ארבעת הפרויקטים למגורים אשר יקפיצו את קבוצת חנן מור ליגה

 השנים 2019-2020 מסמנות רוח של שינוי באופי והיקף הפעילות של קבוצת חנן מור בתחום המגורים. קבוצת הנדל”ן עלתה ליגה ומתמקדת בפרויקטים גדולים ומשמעותיים. הפוקוס של החברה עבר בצורה ניכרת להקמה של מתחמי מגורים גדולים הכוללים מאות רבות של יחידות דיור בכל פרויקט בביצוע.

בכתבה הנוכחית אתמקד בסקירה של ארבעה פרויקטים למגורים שבהם מעורבת קבוצת חנן מור – ראשון לציון, מודיעין, אור-ים והפרויקט האחרון שבו זכתה החברה – חיפה המבואות הדרומיים, המהווים, מקורות הכנסה חשובים שיגיעו לחברה בשנים הקרובות. הסיפור הגדול של הפרויקטים הללו הוא היקפי הרווח והעודפים הצפויים ובעיקר והביטחון בעיתוי של ההכרה בהם, לאור המכירות המובטחות, כאשר בשניים מהם יש כבר “קבלות” של 70%-80% מכירות.

בכל ארבעת הפרויקטים האלו – בונה קבוצת חנן מור למעלה מ-2,000 יחידות דיור וליתר דיור 2,064 יחידות דיור. מה שמשותף לכל הפרויקטים האלו הוא שמדובר בפרויקטים של מחיר למשתכן. דבר נוסף שמשותף לכל הפרויקטים האלו הוא שמדובר בבנייה משולבת אשר אינה כוללת רק שטחי מגורים אלא גם שטחי מסחר. בארבעת הפרויקטים האלו צפויה חנן מור להכיר ברווח גולמי של כ-350 מיליון שקל אשר יגיע לדו”ח רווח והפסד בשנים הקרובות ויתרום לגידול בהון העצמי, 230 מיליון שקל מתוכם צפויים להיות מוכרים לאורך השנתיים הקרובות.

כיצד תיראה קפיצת המדרגה? אם בשנים 2017-2019 רשמה קבוצת חנן מור רווח גולמי ממוצע של כ-50 מיליון שקל מדי שנה מהפעילות של הנדל”ן למגורים, בשנים הקרובות המספרים יעלו משמעותית  כך שהשנים הקרובות בהחלט צפויים לייצר קפיצת מדרגה בהיקפי הפעילות של הקבוצה כולה והקצב בשנים 2021-2022 יעלה משמעותית לכ-80-90 מיליון שקל מדי שנה. אם תוסיפו לזה את פרויקט חיפה אשר ייכנס לצנרת נניח משנת 2022-2023 – המספרים צפויים לגדול עוד.

פרויקט מודיעין מורשת

 

פרויקט מודיעין מורשת כולל הקמת 242 יחידות דיור בשני מתחמים (מתחם 11 ומתחם 29) בשכונה החדשה בכניסה לעיר מכיוון כביש 431. חנן מור זכתה במתחמים אלו בשנת 2017 במסגרת מכרז של מחיר למשתכן. בפרויקטים אלו 70% מהדירות נמכרות לזכאי תוכנית למשתכן ויתרת הדירות (30%) מיועדות למכירה בשוק החופשי. בנוסף, הפרויקט כולל עוד 3,250 מ”ר של שטחי מסחר.

עד סוף אוגוסט קבוצת חנן מור מכרה בפרויקט כבר 198 יחידות דיור – את כל 169 הדירות של מחיר למשתכן ועוד 29 יחידות דיור בשוק החופשי. עם פרויקט אשר מכור ב-82% – רמת הוודאות שיש בהקמת הפרויקט הינה גבוהה.

עבודות החפירה והדיפון בפרויקט החלו בחודש אוקטובר 2019. הקורונה לא השפיעה כמעט על העבודות בפרויקט, אך מאידך הביאה לעיכוב בקבלת היתר הבנייה – היתר אשר התקבל בסוף חודש יוני. העיכוב גרם לכך שההכנסות הראשונות נרשמו רק במסגרת הדוחות של הרבעון השני. נכון לסוף יוני – הפרויקט נמצא בשיעור ביצוע של 6% והרווח הכולל שבו צפוי להסתכם ב-54.7 מיליון שקל – מתוכו 52.6 מיליון שקל טרם הוכר.

