שבוע טוב. היום אסקור בפניכם את האירועים הבולטים בחברת הנדל”ן אאורה – אשר מובילה כיום את תחום ההתחדשות העירונית בישראל. מניית החברה עלתה מתחילת השנה ב-19% והיא אחת מעשר המניות החמות שלנו לשנה זו. למרות שהמניה מציגה ביצועי חסר ביחס לסקטור הנדל”ן למגורים השנה – אנחנו מאוד שלמים עם הבחירה וחושבים שהחברה נמצאת בכיוון הנכון וכנראה בשוק הכי חם שיש. בכדי לעשות לכם סדר באירועים – אני מעדיף לכתוב את כל הפרטים בנקודות:
- קרן הגידור נוקד שהחזיקה במניות החברה החליטה לחסל את הפוזיציה שלה ומכרה את החזקתה בשער של 199-200 אגורות. הרוכשות: מנורה, ילין לפידות ועוד. בעקבות המהלך תמונת בעלי המניות בחברה השתפרה וכוללת את בעל השליטה יעקב אטרקצ’י (54%), מנורה (12.3%), לאומי (6.75%), הפניקס (5.7%), ילין לפידות (5%) ובית ההשקעות פסגות שנכנס במסגרת הקצאה פרטית (כ-4%).
- השינוי בהרכב בעלי המניות צפוי להוביל לכך שמניית אאורה תחזור בעוד מספר שבועות למדד ה- SME-60במסגרת העדכון החצי שנתי של הבורסה בת”א. ביום העדכון – המניה צפויה לראות ביקוש טכני בהיקף של כמה מיליוני שקלים והסחירות במניה עשויה להשתפר כאשר קרנות הסל יפעלו בנייר. בפעם הקודמת שהמניה נכנסה למדד ה-SME-60 מחיר המניה היה קרוב ל-300 אגורות. מאז ועד היום – החברה התקדמה בפרוייקטים שלה – אך המניה ירדה.
- בואו נדבר ביזנס כרגע – שוק הנדל”ן למגורים בבורסה בתל אביב רותח. יש הסתערות של משקיעים על כל הסקטור כאשר הסיבה המרכזית לכך היא צפי לעליית מחירי יחידות הדיור משלל סיבות ובראשן האפשרות שתוכנית ‘מחיר למשתכן’ קרובה לסיום חייה בשל המצב הפוליטי. עליית המחירים מגובה בין היתר בירידה בהתחלות הבנייה כאשר מהצד השני הביקוש לדירות חדשות ממשיך להיות גדול. למעשה – תנועת המלקחיים שניסה לייצר שר האוצר משה כחלון שגרמה להסטת ביקושים למחיר למשתכן מקבלת כעת כיוון הפוך של קונים שכבר לא יושבים על הגדר ומוכנים לשלם עבור דירות חדשות והקבלנים רואים זאת ומעלים מחירים. סעיף זה מתייחס לכלל החברות הפועלות בתחום הנדל”ן למגורים – ואאורה זוכה לרוח גבית מכך מאחר והיא מעורבת כיום בבניית כ-2,400 יחידות דיור.
- מתוך ה-2,400 יחידות הדיור שאאורה בונה בימים אלו – יש לחברה 2,000 יחידות המיועדות לשיווק (היתר הינם דירות שיקבלו דיירים במסגרת פרוייקטים של התחדשות עירונית). מתוך זה – מכרה החברה כבר כ-1,000 יחידות דיור זאת אומרת שנכון להיום יש לאאורה על המדף בערך 1,000 יחידות דיור בשיווק. בנוסף, מספר מתחמים נוספים צפויים להיכנס לשיווק עוד השנה שהמרכזי שבהם הוא מתחם שלם בר”ג (522 יחידות דיור) ופרוייקט בן שמן (334 יחידות דיור). גם בשנת 2020 ואילך צפויים להיכנס לשיווק וביצוע מספר פרוייקטים גדולים נוספים שעליהם עבדה החברה בשנים האחרונות.
- רמז נוסף להתעוררות בשוק הנדל”ן למגורים מבחינתה של אאורה הוא היקף המכירות של החברה במחצית הראשונה של 2019. אאורה מכרה בחצי שנה 170 יחידות דיור – כמעט כפול מאשר המחצית הראשונה של שנת 2018. אאורה לא מציינת מהי התמורה הכספית שבה נמכרו הדירות – אך אני מניח שהנתון הזה יופיע במסגרת הדוחות הכספיים של הרבעון השני אשר יפורסמו לקראת סוף אוגוסט.
