הכתבה שלנו היום מספקת זרקור על חברה קטנה ומעניינת. השם שלה הוא אם.אר.פי. לא צריך ללכת הרבה לאחור כדי להיזכר כי עד לפני מספר חודשים לחברה קראו פולאר תקשורת. היום – החברה מתעסקת בתחום הנדל”ן המניב בהולנד. כמו כן, בבעלותה עוד שאריות של החזקות בחברות ביוטכנולוגיה דוגמת קיורטק.
החברה נמצאת בשליטתה של משפחת מאייר (60%) ובין בעלי המניות שלה נמצאת קרן הגידור טוליפ קפיטל (17%). היתרה מוחזקת על ידי הציבור. שווי השוק של החברה נכון להיום עומד על כ-48 מיליון שקל. נשאלת השאלה – האם מדובר בהזדמנות קנייה או לא.
בואו נסתכל על הביזנס המרכזי של החברה – אם.אר.פי מחזיקה ארבעה נכסי נדל”ן בהולנד אשר רשומים בספרי החברה לפי שווי של 42.9 מיליון אירו. כנגדם, יש חוב למחזיקי האג”ח שגויס ממש לאחרונה בהיקף של 31.6 מיליון אירו. עם הכסף, אמורה החברה לפרוע הלוואות בנקאיות שהיו כנגד הנכסים. הדוחות הכספיים שיפורסמו בחודש מרץ כבר יהיו נקיים יותר וניתן יהיה לראות את הנכסים מול ההתחייבויות.
אני לא כל כך מבין בנדל”ן מניב בהולנד. מי שרוצה להתמקד בפעילות של החברה – יכול לראות זאת כאן. ובכל זאת, כמה מספרים על הנכסים המניבים מתוך המצגת – ניתן לגזור כי הנכסים מניבים תשואה נטו של כ-6%. בנכסים אלו יש שוכרים איכותיים לתקופות ארוכות (באחד הנכסים יש שוכר בודד לתקופה של 20 שנה). מנגד, הריבית על האג”ח שמשלמת החברה עומד על כ-5.5% שזה לא זול, אך החוב פרוש היטב.
לומר את האמת – עודף התשואה שמספקים הנכסים בהולנד על פני הריבית על החוב אינו מלהיב יותר מדי. מדובר בנכסים במינוף גבוה (LTV של 75%) אבל עדיין במצב יציב – הנכסים אמורים לספק תזרים מסוים וחיובי לחברה אך לא יותר מדי. בואו נסתכל רק על הפעילות בהולנד ונניח שהיא אמורה להיות לפי ההון העצמי – מדובר בשווי של כ-11.3 מיליון אירו (פלוס מינוס) שהם כ-44 מיליון שקל. יש גם קצת כסף בקופה של החברה ולכן ניתן להעריך שהחברה נסחרת בערך לפי ההון העצמי של הנדל”ן.
אבל בהשקעה בחברה יש בונוס – פעילות הטכנולוגיה שהייתה בפולאר תקשורת ועדיין לא נמכרה. פעילות זו רשומה בספרי החברה לפי שווי של 5.9 מיליון אירו. יש שם חברות איכותיות דוגמת השקעה בקיורטק (שבוודאי שלא שווה אפס כרגע) או השקעה בחברה רווחית בשם סגרמטה, והשקעה בקרן הון סיכון. אם תניחו שמתוך ה-5.9 מיליון אירו האלו – רק 3-4 מיליון אירו יתורגמו למזומן וימומשו – מדובר בבונוס אמיתי לבעלי המניות – בערך 12-15 מיליון שקל על שווי שוק של 48 מיליון שקל. האתגר הגדול של בעלי השליטה יהיה לממש את הנכסים האלו ומה שהייתי מצפה שיעשה עם הכסף זה לרכוש נכסים נוספים בהולנד – או להקטין את החוב הפיננסי של החברה דרך רכישה עצמית של אג”ח.
בכל מקרה – חברת אם.אר.פי היא חברה חדשה ואינה מוכרת כמעט כלל תחת הכובע החדש. היא לא מסתובבת בשוק למיטב ידיעתי וכרגע מטרתה היא להוכיח למשקיעים כי נדל”ן מניב בהולנד יודע לייצר כסף בדיוק כמו נדל”ן מניב בישראל. אני רק מקווה מאוד שהחברה לא תיקלע למצוקה כמו שנתקלה בה חברת נדל”ן שפעלה באירופה בשם איי.די.אן ונאלצה לממש את כל הנכסים שלה בהפסד גדול ולהיות שלד בורסאי.