לגבי שטחי המסחר – חנן מור לא חושפת הרבה על הנעשה שם. מתוך המצגת של החברה עולה כי מתוך שטחי המסחר – נחתם הסכם השכרה ארוך טווח עם רשת שופרסל ביחס לשטח של 240 מ”ר לפי תעריף של כ-120-125 שקלים למ”ר. כמו כן, החברה ציינה כי היא נמצאת בשלבי חתימות להשכרת 475 מ”ר לרשת סופרפארם. מתחם המסחר צפוי להיפתח בשנת 2023.

 

פרויקט ראשון לציון נרקיסים

פרויקט ראשון לציון כולל הקמת 254 יחידות בשני מתחמים (מתחם 503 ומתחם 508). שני הפרויקטים אלו פרויקטים של מחיר למשתכן שבהם זכתה החברה בשנת 2017. כ-71% מהדירות בפרויקט מיועדות למכירה לזכאי תוכנית מחיר למשתכן. יתרת הדירות מיועדות למכירה בשוק החופשי. בפרויקט זה ישנם גם שטחי מסחר בהיקף של 2,070 מ”ר.

עד סוף חודש אוגוסט קבוצת חנן מור מכרה בפרויקט 188 יחידות דיור. בדומה לפרויקט מודיעין מורשת, החברה חיסלה כמעט לחלוטין את מלאי יחידות הדיור במסגרת מחיר למשתכן (178 מתוך 181) ובנוסף מכרה עוד עשר יחידות דיור בשוק החופשי. בסה”כ שיעור השיווק הכולל בפרויקט עומד על 74%. נכון לסוף יוני הפרויקט נמצא בשיעור ביצוע של 5% והרווח הכולל שבו צפוי להסתכם ב-54.6 מיליון שקל – אשר יתחיל לבוא לידי ביטוי החל מדוחות הרבעון השלישי אשר יפורסמו במהלך נובמבר, מכיוון שהחברה דיווחה במהלך רבעון 3 על קבלת היתר בנייה.

הפרויקט הזה הוא פרויקט מורכב מבחינה הנדסית, והוא כולל שלושה מגדלי מגורים שבכל אחד מהם יש 22 קומות. עבודות החפירה והדיפון החלו באוקטובר 2019. גם כאן הקורונה כמעט ולא השפיעה על תחילת העבודות אלא על היתר הבנייה שהתקבל רק בחודש ספטמבר השנה. הסיפור המעניין בראשון לציון הוא שאת עבודות ההקמה בפרויקט תבצע חברת תדהר אשר נחשבת לאחד מקבלני הביצוע הטובים בישראל. זאת הפעם הראשונה שבה חנן מור עובדת יחד עם תדהר, ואם חושבים קדימה על המגה-פרויקט בנס ציונה (בתחום יזמות המקרקעין), כנראה לא הפעם האחרונה.

מבחינת שטחי המסחר – גם כאן שופרסל צפויה לקחת חלק בשטחי המסחר וחתמה על הסכם ארוך טווח לקבלת 250 מ”ר לפי תעריף של כ-120-125 שקלים למ”ר. שטחי המסחר צפויים להיפתח בשנת 2023 לאחר האכלוס של המגדלים בפועל.

פרויקט אור עקיבא – אור-ים

הפרויקט השלישי שבו מעורבת קבוצת חנן מור הוא פרויקט אור-ים הממוקם באור עקיבא. בדומה לפרויקטים במודיעין ובראשון לציון, גם פרויקט זה הינו פרויקט של מחיר למשתכן. האזור שבו פועלת החברה הוא כנראה האזור החם ביותר היום. שני המתחמים שבהם זכתה החברה ממוקמים בסמוך לפרויקטים של אלקטרה ושיכון ובינוי אשר נהנים מביקוש גבוה.

החברה זכתה בפרויקט בספטמבר 2018. לאחר תוספת בנייה בשיעור של 15% שהתקבלה, הפרויקט יכלול 713 יחידות דיור אשר רק 60% הינן דירות שימכרו לזכאי תוכנית מחיר למשתכן. מבין הדירות – 279 יחידות דיור מיועדות לשוק החופשי. כמו כן, הפרויקט כולל שטחי מסחר בהיקף של 1,200 מ”ר.

 

הפרויקט הזה “נכנס לצנרת” של קבוצת חנן מור באיחור ביחס לאלו של מודיעין וראשון לציון. גם כאן הקורונה עיכבה את תחילת ההקמה והשיווק של הפרויקט. במצגת למשקיעים האחרונה ציינה חנן מור כי כנסי המכירות בפרויקט צפויים להיערך לקראת סוף אוגוסט 2020 שבמהלכם החברה תמכור 70%-90% מיחידות הדיור לזכאי מחיר למשתכן עד אוקטובר 2020. תחילת השיווק של יחידות הדיור לשוק החופשי היו אמורות להתחיל באוגוסט 2020 כאשר החברה ציפתה למכור 20%-40% מהדירות עד נובמבר 2020. בדוחות הכספיים של החברה אשר יפורסמו עד סוף נובמבר ניתן יהיה לקבל אינדיקציות למכירות הראשונות בפרויקט. עם זאת, אני משער שעל רקע הסגר השני – ניתן לשער שקצב המכירות של יחידות הדיור בשוק החופשי הינו נמוך יותר מאשר הצפי.