- לצד פרוייקטי ההתחדשות העירונית שהחברה מקדמת (קרית אונו, רמת השרון ועוד) – לאאורה יש עוד מספר נכסים שאינם בתחום הליבה שבכוונת החברה לממש. במצגת האחרונה באפריל ציינה החברה כי היא צופה לממש נכסים בהיקף כספי של 130 מיליון שקל שבגינם תרשום רווח הון של 40-45 מיליון שקל. אחד מהנכסים האלו הוא מעונות הסטודנטים שהקמתו הסתיימה והמעונות מתחילים להתאכלס. הנכס נבנה על ידי החברה ללא כל מימון בנקאי ולכן כל התמורה בעת המימוש תיכנס לקופה של החברה.
- לפני מספר חודשים השלימה אאורה גיוס חוב בהיקף של 110 מיליון שקל. אני הערכתי שגיוס החוב צפוי “לשחרר” את המניה אך זה לא קרה בצורה משמעותית. בכל מקרה, כרגע סדרת האג”ח של י”ד שגויסה נסחרת בתשואה ברוטו של 5.29% כאשר היא הונפקה עם קופון של 6.3%. המשמעות הינה צפי להוזלה עתידית בעלויות המימון של החברה במסגרת העסקאות הבאות של החברה. אני לא חושב שזה יקרה השנה – ועד הגיוס הבא הכל עוד צפוי להשתנות בהתאם לתנאי השוק. כרגע בכל מקרה – אאורה נהנית מרוח גבית מצד שוק החוב.
- אחד מהפרוייקטים אשר משועבדים לאג”ח י”ד הוא פרויקט אחיסמך בלוד. מדובר בפרוייקט שיזמה החברה (לא התחדשות עירונית) לבניית 217 יחידות דיור. הפרוייקט החל ביצוע לפני כשבועיים. במסגרת העדכון על המכירות במחצית הראשונה של השנה – עדכנה אאורה כי מכרה בפרויקט 158 יחידות דיור (כ-73%). ההתקדמות במכירת הדירות צפויה לשפר את מצבם של מחזיקי האג”ח אשר להם שועבדו העודפים של פרויקט זה (ועוד שני פרויקטים נוספים קטנים יותר).
- אחת השאלות שמשקיעים שואלים את עצמם כאשר הם מסתכלים על הדוחות הכספיים של אאורה הוא מתי החברה תתחיל להציג רווחים. בשנתיים האחרונות אני מסביר שוב ושוב שהחשבונאות בתחום ההתחדשות העירונית מטעה מאוד. פרוייקט כולל הרבה מאוד הוצאות בשלבים המוקדמים (ערבויות חוק מכר, שכירות, פינוי דיירים, תכנון, שיווק, פרסום) וזה עוד לפני שהחברה מכירה בהכנסות כלל. בשנים האחרונות קידמה החברה מספר רב של פרוייקטים של התחדשות עירונית. רק לאחרונה – הפעילות של החברה נכנסה לביצוע משמעותי ולכן אני מעריך שמי שממש רוצה לראות רווחים משמעותיים שיובילו לעלייה בהון העצמי – לא צריך להמתין הרבה והתנופה של הבנייה תבוא לידי ביטוי בתוך הדוחות.
- לי יש בראש מחיר יעד למניית החברה. אבל מי שכן רוצה לקבל כיוון כללי יכול לקבל זאת מסקירה שהוציאה לפני שבוע-שבועיים חברת החיתום אוריון שהציבה למניה מחיר יעד של 291 אגורות. הסקירה אינה מתעלה לרמה גבוהה מדי (סה”כ ארבעה עמודים) אבל האנליסט של אוריון מזהה את הערך החבוי בפרוייקטים בתכנון לטווח ארוך שזוכים לערך מהוון של כ-140 מיליון שקל.
סיכום:
מעט מאוד פעמים הכוכבים מתיישרים בצורה ייחודית סביב מניה של החברה. באאורה זה קורה כעת – 1. תנופת בנייה משמעותית 2. שוק דיור במומנטום חיובי 3. ירידה צפויה בהוצאות מימון 4. כניסה של מוסדיים איכותיים לנייר 5. כניסה למדד ה-SME-60. 6. המלצה חיובית מצד אוריון עם אפסייד גדול על השוק. כל אלו מגיעים בתקופה שבה מניית החברה לא מדביקה את הפער מול חברות הנדל”ן למגורים בשוק באופן שמגדיל את העיוות לטעמי הקיים בתמחור.
גילוי נאות:
אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך
נכון למועד פרסום הכתבה – הכותב אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה ואינו מתכוון לפעול בנייר.