכסים לטווחים ארוכים יותר ובריביות טובות יותר.
כיום, משקיעים מתקשים להעריך קרקעות או נכסים שאינם מניבים. קרקעות לא מייצרות הכנסות, הן “נטל” על המאזן ובמקרה הטוב האנליסטים לוקחים בחשבון השווי – חצי מערך הקרקע בספרים. למה? ככה. כאשר שוחחתי לפני כמה חודשים עם מישהו שמכיר טוב את לוינשטיין נכסים הוא אמר לי “אבל מה עם בית קומברס? מי ייקח אותו”. אז נכון – בית קומברס עמד שנה ללא שוכר – אבל בשורה התחתונה לוינשטיין הצליחה להפוך את הנכס הלא מניב למזומן ברווח נאה – ועל כך ראוי לפרגן לחברה.
בסקירה שהעלתי לפני מספר שבועות התייחסתי בפסקה אחת לבית קומברס ושם כתבתי:
“יתרון נוסף בהשקעה בלוינשטיין נכסים הוא האפסייד הענק הקיים בבית קומברס. הבניין אמנם אינו מאוכלס מזה קרוב לשנה, אך סביר להניח כי גם לנכס זה יימצא שוכר. מדובר בבניין הרשום בספרי לוינשטיין בשווי של 83 מיליון שקל. השכרת הנכס (לפי מחיר ממוצע של 70 ש”ח למ”ר כפי שנהוג ברמת החייל – או אפילו מעט פחות) יכולה לייצר לחברה הכנסות נוספות בשנים הבאות. כל שנותר הוא למצוא מועמד טוב שייקח על עצמו את הנכס לשנים ארוכות”.
האפסייד שצפיתי לשנת 2016 מהנכס – התממש במלואו מוקדם בהרבה מן הצפוי. האפסייד השני שמסומן אצלי (אבל לא יקרה איתו דבר בשנת 2016) קשור לפרוייקט של החברה בכפר סבא. מדובר בקרקע שנרכשה תמורת כ-30 מיליון שקל ועליה עתידה לוינשטיין לבנות מרכז מסחרי הכולל גם שטחי משרדים. למיטב הבנתי, עבודות הבנייה של הנכס החלו לאחרונה והוא יושלם בתוך כשנתיים. הדבר יהפוך את הקרקע וההשקעה – לנכס מניב מזומנים.
אני מזכיר שאני מחזיק במניות לוינשטיין נכסים כהשקעה אסטרטגית ובהיקף מהותי. אני לא מוכר מניות של החברה אך עשוי לרכוש מניות נוספות בעתיד.
[…] למי שלא מכיר את החברה – מוזמן להסתכל על הכתבות האחרונות שלנו על לוינשטיין נכסים: סקירה על הפעילות של לוינשטיין נכסים לוינשטיין נכסים מוכרת את בית קומברס […]