הסיפור המעניין בפרויקט זה הוא ההיקף הגדול שלו – כאשר בנייה של מעל ל-700 יחידות דיור במקביל זה אתגר לא פשוט. היתר הבנייה בפרויקט צפוי להתקבל ברבעון הרביעי של השנה ואז הפרויקט צפוי להתחיל לצאת לדרך. בסה”כ צופה חנן מור להכיר ברווח גולמי של 124 מיליון שקל בפרויקט זה (שיעור רווחיות של 16%) – יותר מאשר הפרויקטים במודיעין ובראשון לציון יחד. אני משער שהפרויקט כולו יסתיים במחצית הראשונה של שנת 2023.

קבוצת חנן מור ביצעה מימון כנגד שעבוד של עודפי אחד המתחמים של הפרויקט וגייסה 62.5 מיליון שקל (סדרת האג”ח י”א) בריבית של 5.65%. סך העודפים הצפויים מהמתחם המשועבד מסתכמים ב-100 מיליון שקל. כחלק משטר הנאמנות – חנן מור תוכל להרחיב את סדרת האג”ח לאחר קבלת היתר הבנייה ועמידה בתנאי מכירות מסוימים (70% מחיר למשתכן ו-20% שוק חופשי) כך שסדרת האג”ח יכולה להגיע עד ל-80 מיליון שקל במידת הצורך.

החלום הגדול – פרויקט חיפה – מבואות דרומיים

 

תוכנית מחיר למשתכן כנראה סיימה את חייה. שירת הברבור של תוכנית מחיר למשתכן עבור חנן מור תהיה כנראה הפרויקט הגדול במבואות הדרומיים של חיפה. היקף הרווחיות שלו צפוי להסתכם ב-116 מיליון שקל המשקף שיעור רווחיות של כ-13%. מדובר בפרויקט ענק הכולל 855 יחידות דיור שמתוכן 58% מיועדות לזכאי תוכנית מחיר למשתכן ו-357 יחידות דיור מיועדות למכירה בשוק החופשי.

חנן מור זכתה בפרויקט בפברואר 2020 רגע לפני שמשבר הקורונה תפס את העולם. החברה מציינת בפרסומים  כי להערכתה הפרויקט צפוי להסתיים בשנת 2024 אך אני סבור כי תחזית זו אופטימית מדי. יהיה הרבה יותר נכון להמתין לראות מתי החברה תקבל היתר בנייה ומשם יהיה קל יותר לגזור את לוחות הזמנים לטובת הקמת הפרויקט.

ומה הלאה?

בכתבה זו לא סקרתי בפניכם את פעילות הנכסים המניבים של הקבוצה (על כך בכתבה נפרדת) אלא רק את ארבעת הפרויקטים למגורים המעניינים שכדאי לעקוב אחריהם וצפויים להפוך למרכז הכובד של קבוצת חנן מור בשלוש השנים הקרובות. בפרויקטים ראשון לציון, מודיעין ואור-ים אשר נמצאים בביצוע או לקראת ביצוע צפויה חנן מור להכיר ברווח גולמי של 233 מיליון שקל בטווח של פחות משלוש שנים שזה בערך 80-90 מיליון שקל בכל שנה.

קבוצת חנן מור שהייתה חברת יזמות מגורים לא גדולה עד לפני כמה שנים הולכת ומבססת את פעילותה במספר מצומצם של פרויקטים, אך כל פרויקט הינו פרויקט מהותי ומשמעותי אשר דורש תשומת לב רבה, ויכולות ניהול ברמה גבוהה ובכלל זה גם יכולות שיווק. חנן מור שאולי עדיין מזוהה בצורה מסוימת עם העיר חריש (לדעתי היום זה נכון בעיקר בגלל הנכסים המניבים) – אך הפוקוס כבר מזמן נדד למקומות אחרים ולמקומות אשר יניבו רווחיות ונזילות גבוהים בשנים הקרובות.

גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך.
כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו – לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
נכון למועד פרסום הכתבה – הח”מ אינו מחזיק במניות החברה ואינו מתכוון לפעול בנייר
יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של חברות ציבוריות בתחום יחסי הציבור, קשרי המשקיעים, ייעוץ להנפקות, שירותי מידע ועוד